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文殊院项目一期成本测算（B4-1,B4-2,B6,C6）一、测算原则：1.根据在2005年9月2日在中房的“文殊院项目一期成本测算会议”的商议结果下，本次测算只包含：B4-1,B4-2,B6,C6地块；2.通过文殊院项目前期拆迁土地总成本（包含资金利息和出让金）和总拆迁面积的数据得出一期的拆迁单价和被测算地块的土地成本，相关数据由中房地产部提供。而在前期拆迁中已经被拆除的C3,C5,C7,B2部分及B7,B8部分所产生的所有成本及资金利息未列入本次测算中；3.前期工程费用也按照被测算地块的实际发生进行计算（如有整体前期费用，则根据被测算地块与总面积的比例进行估算）；4.基础设施费用按照中房工程部提供的数据进行测算（如有整体前期费用，则根据被测算地块与总面积的比例进行估算）；5.资金利息按照被测算地块的土地成本和开发费用计算，记息周期以1.5年计算，前提是项目保证于2005年11月18日开盘至2007年6月份完成销售和记息周期。而在对土地成本和开发费用计算计算资金利息时按照一次性投入计算，因分段记息不能合理划分投入时间段；6.一期测算范围：B4-1B4-2B6C6文殊院街——酱圆公所街道路打造、头福街——白云寺街道路打造二、测算过程：1.一期用地平衡表：（各地块数据由中房工程部提供，其中B6地块的占地面积、容积率，C6地块的建筑面积与之前提供的项目用地平衡中的数据误差较大）地块编号净用地面积(亩)容积率建筑面积（㎡）备注B4-112.500.665498.05个院落1926.0；6个旁院3572.0B4-29.521.016412.0地下车库5148.0B632.54450.86318723.0地下车库15363.0C610.14271.38790.38地下车库6085.647合计64.030.91439423.25车库合计：26596.6472.前期土地拆迁成本6.06亿元（已包含资金利息和出让金），拆迁总面积111.927亩。故一期拆迁单价为：6.06÷111.927=542.87万/亩故一期地块土地成本为：64.03×542.87=3.476亿元则土地成本单价为：3.476÷39423.25=8817.41元/㎡。3.前期工程费用通过计算为320.1万元（详细见清单）则前期工程费用成本单价为：3201000÷39423.25=81.20元/㎡。4.房屋开发费用（包括建安工程费、公共设施费、基础设施费，详细见清单）通过计算为1.372亿元则房屋开发费成本单价为：1.372÷39423.25=3480.63元/㎡5.管理费用通过计算为1262.2万元（详细见清单）则管理费用成本单价为1262.2÷39423.25=320.17元/㎡7.财务费用（资金利息等，记息周期为1.5年）计算为6992.76万元则财务费用成本单价为6992.76÷39423.25=1773.76元/㎡8.营销代理费用（包括推广费用3%和代理费用3%）计算为4388.77万元则营销代理费成本单价为4388.77÷39423.25=1170.42元/㎡9.其它费用计算为315.55万元则其它费用成本单价为315.55÷39423.25=84.15元/㎡10.开发报建费用计算为551.93万元则开发报建费用成本单价为551.93÷39423.25=147.19元/㎡11.不可预见费用计算为826.59万元则不可预见费用成本单价为826.59÷39423.25=220.44元/㎡12.成本总计为3.476亿元+320.1万元+1.372亿元+1262.2万元+6992.76万元+4388.77万元+315.55万元+551.93万元+826.59万元=6.314亿元13.成本单价总计为：8817.41元/㎡+81.20元/㎡+3480.63元/㎡+320.17元/㎡+1773.76元/㎡+1170.42元/㎡+84.15元/㎡+147.19元/㎡+220.44元/㎡=16095.36元/㎡三、销售测算：1.我们以18000元/㎡作为商业销售均价（并假设在销售周期内按100%的销售率），则一期的商业销售总收入为：18000×39423.25=7.096亿元2.我们以2800元/㎡作为车库销售均价（并假设在销售周期内按30%的销售率），则一期的车库销售总收入为：2800×7800=2184万元3.一期销售总收入为：7.096亿元+2184万元=7.3146亿元4.一期销售税金总计为：4023万元5.一期所得税为：1489.8万元6.一期税后利润为：3322.3万元7.成本利润率为：5.26%四、测算结果汇总：汇总表总投资成本单价总销售收入销售单价税后利润成本利润率一期6.314亿元16095.36元㎡7.3146亿元18000元/㎡3322.3万元5.26%五、测算结果分析：1.导致成本单价过高的主要原因有：（1）土地成本过高，占总投资的55.05%，单价达到542.87万/亩，成本单价达到8817.41元/㎡；（2）建安成本略偏高，达到1.0477亿元，占总投资的21.73%，在后面工程进展中应控制成本；（3）资金利息6992.76万元，占总投资的11.07%，应在保证质量的情况下加快工程建设周期缩短记息周期；2.与最初成本单价测算对比：（1）基数比较土地单价测算面积（地上）平均容积率总投资占地面积最初测算476.19万/亩262000.00㎡1.7123.516230.1亩本次测算542.87万/亩39423.25㎡0.9146.31464.03亩（2）成本比较最初测算元/㎡本次测算元/㎡成本增减元/㎡成本增加因素土地成本4182.128817.41+4635.29土地单价增加66.68万/亩、容积率降低0.796，面积减少太大前期工程费214.0781.20-132.87房屋开发费3196.663480.63+283.97建安成本略有增加管理费用63.9320.17+256.27管理费用占总投资比例不得低于2%财务费用255.571773.76+1518.19土地成本和开发费用基本来于贷款，必须计算资金利息营销代理费685.81170.42+484.62项目难度大，推广费用有所增加其它费用31.9684.15+52.19其它费用不得低于总投资的0.5%开发报建费249.54147.19-102.35不可预见费95.9220.44+124.54不可预见费不得低于总投资的3%合计8975.5216095.36+7119.843.控制成本建议：在土地成本等不可改变因素的前提下，只有从工程本身成本控制入手，在基础设施费用、建安费用、管理费用、其它费用和不可预见费用中加强管理，成立成本控制小组，尽量控制成本。六、投资估算汇总表（见下1页）七、前期工程费及基础设施费计算清单（计算数据由中房工程部提供，见下2页）