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2004.3廊坊新奥置业项目成本管理体系机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其它机构不得擅自传阅、引用或复制本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件新奥置业管理咨询项目最终报告（6）重要说明•成本控制体系非本项目合同内容，本文仅作参考•成本控制与管理是全公司系统性的管理工程，牵涉到企业的方方面面，本文件仅阐述在项目成本控制中的关键要点与控制办法•由于项目成本控制牵涉到很多专业知识，而远卓作为企业管理咨询公司在这些专业方面将会更多地与企业的专业人士进行合作，并充分借鉴其他专业房地产公司的经验，我们希望能够结合新奥员工的专业知识以及对企业的理解、结合其他企业的成功经验与远卓的系统思维，将大家的智慧都发挥出来，共同构建一个适合新奥的成本控制体系。•成本控制体系是需要长期积累的，本文难以涵盖在企业运营中、项目施工中遇到的所有成本问题；许多制度仍需要公司组织专业人员在工作中逐步建立、完善•成本控制的主要手段是预算，项目预算远卓另文专述全面成本管理体系是全方位的，远卓在本文中重点阐述项目成本控制部分树立全员成本意识制度保证预算体系权限体系绩效考核流程体系组织保证项目成本资金成本管理费用期间费用总责任人环节责任人环节责任人全面成本管理体系项目成本管理体系不是单纯指在任何环节都努力削减成本，而最关键的是建立动态的成本管理体系，实现事先管理、过程管理、动态管理•核心是全面预算管理，即事先管理、过程管理、动态管理•事先管理、过程管理、动态管理是通过概算－预算－实际发生三个环节，从成本的角度进行动态规划、分析和控制•帮助管理层动态掌握成本的变化•通过不断积累经验型数据，建立自身的成本标准体系成本管理是：•单纯指在任何环节都努力削减成本•只有基于完全准确的预算，才能进行成功的成本管理成本管理不是：房地产开发企业造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奥置业最核心的问题是缺少项目成本总责任人与项目成本控制工具总成本高采购外协失败的产品设计缺陷质量/功能过剩销售成本施工管理施工设计销售费用过高采购成本高外协成本高进度质量施工困难的设计更严重的是，新奥目前缺少全程成本控制责任人，没有人对成本付最终责任，再加上项目预算与实际支出脱节，成本计划又缺乏动态更新，往往是项目开发结束后才发现成本过高，设计变更频繁全程成本控制总控制人此图仅为举例远卓建议，置业每个项目都需要设定一个总责任人对该项目的盈利负责，人选的要求是能综合协调公司各种资源。他对项目过程中所有的成本控制环节进行全面监控管理和承担总责任全程成本管理总责任人技能要求：熟悉房地产项目运作、熟悉该项目组织要求：总责任人可以是总经理，也可以是指定的某个副总，人选的要求是能综合协调公司各种资源，充分利用组织的力量对项目进行全面控制，例如能够组织审算办进行成本控制，能够组织财务部进行预算控制，能够组织技术质量部进行质量监督……总控制人总责任人再把成本责任逐步细分，落实到环节责任人上，这些责任通过流程、权限落实到各个部门，并设定为KPI指标，直接与考核激励挂钩总责任人施工图项目施工审算、招投标开发规划销售其他承担的成本责任：预算收益施工成本质量成本进度….材料成本设备成本….销售费用….……承担的成本部门：开发部开发部项目部技术质量部经营管理部审算办营销中心项目部……总控制人（讨论）房地产开发是典型的资金密集型业务，对成本的控制贯穿全过程全程成本管理总责任人关键控制环节立项规划施工图设计、招投标材料与设备采购销售施工建造工程预决算项目收益率22.5%销售成本9%土地成本30%土地转让5941弹性成本和利润刚性成本和利润资料来源：伟业顾问公司市场调查、远卓分析未加财务成本与管理费用从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性关键控制环节远卓认为，总责任人主要关注投资决策、规划方案、工程预算、重大材料设备采购和销售费用五个关键环节开发项目确定规划方案设计初步设计扩初设计项目资金预算施工图设计确定营销方案招投标管理进度控制资金控制质量控制售房合同重大材料设备成本限定土地成本关键控制环节立项规划施工图设计、招投标材料与设备采购销售施工建造工程预决算立项规划施工图设计、招投标材料与设备采购销售施工建造工程预决算这五个环节均要召开相应的会议进行综合决策土地评估会项目评审会投资决策会议规划设计方案评审会重大材料设备招投标会营销计划（含费用）评审会工程概算、预算评审会关键控制环节项目决策阶段应该根据公司历史经验、项目自身特点建立项目控制系统，其重点解决的议题必须包括成本计划及控制要点审查，完善项目大纲确定各个方面责任建立控制系统项目总责任人制订项目计划制订成本计划制订成本控制要求项目估算立项开发项目确定阶段规划决算采购销售施工建造关键控制环节成本控制的核心在前期控制。如果缺乏准确可行性研究分析，成本控制将缺乏整体性和连贯性。尤其是对多项目开发公司，成本、资金控制不单单是单个项目，而需要从公司整体综合考虑。