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、1抚顺市立项调研报告、2前言1调研目的本次抚顺市调研目的在于充分详实地了解和掌握该市的商业信息、商业现状以及商场的详细资料，为公司今后布局抚顺市做好充分的前期准备工作。通过细致的走访与调研，制作我公司开发商业地产的可行性调研报告，为公司进一步运作提供参考。2调研时间2009年10月21日-10月22日3调研人员蔡金亮舒畅4信息来源前期网络查找实地走访实地测量走访政府职能部门与相关人员攀谈5调研区域抚顺市6调研对象抚顺市主要商圈、商场及商场内商户、商业地产；地下可开发项目。7调研内容确定调研抚顺市抚顺步行街商圈内的14个商场；周边门店，形成报告。8信息整理蔡金亮舒畅9本调研小组工作理念我们的调研理念是：准确、客观、真实、全面。目录、3一、认识抚顺2二、抚顺市综述31自然情况2经济情况三、抚顺市步行街商圈51解放路地下商场2抚顺地下商场3商海大厦4抚顺三联商场5财富上场6中兴时代广场7抚顺百货大楼8罕王商场9丹霞购物中心四、人和商业抚顺市可开发调研报告38五、调研综述52一、认识抚顺抚顺是中国举足轻重的以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市，现简介一下抚顺的基本情况，以便间接了解一下调研目标。区划及位置：中国辽宁省的东部，距省会沈阳市45公里，全市辖四区（新抚区、望花区、东洲区、顺城区）三县（清原县、新宾县、抚顺县）。全市部面积675平方公里。人口情况：抚顺是多民族杂散居地区，民族总数为34个，其中少数民族33个。在全市总人口中，汉族占72.51％,少数民族占27.49％。人口最多的少数民族有：满族、朝、4鲜族、回族、蒙古族、锡伯族。目前全市总人口227万人，其中市区人员140万人，是全国31个特大城市之一。二、抚顺市综述（信息来源抚顺市统计年鉴2008年实际数据）抚顺市自然状况抚顺是一座历史悠久的古城。据考证，抚顺地区人迹历史达7000年。“抚顺是清王朝发祥地。1616年，努尔哈赤在抚顺所辖新宾满族自治县的赫图阿拉称汗，自此拉开了中国清朝的历史序幕。民国时期设置了抚顺市。中华人民共和国成立以后，抚顺成为中国以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市。1、地理位置：抚顺位于辽宁省东部，地处中温带，属大陆性季风气候，市区位于浑河冲积平原上，三面环山，是一座带状城市。抚顺地理位置优越，东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口海港200公里，距大连海港400公里，均有高速公路和铁路相连，交通十分便利。2、面积、人口情况：抚顺市总面积为11272.1平方公里，其中市区面积为713.6平方公里。全市总人口为226万人，其中市区为141万人，三县为82.6万人。3、自然资源：抚顺有金属、非金属、煤矿3大类矿产资源34种。矿产有煤、铁、铜、锌、铅、金、银、镍、铂、钯、硫化铁矿及云母、油母页岩、蛭石、硅石、草炭、建筑材料、建筑装饰材料、水泥和石灰原料等5、劳动与就业情况：07年末全市社会从业人员总量达到14.2万人，比上年增长25.1%。6、商业数字：07年社会消费品零售总额完成235.6亿元，增长16.5%。日用工业品类零售额25，07亿元，住宿和餐饮业零售额39.8亿元，增长34.8%。7、抚顺市人均收支情况城市人均支配收入：10809元/年；支出：8031元/年。、5农村人均纯收入6121元/年。支出;3407元/年；。三、抚顺市步行街商圈调研报告（抚顺）市（步行街）商圈调研报告调研城市抚顺市消费理念抚顺人在消费理念方面主要有两个特性：1、基本工薪层（主要指普通员工、工厂职工）：上述人群个人收入虽然相对稳定，但仅能应付日常支出，因此其存在“以收定支”的主要消费思想，上述人群主要指月收入在2000元以下人群；2、月收入超过2000元人群：这类人群主要是企业小领导、公司骨干员工、经商者及公务员等企业人群。