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纯按揭项目商业性贷款授信业务操作简介２００６年７月操作流程图开发商申请贷审会审议经营行审查经营行调查管理行审查管理行调查贷审会审议签订双协议审批行审批档案管理客户客户部门信贷部门管理部门纯按揭项目商业性贷款授信环节１．申请与受理２．调查３．审查与审批４．批复后期管理申请与受理１．公司资料：书面申请书，股东（董事）会决议，担保承诺函，企业开展经营活动的有关复印件，近三年年度报表，高管个人资料．２．项目资料：五证一批文一可研，施工合同、付款凭证、效果图及套型图、当期形象照片．３．上述资料核对无误后做受理登记．调查要素（开发商基本情况）１．公司概况（成立时间、注册资本、实收资本、股本构成结构、开发资质、业务范围）２．管理体制（经营管理机制、财务管理和经济核算制度）３．高管素质（法定代表人、授权代理人、财务负责人基本情况及其主要经历）４．开发经历（开发项目主要指标、完成时间、销售情况等，对首次开发需特别注明）５．财务分析（分析其经济实力、营运能力、偿债能力及盈利能力）调查要素（财务分析）１．报表分析：①近3年和近期主要财务指标列表，计算资产负债率＼流动比率＼速动比率；②主要财务指标变动金额超过本次项目总投５％以上的应单独说明变动原因；③对所报项目影响较大的财务指标如存货、应收应付账款、其他应收应付账款、预收帐款、长短期借款等应重点说明构成项目、大额明细、账龄等情况，分析有无其他在建项目占用企业自有资金，据此判断现金流量对项目建设和公司担保能力的影响；④单独对近期主要财务指标进行重点分析；⑤对分析结果要有明确的财务综合结论．调查要素（财务分析）２．公司银行信用：通过人民银行查询并分析公司与各家银行合作情况（包括按揭项目合作情况），包括用信种类和额度，形态，担保方式等。调查其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌握其贷款的到期日，以免在工程建设中出现新的资金缺口。３．关联情况：公司及其控股股东及高管对外投资情况和银行信用情况。如所报项目为分期开发的后续项目，必须调查并介绍前期开发主要情况。调查要素（项目基本情况）１．项目概况：地理位置、城市规划、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、物业类型、楼宇结构和栋数、户型设计及项目开工、开盘、计划竣工时间２．项目合法性调查要素（合法性调查）证件名称证号取得时间面积(平方米)备注＜立项通知＞如有不一致或无序之处应附有权机关证明或合理说明《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》项目合法性证件取得情况表调查要素（项目总投资）序号投资构成额度占比单价备注１土地实际投入含地价款和拆迁补偿费２建安含土建施工＼设备采购＼安装３前期报建成都市收费标准１４０之内４基础设施配套红线内主体外管线＼道路工程建设费用５管理费５％内６财务费６％内项目建设借款利息７销售费２－５％８其他费用２％内工程监理＼保险及临时建设费等杂费９不可预见费５％内合计调查要素（投资来源和到位情况）资金来源和到位情况表单位:万元项目资金来源实际到位占比备注自有资金自有资金=所有者权益-长期资金占用自筹资金欠＼借＼垫款等形式投入，含在他行项目贷款销售转投入纯按揭在建项目实际销售转投入比例一般应控制在35%以内合计调查要素（实际投入和缺口）序号投资构成额度实际投入占比备注１土地实际投入①项目资金缺口=项目总投入-实际已投入。②缺口资金来源分析：具体为未完工程和未支付款项的主要来源构成，部分资金缺口为“软缺口”，如管理费用、不可预见费、各项税费等。③在未能按计划实现项目销售资金的情况下，开发商是否有资金筹措的应变措施。④因营销优质项目竞争需要或有清收盘活企业不良贷款需要提前介入的项目，还应分析其自筹资金计划是否能确保落实到位。２建安３前期报建４基础设施配套５管理费６财务费７销售费８其他费用９不可预见费合计调查要素（工程进度）据现场勘察情况如实介绍，除客观介绍其形象进度外，应分析其开工时间、预计竣工时间、资金投入进度和目前实际建设进度是否匹配。一般项目形象进度达到主体全面断水，资金投入应达到60—70%之间．调查要素（市场定位及收益预测）１．区位优势２．设施配套３．价格定位４．收益预测５．销售进度调查要素（销售定价）周边同档次楼盘定价比较表本项目ＸＸ花园ＸＸ花园ＸＸ花园住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）地理位置销售面积均价销售率调查要素（销售进度）销售进度表单位:平方米、元户型（物业类型）套数面积单价销售收入住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）车库（车位）合计开盘销售项目的定购金、一次性付款、拟按揭的首付款收取户数、金额和销售面积。区分住宅和商业用房等业态形式测算其销售率和按揭占比。调查要素（提供按揭必要性分析）（1）综合效益：开发商合作诚意；后续项目情况；我行存款、代收代付、中间业务的代理等预计产生的综合效益情况。（2）同业竞争：其他银行为该盘提供按揭情况＼服务手段等。（3）业务发展：经办行截止报告期个人购房贷款业务发展、贷后管理、不良贷款占比和清收情况。（4）特别说明：如果按揭贷款介入是为了清收企业不良贷款的，必须说明清收企业不良贷款的可行性计划及进行必要性分析，落实企业还款承诺。调查要素（风险综合分析）结合具体的项目进行整体的风险判断，制订切实可行的风险控制措施，提出需要解决的主要问题。如：资金缺口是否偏大＼有无潜在影响投资的纠纷或不确定因素＼资金到位情况是否理想＼后续资金（含自筹和销售转投）能否落实＼物业类型对销售的影响等．对大额投资或借款应要求出具在竣工合格前不得抽走资金和分红的承诺．调查要素（按揭额度测算）1．区别业态形式分别测算按揭额度。2．按揭额度=许可销售面积销售均价贷款成数按揭需求比例调查要素（调查结论）通过调查，就按揭开发商和项目的合规合法性、资金落实情况、市场前景，银行贷款风险控制、综合效益、按揭安排等方面提出调查结论调查要素（最新形象进度照片）１．位置图（能显示项目所在地理区域位置）２．模型图（沙盘图）３．实景图（不同物业类型和各栋号＼园区配套进度图）４．销售进度图（销控表）５．周边同档次楼盘图（含项目四周建设配套情况）审查（1）项目资料完整性、有效性审查（2）项目合法性审查（3）项目可行性审查审批（１）营业部审批：按照今年转授权权限，营业部对５个城区行和温江＼新都＼青白江支行直接审批。（２）省分行审批：按照今年转授权限，对其他支行报省分行审批。（３）支行审批：对有开发贷款的按揭项目省分行按照开发贷款的2倍或项目销售收入不超过５０％直接匹配按揭额度，对总行级优良客户纯按揭项目支行直接匹配按揭额度，但涉及修改总行制式合作文本的必须报上级行审批．批复后期管理１．经办行与开发商签订《个人购房贷款项目合作协议》和《预售房款监管协议》，落实批复中限制性条款２．结算账户监管３．保证金账户监管４．档案管理