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2019中国物业服务百强企业研究报告目录第一部分研究背景与目的...........................................................1第二部分百强企业研究方法体系.....................................................2第三部分2019中国物业服务百强企业名单............................................4第四部分2019中国物业服务百强企业发展特点分析.....................................7一、管理规模：管理面积均值达3718万平米，市场份额提升至38.85%....................71.扩张加速：管理面积均值同比增长17.52%，各层级企业分化明显.....................72.扩张有道：兄弟开发企业支持为基础，市场化拓展成趋势............................93.精耕深拓：业务继续聚焦主流城市群，单城市管理面积均值128.21万平方米..........13二、经营绩效：营收均值实现8.86亿元，增值服务拓宽盈利空间........................151.营业收入增长19.41%，多种经营收入增幅显著....................................152.技术创新与适度加大外包并举，营业成本率下降1.25个百分点......................203.净利润均值超7200万元，多种经营净利润占比超四成，TOP10盈利规模增速最快......23三、服务质量：重点企业满意度80.40分，收缴率、续约率维持高位.....................241.绿化养护、客户服务与入户维修满意度高，人员素质、安全管理受关注...............242.升级建筑物维护和业主服务，助力资产保值增值...................................253.优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在90%以上.........................26四、发展潜力：万亿级市场容量，资本、技术、人才协同推动企业成长...................281.市场空间巨大，百强企业储备面积均值破千万平方米，马太效应显著.................282.龙头企业加速进入资本市场，金融资本助推企业规模化扩张.........................303.20余家企业智能化建设费用超千万，但整体投入不足致效应难显....................324.员工结构持续优化，人均产值、人均利润均提升...................................33五、社会责任：提供就业岗位逾百万，依法纳税总额超百亿................................341.解决就业促进社会和谐稳定，积极承接保障房服务践行社会责任.....................342.纳税额均值4937.27万元，投身公益事业，为业主和基层奋斗者营造美好生活.........35第五部分2019中国物业服务百强企业专项研究分析....................................37第六部分结语.................................................................51专题：做有价值的物业服务企业......................................................52中国指数研究院1第一部分研究背景与目的由中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十二年，这十二年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。2019年全国两会政府工作报告指出，要“坚持创新引领发展”，提升技术创新能力，进一步融合先进制造业和现代服务业；深化大数据、人工智能等研发应用，拓宽“互联网+”应用范畴。当新一代信息技术逐步成熟，并与物业管理行业深度融合时，将带来行业生产力的巨大提升，同时在政策、技术、消费和资本的共同推动下，行业加速向现代服务业转型，领先企业通过内生增长、外部并购、合作共赢等方式做大规模，行业集中度不断提升，服务边界不断拓宽，行业价值不断被重新定义。中国指数研究院以“创新赋能，重塑价值”为主题，全面启动“2019中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。在总结十二年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2019中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。2019中国物业服务百强企业研究的目的：（1）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平优、业主满意度高的优秀物业服务企业；（2）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量；（3）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为有关部门制定研究政策和加强管理提供参考，为金融机构选择投资标的提供决策依据。2019中国物业服务百强企业研究报告2第二部分百强企业研究方法体系（一）评价指标体系（二）评价指标体系设计原则指标体系的设计遵循以下三个准则：1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现管理规模与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中国指数研究院继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构显示了企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中国指数研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房管理面积和企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。（三）计量评价方法采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，中国指数研究院3在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2019中国物业服务百强综合实力指数。（四）门槛值1、依法设立、具有独立法人资格；2、按照国际惯例和国内目前行业整体发展现状，中国指数研究院确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于10个或平均在管项目总建筑面积不低于50万平方米；3、为了引导物业服务企业做大做强，中国指数研究院鼓励企业以集团的名义参与。（五）复核审查1、企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据中国指数研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核；3、根据企业历史数据交叉复核。企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。（六）实施原则1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。2、客观、公平、公正原则。中国指数研究院本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做出客观分析和全面评价。3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。2019中国物业服务百强企业研究报告4第三部分2019中国物业服务百强企业名单排名企业名称排名企业名称1万科物业发展股份有限公司20廊坊荣盛物业服务有限公司2绿城物业服务集团有限公司20山东宾至嘉宁物业管理有限公司3碧桂园服务控股有限公司20浙江开元物业管理股份有限公司4保利物业发展股份有限公司21重庆天骄爱生活服务股份有限公司5长城物业集团股份有限公司21上海文化银湾物业管理有限公司6恒大金碧物业（金碧物业有限公司）22阳光城物业服务（福建）有限公司7雅居乐雅生活服务股份有限公司22中化金茂物业管理（北京）有限公司8深圳市金地物业管理有限公司22正荣物业服务有限公司9龙湖物业服务集团有限公司23广州方圆现代生活服务股份有限公司10金科物业服务集团有限公司24融信世欧物业服务集团有限公司11华润物业科技服务有限公司24成都蜀信物业服务有限公司11中海物业集团有限公司25云南俊发物业服务有限公司11四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司25路劲物业服务集团有限公司12北京首开鸿城实业有限公司25广州敏捷新生活物业管理有限公司12幸福基业物业服务有限公司26江苏中南物业服务有限公司12佳兆业物业管理（深圳）有限公司27重庆海泰管理服务有限公司13新城悦控股有限公司27中天城投集团物业管理有限公司13河南建业新生活服务有限公司27盛全物业服务股份有限公司13广州市时代物业管理有限公司28杭州滨江物业管理有限公司14万象美物业管理有限公司28广东龙光集团物业管理有限公司14山东省诚信行物业管理有限公司28珠海华发物业管理服务有限公司14上海永升物业管理有限公司29海伦堡物业服务（集团）有限公司15鲁能物业服务有限公司29厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司15广东康景物业服务有限公司29上海中梁物业发展有限公司15广州奥园物业服务有限公司30重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司16深圳市卓越物业管理股份有限公司30东原物业集团16深圳市保利物业管理集团有限公司30北京中水物业管理有限公司17港联不动产服务（中国）股份有限公司31重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司17世茂天成物业服务集团有限公司31汇得行（中国）集团有限公司17北京金融街物业管理有限责任公司31广州和融物业管理有限公司18广州市宁骏物业管理有限公司32楷林物业管理有限公司18南都物业服务股份有限公司32中铁建物业管理有限公司18重庆新大正物业集团股份有限公司33北京首欣物业管理有限责任公司19上海高地物业管理有限公司33深圳市国贸物业管理有限公司19财信智慧生活服务集团有限公司33河北隆泰物业服务有限责任公司19江苏银河物业管理有限公司34南京银城物业服务有限公司中国指数研究院5排名企业名称排名企业名称34贵州花果园城市服务集团55上海丰诚物业管理有限公司34重庆爱普物业管理有限公司56上海景瑞物业管理有限公司35上海复瑞物业管理有限