由于这部分人群在社会上经历的多，有相应的社会经验，同时也具备再创业能力，其思想要比第一类人前卫许多，他们可以花明天的钱，也就是提前消费理念人群。但这些人并不占据主流。小结：当地人主要以中低档次为主。在日常消费中，主要为温饱型。个别富裕群体，在追求奢侈品方面，主要以去外地购物为主。消费习惯当地居民的年收入比较少，贫富差异较大,其民族习惯主要消费为食品方面。调研商圈抚顺市步行街街商圈商圈形成时间步行街商圈，其于90年代初期即有商业在此经营。但真正形成规模是在1995至1996年间，使得步行街商圈进入了新的商业氛围。从而也可以将其形成时间介定在1995年，但是现在由于政府的改造，商圈的全盛期以不在。、6商圈内主要商业项目名称中兴时代广场、抚顺百货大楼、丹霞购物中心、大商商业城、罕王百货、美美百货、韩国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、抚顺地下商场、商海大厦、三联鞋城、财富商场商圈所处位置地理位置范围西三街至东三街商圈规模商圈占地面积约35万平方米经营面积约23万平方米客流状况商圈中流通并实际进入各商场日均约3万人次商圈品类构成服装门店占40%百货4%；其他商品占4%。货品来源该商圈货品主要来源于沈阳五爱、北京、广州、杭州、福建、深圳等地；商圈业态构成零售商场中兴时代广场、抚顺百货大楼、丹霞、大商商业城、罕王百货、美美百货、韩国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、抚顺地下商场、商海大厦、三联鞋城、财富商场商圈定位批发市场无零售商场百货业态：中高档；、7非百货业态：以中档为主，部分商场区域经营商品为中低档，如解放路地下商场、时尚地下等。商圈内商户数量批发市场无零售商场14户，其中大型百货商场为7户门市182户，其中服饰70家,占总数的38％餐饮占总数的19％商圈销售辐射区域抚顺当地及周边县商圈主要交通情况主要铁路/公路抚顺南站、抚顺市公交中转站公交路线西一路站台；1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49消费原因商圈内货品时尚、前卫、休闲符合年轻人的审美观点；商圈内商场经营品项齐全，可选择性高。商圈综述抚顺市步行街商圈是形成时间较早，历史较为悠久的商圈之一。位于抚顺市新抚区，多年来以民族文化为发展基础逐渐发展成为如今现代化的成熟商圈。步行街商圈共有大型商场7家，知名度较高的有：抚顺百货大楼、罕王商场、大商商业城。商圈内存在很多来自浙江的商业理念，许多浙江籍商户或投资商在商、8圈内作经济支柱。商场内各知名商场都具有较大规模，但都存在经营特色不突出，经营模式过于相似的现象。商场普遍存在消费者忠诚度不高的问题。由于商场缺乏核心竞争力，常致市场新成立一家商场就会导致另外一家经营不善的商场倒闭的现象发生。在今后的发展中，如步行街商圈能趋向于发展为特色商城，鼓励商场经营出自己的特色，逐渐形成规范的经营管理模式，可持续的稳步向前发展。另一方面，鼓励商圈内商场提高自身的经营管理水平，吸纳高素质管理人才进入商场管理层，普遍提高经营者以及普通员工的专业素质，才可为将来商圈的稳步发展奠定基础。1抚顺市（商海大厦）商场调研报告商场名称商海大厦商场地址电话/网站抚顺市新抚区东四路7-5号企业性质民营合资、9工作人员董事长兼总经理：于永海、总书记兼副总经理：朴相国、副总经理：李静成立时间1995年8月21日隶属关系抚顺上海大厦有限公司商场规模建筑面积10300㎡营业时间地下：9：00-21：00；地上1-6层：9：00-20：00经营方式租赁兼联营经营区划商场共七层负一层（租赁）：餐饮、电玩城、大头贴一层（租赁）：药店、饰品、珠宝、化妆品、糕点、数码产品、手机卖场越层（联营）：鞋二层（联营）：纹胸、内衣、箱包、淑女装、钟表三层（联营）：淑女装、成淑女装、女裤、毛衫、女士配饰四层（联营）：男式正装、商务装、休闲装、男裤、男式衬衫五楼（租赁）：牛仔装、外贸流行女装、美容院六楼（租赁）：童装、儿童用品、发廊经营特色该商场环境好、设施全、规模大，货品档次为中低档。