文山中天世纪项目定位报告

1文山中天世纪项目定位报告1第一篇至尊地位、王者风范1项目分析一、项目位置地块分析1.项目位于卧龙大道大小以古及高登社区地块，毗邻未来的大型人工湖畔和州政府，是未来文山政治、金融、商贸的CBD核心地段。12、紧邻盘龙河50米沿河绿化景观走廊（规划中），盘龙河蜿蜒而过项目的三个地块，自然资源丰富，条件良好；3、地块地形地貌平地兼具坡地，高低起伏，层次感强，视野开阔，有打造别墅级高端住宅小区的支撑因素；二、项目经济指标分析（方案可以调整，将多出５０００平米的商业面积）1用地面积85808.9M22总建筑面积93608.8M23计容积率建筑面积93608.8M2其中住宅建筑面积49097M2其中联排别墅11184.8M2双拼别墅5273.6M2情景洋房32638.6M2商业建筑面积41068.6M2会所建筑面积3443.2M24容积率1.095覆盖率39.5%6绿地率42.5%7机动车停车位350个1三、项目周边配套及交通情况1、项目周边生活配套配套类别名称地址距离（KM）车程或路程（分钟）金融农业银行七花广场民族村2车程5建设银行开华北路3车程10工商银行七花北路2车程5教育城北小学卧龙东一路0.5步行5县一中环北三路1．5车程5城北幼儿园金石路3车程10县四中环北四路3车程10娱乐卡迪KTV七花北路2车程5锦都娱乐开化北路2.5车程6三鑫浴场开化北路2.5车程6格力美健身会所七花广场民族村2步行10阳光花园浴场开化北路2.5车程6餐饮上岛咖啡民族村内2步行101大滚锅牛肉民族村内2步行10江湖菜馆七花广场2步行10民族饭店民族村2步行10医疗县医院二院卧龙西一路2车程5县卫生局县疾病控制中心民族村旁2车程5购物德马特超市民族村2车程5健之佳民族村旁边2.5车程7公园七花广场七花北路2步行10农贸市场环北二路2.5车程72、项目地块交通情况目前，目前交通路网已见雏型，近三年，出行出入将主要依靠卧龙大道。随着各行政单位的迁入，特别是州政府、县政府的入驻，未来的三年内路网将必更加完善，项目周边及内部有多条道路纵横交织，出入便捷，十分便利。1四、地块分析1、地块位置与规模项目位于文山县卧龙新城区，地块面积达1200亩，文山纯住宅用地规划最大的商品房项目。地块共分为五块，被道路或山地分割而不相邻，不具备“七通一平”的熟地条件。2、地块四至与环境质素其一地块（202亩）紧邻正在施工中的110米景观大道的延长线，距新的文山州政府不到1000米，距已建成并投入使用的文山县政府约3000米，盘龙河蜿蜒流过项目的202亩、74亩、100亩三个地块，其中202亩地块紧邻新规划的50米沿河绿化景观走廊。点评：本项目地块虽不紧密相邻，平地、坡地兼有，成四分五裂状，虽然给项目的整体规划带来一定难度，并且在各地块的衔接上很困难，但地处未来文山的新发展中心区，紧邻正在动工的州政府，地理位置良好，未来发展潜力较大，同时，背山面水，盘龙河蜿蜒环绕，自然资源较为优越，层次感强，景观视觉良好，利用组团开发，滚动开发，易打造高档居住小区，将成为文山最佳的居住板块。1由此可见：项目地理位置优越，位于文山城市发展的新规划的重点区域内，距新州政府与新县政府均不远，这里将成为文山州县两级行政级的核心生活圈，发展潜力巨大，升值潜力指日可待1第二篇市场篇15.710.787.72%16.756.07%05101520200520062007(1-11)2005年至2007年（1-11月）房地产总投资额对比图总投资额同比增长一、2005年至2007年（1-11月）房地产总投资额2005年文山房地产总投资额为5.7亿元，2006年房地产投资额达10.7亿元，同比增长87.72%；至2007年(1-11月)房地产投资额达16.7亿元，同比增长56.07%。人均居住面积由6年前的20平方米提高到现在的28平方米。