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斌鑫·世纪城项目市场报告第1页共33页目录斌鑫·世纪城项目简介…………………………………02重庆房地产市场简介……………………………………05九龙坡房地产市场简介…………………………………10项目区域现状及发展趋势………………………………13对项目三方面定位解读…………………………………17总结………………………………………………………32斌鑫·世纪城项目市场报告第2页共33页斌鑫·世纪城项目简介斌鑫·世纪城斌鑫·世纪城位于杨家坪商业步行街中央龙头位置，西临梅堡绿色生态休闲园，南接长江路步行街，东连旱桥路步行街，北接兴胜路城市环道。项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住为一体的现代化一流的大型购物中心。其中已入驻主力百货店新世纪百货、家乐福超市、目前正积极打造各色品牌精品专场店、连锁店、中西餐厅、高档酒吧、美食街、休闲文化城、商务会所等。杨家坪是九龙坡区和大渡口区两个区的商业中心，在重庆市总体规划中，被认定为大（大渡口区）、石（石桥铺）、杨（杨家坪）中心圈。而斌鑫·世纪城项目位于重庆市重要副中心杨家坪步行商业区核心范围（原新华四村地块），其项目占据着杨家坪商圈龙头位置，商业部分的运营是杨家坪商圈的商业结构调整，是整个杨家坪商业步行街区的重要组成。斌鑫·世纪城由一栋36F的高层及两栋30F高级公寓组成。整个项目的裙楼部分为大型购物中心，从地下三层至地上五层，共计八层，由大型主力中心店（新世纪百货瑞成商都）、超级市场（家乐福超市）和商业街组成。斌鑫·世纪城的商务写字楼高36F、外立面出跳，色彩明快简约，是杨家坪标志性建筑物。斌鑫·世纪城项目市场报告第3页共33页项目SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1:项目位于杨家坪商圈的中心，交通极为便利，其周边及自身的生活配套极为完善。S2：依托杨家坪商圈快速发展的趋势，其升值潜力巨大。生活居家及投资前景广阔。S3：自身强大的商业体系作为支撑，不但对外区域形成强有力的辐射并能满足自身的生活需要，有力的提升了自身的品质感及知名度。W1:由于本项目处于商圈中心绝佳地段，在某种程度上增加了自身的构造成，本项目本身高昂的成本构成了其较高的销售价格，降低了自身竞争的优势。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1:杨家坪的商业地产高速发展以及杨家坪轴心地位的确立。O2:杨家坪无高档型的写字楼以及酒店式公寓，其空白地带将会是本项目适时进入的机会点T1:周边涌现出大量的中，高档次楼盘会对本项目产生一定的影响。价格战的劣势将进一步体现T2：区域同类产品供应量较大，市场竞争激烈。同质化现象较为严重。T3：大量的商业体量是否能迅速的被市场所胃纳？T4：政策的不确定性？点评：九龙坡区常驻人口近90万，其中非农业人口49.15万,位居全市第二位。九龙坡区中心杨家坪地区人口29.5万人，拥有庞大的消费基础，这为商业集团入驻斌鑫.世纪城提供了必要的条件。而2003年、2004年GDP位于全市第一的九龙坡区无疑潜在更大的消费群体。由于该区域的商业辐射不仅局限在九龙坡本地区域，还有石桥铺、李家沱、大渡口等周边区域。其强大的辐射能力以及轻轨的运行和区域交通的改善，为杨斌鑫·世纪城项目市场报告第4页共33页家坪商业步行街带来了巨大的人流、物流。这一切都为本项目的成功销售做好了铺垫，若市场定位准确以及合理的销售价格。本项目一定会获得市场的认可以及良好的业绩。斌鑫·世纪城项目市场报告第5页共33页重庆房地产市场简介在重庆经历了2004年的大跃进之后，随着新政的明朗化和中央政府对房地产市场强硬宏观控制下，在2005年3月开始，重庆整体市场出现了明显的反映。从目前来看，从3月开始，主城区均价开始松动，到6月为止下跌96元/平方米，均价达到3351元/平方米。相对2004年的楼市全线飘红而言，此次下跌是重庆楼市进入新一轮市场调整的征兆。此次七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》其主要的方向是对需求市场的结构调整，从5月及6月的楼市成交表现看出，此次新政发布后，大量的投资和投机型客户被挤出市场，各销售案场都同时表现出真正的自住型客户成为购房的主体。2005年6月，新政策开始实施，投资、投机行为被挤出市场，自住型购房者成为楼市中的主角，功能设计齐全的住宅成为市场中最易去化的产品。受新政影响，楼市供应减少，价格开始松动，火热的天气与冷清的销售现场形成强烈对比。/2004年9月~2005年6月主城各区均价走势表（单位：元/平方米）3280330933433383341634353447338433943351315032003250330033503400345035009月10月11月12月2005年1月2月3月4月5月6月与此同时，重庆市房地产市场住宅新增供应在经过3月到5月间出现较为集中的放量，本月供应相对减少。但整体市场供应已累积到413.9496万平方米，楼市去化却不如人意，真实住房需求尚不能吸纳如此的量体。预计下半年，楼市供斌鑫·世纪城项目市场报告第6页共33页应将相应减少。/2005年上半年重庆主城区新增住宅面积走势（单位：万平方米）58.37963.8561.88153.6100.24360204060801001201401601801月2月3月4月5月6月/2005年上半年重庆主城区新增住宅价格走势（单位：元/平方米）357133543683.5350733662200050010001500200025003000350040001月2月3月4月5月6月斌鑫·世纪城项目市场报告第7页共33页/解读《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005年5月11日，由国家建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门联合提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。