货品来源广东、上海、杭州、北京、沈阳主要辐射区域抚顺市及周边县商场主要消费人群特性消费人群层次中青年人及儿童消费原因满足日常生活、观光购物需求、10经营档次中低档地理位置及交通状况该商场位于抚顺市步行街最繁华路段，周边商圈以中档百货业态构成，地理位置优越，交通便利。附近公交线路：西一路站台；1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49合作方式租赁兼联营主流户型一层：1.2米柜台,五层：12㎡-16㎡，六层：10㎡-17㎡租赁情况门市租金：一层2000元/月.柜台缴费方式为年缴，五层233元/月-350元/月（分位置）缴费方式为年缴，六层：180元/月缴费方式为季缴。有进场好处费：20000-50000不等，更名费：1500元；进场费;1500;电费：1.1元/度，税含在租金里。经营者构成商户成分经销商、代理商商场综述:该商场位于步行街繁华地段，商场在2001年进行了翻新，商户与商场的合作方式为租赁与联营相结合的方式，一、五、六层为租赁、二、三、四层为联营。卖场内所有所销售服务人员均统一着装，商品档次较低。一层有一家手机卖场，整体客流量较大，二至六层客流量逐层递减；五层外贸服饰价格相对较高，客流稀少，部分业户呈维持状态经营；六层童装、玩具价格相对较低，属于低档货品，但客流量少。五、六层虽属租赁卖场，但设有收银台，其目的是为了部分顾客以刷卡方式消费而设。由于商场客流量小，经营业户总体对商场评价一般，部分业户对商场管理、服务不满、11意2抚顺市（步行街）商圈（解放路地下商场）商场调研报告商场名称解放路地下商场商场地址电话/网站解放路7号企业性质国有企业法人宋守贵（人防办主任）成立时间1989年隶属关系抚顺市人防办商场规模建筑面积9000㎡（查砖计算所得）营业时间9：00-17：00经营方式零售、12经营区划负一层：童装、男装、女装、化妆品、箱包、针织经营特色环境好、设施全、规模大、品牌多位于中山路繁华地段货品来源沈阳五爱、北京主要辐射区域整个内抚顺市县商场主要消费人群特性消费人群层次中低等收入人群消费原因价格低廉经营档次中低档地理位置及交通状况该商场位于抚顺市解放路繁华地段，周边以百货业态构成，地理位置优越，交通便利。1路、2路、808路、19路、805路、605路、603路、5路、504路、503路、502路、41路、39路、33路、32路、17路区间、13路、4路、35路、34路合作方式租赁档口数量/户型品牌总数360户主流户型(套内面积)及该户型档口数量主流户型主要以：1.2米柜台、6㎡、8㎡、12㎡销售情况销售面积无买断方式无买断租赁情况原始租金：131--250元/天/㎡，、13其他收费项目及收费标准商场合同：一年一签，好处费：35000元税费：国税200元地税95元更名费：500元押金：6000元（不做给退）经营者构成商户成分本地中年人商场综述:解放路地下商场位于解放路7-5号与步行街隔路相望，该商场市抚顺市较早的商场之一，成立于1989年隶属于抚顺市人防办。商场主要经营服装、箱包、饰品、化妆品、童装。商场经营的货品档次为中低档主要面向中低消费人群。商场内部设施简陋但是在抚顺市已很有知名度，商场的客流和经营氛围较好。商场如要得到更大的发展要在经营品项，营业规模、商场管理等方面加强。、143抚顺市（步行街）商圈（财富商场）商场调研报告商场名称财富商场商场地址电话/网站抚顺市新抚区步行街企业性质国有企业法人孙道义（商业局局长）成立时间2008年商场规模营业面积17000㎡、15营业时间9：00---19：00经营方式零售经营区划楼层经营品项一层男装、女装、饰品、门店二层格子铺三层服装、饰品、美甲、化妆品、四层女装、饰品、小针织经营特色品类单一、价格低廉、可议价货品来源沈阳五爱、北京大红门、广州主要辐射区域抚顺市商场主要消费人群特性消费人群层次中低等收入人群消费原因价格低廉、观光。经营档次中低档物流情况业户自行运输货品地理位置及交通状