一些公司成本失控、现金流危机根本上是最初的可行性研究“不可行”项目概算项目预算注：置业制订的《开发成本控制方案》中的CSI指标评价体系可以作为项目评估阶段的工具施工图招投标方案设计环节随着整体方案的一步步细化，要动态调整修正原预算方案必须注意调整原可行性方案中的成本、资金计划，并深入对比分析，切忌简单将新方案替代原方案，这样不利于经验的积累；对多项目开发公司，同时要动态将单项目的成本、资金变动进行全公司层面的汇总，考虑其对公司的总成本、资金预算影响；规划立项初步设计、扩初设计阶段规划方案设计施工图设计关键控制环节决算采购销售施工建造施工图招投标项目实施后要重视成本、资金实际发生额与预算的差额，滚动调整预算•实施过程中的成本管理，首先是从流程上是要保证参与的人员、步骤，以保证成本、资金支出的合理性•其次成本实际发生后要从流程上保证与预算进行分析对照，并从公司层面汇总分析•要积累经验数据，有利于下一个项目进行参考,例如建立《项目开发成本构成表》、《承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库》、《设备材料采购规范》、《设备材料采购市场价格数据库》等资料关键控制环节规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标新奥置业集团项目部责任人流程项目成本控制流程流程文件编号：流程协调控制部门：项目部总责任人：部门经理本流程共1页之第1页流程制订人：审核:签署:生效日期:技术质量部、审算办财务部各部门总经理初步设计施工图设计施工图审核施工图审核，编制施工图预算设备材料招投标施工进度计划资金使用计划资金运营计划现场洽商、变更管理按专业分解，形成各专业成本控制目标施工监理单位招投标确定工程成本控制目标设备材料选型设计变更流程营销中心确定市场定位根据市政咨询方案和各专业设计的要求，从降低成本角度提出设计建议项目成本控制总流程备注招投标的开始时间与施工图设计同时关键控制环节总负责人的控制工具主要是项目预算,而项目预算是一个从估算到概算再到预算的一个逐步推近真实的过程估算概算预算收入成本•每次都要独立的对收入和成本进行调整•关注结构比的变化工资人事费用管理费用…办公费…报纸广告宣传费销售费用财务费用……机构管理费用…道路工程基础设施费室外水电气工程…公共配套设施费物管设施安装费物业管理前期费用开发间接费用…人事费用项目部费用利息及费用…给排水工程安装工程费…样板房装修装饰装修工程费………主体工程地基基础工程建筑工程费建筑安装工程费土地费用开发成本三期二期商铺收入预测车库收入预测住宅收入预测一期•根据成本预测的变化进行调整细化控制工具全面项目预算成功的关键因素是：全面项目预算管理实现成本控制流程和制度的保证•从整个项目开发流程中选择成本管理的关键结点•制定项目预算完成/成本实际发生后的预算调整流程经验和历史数据的积累•房地产周期长、投资大，对各成本项的预测需要经验积累预算管理人才的培养•培养既对房地产开发工程设计、进度了解，又具有财务管理知识的预算管理人员，避免项目开发和成本管理脱节控制工具按预算体系设定设定成本控制权限，区分成本管理过程中的成本的正常调整和例外管理控制线控制线轻微偏离明显偏差项目部控制总责任人控制•年初公司整体成本概算中，对特定项目成本设定正常的浮动范围•预算、支付中成本费用项目发生在浮动范围内的偏差，公司管理层可以授权直接决策•公司应该在总成本中设定一部分“不可预见费”以作准备正常调整：•单项支出或总成本的变化超过了年初设定的范围•总成本超出预算，应该提交董事会审批•针对不同数额的变化，公司应该采取不同的决策流程例外管理：控制工具另外，在项目运作的每一个环节还有一些企业的成功经验可以参考借鉴立项环节成本控制的核心在前期控制。如果缺乏准确可行性研究分析，成本控制将缺乏整体性和连贯性。尤其是对多项目开发公司，成本、资金控制不单单是单个项目，而需要从公司整体综合考虑。一些公司成本失控、现金流危机根本上是最初的可行性研究“不可行”规划施工图招投标立项决算采购销售施工建造立项环节是最重要的决策环节控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件投资决策确定项目建立项目确定的基本原则深入的调研总经理开发部总经理开发部主任《调研流程》《集团投资决策规定》投资决策组织成立投资决策委员会按照严格的投资程序进行投资决策总经理组织专门的决策委员会决策委员会集团总部重点控制内容规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标征地环节的基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制土地的费用。高层公关在项目开发前期起主要作用控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件征地征地费用建立科学的土地评估体系开发部总经理开发部主任《当地土地价格研究》《当地拆迁安置费用研究》《项目开发成本构成表》拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用在法律范围内尽量控制费用开发部开发部主任市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定或与政府协商办理开发部开发部主任重点控制内容规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标规划环节规划环节的成本控制所占权重最大，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划、科学讨论、严格审批。开发部总规划师和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标规划环节的成本控制所占权重最大是实现事前控制的关键，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。各个职能部门均需要承担责任控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件规划方案可行性规划设计置业制订的《开发成本控制方案》中的CSI指标评价体系可以作为项目评估阶段的工具开发部负责，营销中