《意见》分为八个部分：“强化规划调控，改善住房供应结构”、“加大土地供应调控力度，严格土地管理”、“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”、“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”、“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。新政规定：从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外，还规定了“期房限转”政策。表明了这次对房地产市场宏观调控的重点在于：遏制投机性需求，控制投资性需求，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。针对国务院转发七部委的房地产新政，5月12日在重庆市政府部门和开发商的座谈会上，副市长赵公卿要求各相关部门迅速制定房地产新政的贯彻措施，从“加强土地总量的供应和调控；加强金融监管；打击违规销售；控制拆迁规模；增加透明度；增大廉租房和经济适用房供应”等6个方面进一步稳定房价。“新政”影响简评：①打压房地产投机行为，抑制房价“虚高”，保持经济的平稳发展和社会稳定；②调整房地产市场供应结构，加大中低端商品住房及经济适用房的供应量，解决城市普通居民的住房问题；③新政开始执行，会带来二手房市场的大量抛盘，导致供应价格下跌；④在新政影响下，购房者普遍抱有持币观望态度，导致二、三级市场的需求量减少；斌鑫·世纪城项目市场报告第8页共33页⑤由于三级市场房源大量入市，而其中的“次新房”在价格上比二级市场在售项目更具优势，因此会吸引大量购房者进入三级市场交易，使二级市场需求较少，销售难度加大；⑥开发商在如此情况下，必将采取种种促销措施，变相降价，以求加快去化。/重庆市供应户型（部分）统计分析根据本部调查数据表现为，重庆市目前房地产市场供应户型以三房为主，占整体供应户型供应量的39%，其次是二房，占29.22%，一房占18.63%。不难看出目前重庆市场仍然以传统的三大户型作为供应主体，户型数量供应占整体市场供应的86.85%。户型一房二房三房四房五房合计户数1721226991360279591255392374比例18.63%29.22%39%10.38%2.77%100%四房10%五房3%一房19%二房29%三房39%0500010000150002000025000300003500040000户数17212269913602795912553一房二房三房四房五房斌鑫·世纪城项目市场报告第9页共33页/重庆市户型面积统计户型一房二房三房四房五房最小面积38.66971.46100.63136.53184.31最大面积50.80881.62121.811163.1220.86户型一房二房三房四房五房平均面积44.73876.54111.22149.8202.5844.73876.54111.22149.8202.58050100150200250一房二房三房四房五房38.66950.80871.4681.62100.63121.811136.53163.1184.31220.86050100150200250一房二房三房四房五房最小面积最大面积斌鑫·世纪城项目市场报告第10页共33页九龙坡房地产市场简介据本部统计，九龙坡区目前在售楼盘38个，住宅市场销售均价为3337元/平方米，在2005年上半年，区域新增住宅供应量达37.676万平方米，市场供应充足。由于杨家坪板块商业特性的原因，导致该板块地价过高，为了减轻资金的压力以及迅速的销售，小户型供应成为该区域市场的主流。而一居室一直是小户型的代表，也是其区域市场追捧的热点，在很多楼盘中往往因总价较低而最先售磬。所以导致目前杨家坪市场供应主要以中小户型投资性项目为主。6月该区域的楼市均价跟5月相比，有小幅的回升，处于正常的波动范围。本月虽然该区域有很多楼盘进行优惠打折活动，但是也由于一些楼盘处于扫尾阶段，剩下一些高楼层的住房，在某种程度上拉升了该区域的市场价格。从近几月的较小的价格波动分析，目前该区域房地产市场处于对新政实施后的调整期，但整体楼市发展平稳。/九龙坡区2005年1月－6月均价走势图（单位：元/平方米）33373321332733663485334232003250330033503400345035001月2月3月4月5月6月斌鑫·世纪城项目市场报告第11页共33页/2005.1月~2005.6月九龙坡区新增供应走势图（单位：万平方米）14.2760209.511.902468101214161月2月3月4月5月6月/九龙坡区供应户型（部分）统计分析户型一房二房三房四房五房别墅合计户数395565708597262184436122948比例17.23%28.63%37.46%11.42%3.68%1.57%100.00%11.42%3.68%1.57%17.23%28.63%37.46%一房二房三房四房五房别墅斌鑫·世纪城项目市场报告第12页共33页户型一房二房三房四房五房别墅最小面积39.7968.1599.33142.35190.42180最大面积46.9379.81119.73160.01222.55250户型一房二房三房四房五房别墅平均面积43.3673.98109.53151.18206.4921543.3673.98109.53151.18206.49215050100150200250一房二房三房四房五房别墅39.7946.9368.1579.8199.33119.73142.35160.01190.42222.55180250050100150200250300350400450一房二房三房四房五房别墅斌鑫·世纪城项目市场报告第13页共33页项目区域现状及发展趋势杨家坪石杨板块2005年1月~6月住宅均价走势（单位：元/平方米）现状/商业地产遭遇升级战诚然，与纯住宅开发相比，商业地产潜在的