第一章、进三年文山房地产开发情况及房地产投资情况分析12005年文山房地产开发量达924230平方米，同期增长了58.97%；2006年房地产开发总量达1152388平方米，比上年增长24.69%；2007年（1-11月）房地产开发总量达1841952，同比增长了59.84%；房地产投资额逐年增长比例大幅提升。9242302434161152388582854184195255358405000001000000150000020000002005年至2007年文山房地产开发量与销售量柱状图开发量（平方米）销售量（平方米）开发量（平方米）92423011523881841952销售量（平方米）2434165828545535842005年2006年2007年（1-11月）58.97%-1.19%24.69%139.45%59.84%-5.02%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%2005年至2007年文山房地产开发量与销售量增长比例开发量增长比例消化量增长比例开发量增长比例58.97%24.69%59.84%消化量增长比例-1.19%139.45%-5.02%2005年2006年2007年（1-11二、2005年至2007年文山房地产开发情况1综上分析：从上面图表的数据中可以看出，文山每年的房地产投资额和开发量都以较大比例呈增长趋势，但文山有限的消费市场的消化量却难以支撑如此大的开发量，出现投资额、开发量与消化量严重不对等的局面，2005年和2007年房地产销售量甚至呈负增长态势，每年的市场开发量远远大于销售量，导致目前产品积压严重，空置率比例大幅攀升，销售市场令人持谨慎乐观态度。1第二章、2007年文山房地产开发与销售情况及现状分析11、2007年房地产供应量与需求量2007年文山县（主要为县城所在地）房地产在售楼盘可销售面积总量达132万平米（此数据为市场在售楼盘调查数据汇总），其中商业可销售面积约24万平米，住宅可销售面积为108多万平方米：2007年文山县城内在售楼盘近40个，分布版块以城北和城南为主。2007年及2008年上半年（截止到4月）已售楼盘（含部分已基本售罄和未售完将继续销售项目）有39个项目；2007年，文山城北片区住宅开发量增大，城北以大型的、配套好、规划好的大盘为主，如丽水龙庭、望龙苑等；商业开发量主要集中于城中东风路片区与城南片区，以大景商业城和潇湘商贸城为代表的商住项目.一、2007年房地产供求状况及分析12、2008下半年可新推出项目和面积2008年即将预售的新开楼盘为19个，项目品质明显提升。2008年将开盘预售的有：文山体育城二三期（云锡地产）、东风路金商一号一期（云锡地产）、金龙商贸城、炬隆半山别墅等20个项目。（说明：此段项目统计仅包括2008年上半年有预售意向和动作的项目，不包括下半年新审批新开工新开盘的项目。）据初步不精确统计，以上项目总建筑面积达90万平方米，商业面积约占总量的1/4。■综合分析：2007年的整体房地产销售市场，供应放量，市场支撑有限，大量产品积压，2007年未售完的项目加上2008年将新开盘的项目多达45个，文山整个房地产市场正处在供过于求的状况之中。13、销售总额据初步统计，2008年上半年市场预售面积达160万平方米，竞争压力依旧很大，角逐升级。4、价格走势2002年文山住宅平均销售价格为972元平方米，2006住宅平均销售价格为1322元平方米，年平均上涨幅度达到7%。2007年，文山的楼盘销售均价，住宅成交价格平稳，未显明显上升，商业尤其是商铺的价格增长势头较好。在激烈的市场竞争力下，预计2008年下半年市场整体销售均价暂不会继续走高，但从长远发展眼光看，土地的稀缺性特点与不可再生性的特点将决定土地的必然增值，因此，纵使从长远的走势看，文山商品房价格会平稳上升。11、发展阶段：步入规范发展的初级阶段第一、正从小盘时代转向大盘时代：上百万、五十万平米级的大盘崛起,带来生活品质的提升，文山楼市的大盘时代已经来临；第二、产品地产正在向品牌地产转变：注重品牌形象的打造；第三、规划无序性向有序性转变；第四、销售时代代向营销时代转变；2、供给方面：住宅与商铺市场供给激增，2007文山成为历年最热主战场2007年，文山房地产市场供给井喷放量，总销售面积达132万平方米，新开盘数量达21个，供需状况已由需求大于供给趋向平和，并呈现开发商投资过重迹象和产品积压过重的现象。据统计调查，文山县一些商品房小区空房率已达15%──20%，入住率不超过45%，空房率已高于10%的国际警备线，25%至30%的城镇居民拥有两套及以上住房。二、2007年和2008年上半年文山房地产的现状分析13、成交方面：2007年下半年和2008年上半年成交量下滑、个盘成交乏力4、竞争方面：市场竞争激烈，未得到良性引导，市场进入观望期本节结论：经济持续快速增长是支撑房地产市场最基本、最主要的因素；城市化进程加快拉动购房需求，这些因素都会促动房地产价格，目前城镇化发展水平都还较低，但文山房地产市场供给与成交严重失衡，虽然未出现明显投资过热的迹象，但不可否认的，开发已达到饱和或者接近饱和状态，加上部分开发商的恶意抛售扰乱市场，国家宏观调控政策使消费者持币观望，我们应对文山2009年的房地产开发与销售持谨慎乐观态度。1第三章、文山房地产市场消费需求分析1家庭结构：在文山三口之家成为居住主流，家庭结构简单化与家庭数量增多，对大户室的需求减少，对经济型的较小面积户型的需求增大。目标和动机：改善居住环境的客户占70.42%，多次置业，投资客户，占15.18%，看重项目的升值潜力。获知途径：通过朋友介绍渠道的占29.79%，物业的良好口碑很重要。类型需求：别墅的客户居多，独栋需求量所占比例一直最大。需求面积：小户型别墅的需求还是存在；多层户型的面积在90平米到150平米需求量还是很大；对110-130㎡和90-110平米户型比较偏好，是需求的主力户型。房型：标准型三房户型占首位，其次是小三房的客户，三房以上住宅仍是客户的首选。心理单价：销售单价区间在1400～1600元/㎡，1200-1400元/㎡的占大部分，可以接受高于1800元/平米的客户多是选择别墅的客户。（以上数据来自对文山购房者随机访问卷调查。）1商业需求集中于城中片区，以东风路为中心的商圈内。客户职业公务员和个体企业主为主力客户，别墅和小宗以矿业主和个体主为主力客户区域分布文山县本地客户点来访的71%，外地客源存在一定购买力。客户年龄31-45岁为主力购房人群，占56.9%，20-30岁青年人群占21.68%;其次为46-60岁的中老年客户版块需求集中于城北板块的、小区环境优美、价格适中、交通较为便利的开发项目1第三篇把握机遇、优势竞争1项目SWOT分析一、识别产品的竞争优势S、项目优势（Strength）分析地理位置优越，位于文山城市发展的新规划的重点区域内，距新州政府与新县政府均不远，这里将成为文山州县两级行政级的核心生活圈，发展潜力巨大，升值潜力指日可待；项目的住宅开发体量较大，千亩纯居住用地的占地面积，目前文山第一大盘，具有规模竞争力和影响力，利于社区环境营造，提升居住品质，可在短时间内赢得知名度；紧邻盘龙河50米沿河绿化景观走廊（规划中），盘龙河蜿蜒而过项目的三个地块，自然资源丰富，条件良好；地块地形地貌平地兼具坡地，高低起伏，层次感强，视野开阔，有打造别墅级高端住宅小区的支撑因素；项目周边有一个占地123亩的人工湖，文山唯一，一个大型的森林公园，文山唯一；1W、项目劣势（Weakness）分析交通是项目开发目前最大的瓶颈，交通的不便利将在现阶段让客户产生较远的心理距离；目前项目位置离城较远，周边配套基本没有，生活居住氛围没有形成；项目地块不相连，难以形成大盘的整体规模概念，不利于大盘营造；O、市场机会点（Opportunity）分析片区属于城市新发展的重点区域，是文山未来的中心区，升值潜力大，具备对高端消费群的吸引力；文山房地产市场正由小盘时代转为大盘时代，市场上大规模、上档次的高品质大盘还不多，项目的开发机遇较好；