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服/务/创/造/价/值六安市香樟公寓项目市场定位探讨及产品优化建议报告服/务/创/造/价/值报告研究思路项目定位及产品优化策略项目开发主题定位初探房地产市场分析宏观环境综合审视项目认知与理解本报告的探讨将围绕以下几个核心层面展开：形象包装策略服/务/创/造/价/值项目认知与理解1服/务/创/造/价/值项目宗地分析[结合地块特征创造项目核心竞争力][项目背景信息]本项目地块位于市区主干道梅山路西侧，地块东面临滨河公园，景观资源丰富，道路系统较为完善，交通便利，紧邻龙河路成熟地段，配套齐全，但档次较低，难于满足高档客群消费需求，项目占地面积约8.5万平方米，总建筑面积约23.5万，为市中心住宅/商业/办公综合型项目。本案地块服/务/创/造/价/值项目一期经济指标项目数值用地面积17380居住户数372总建筑面积62122计容积率总建筑面积50421其中：住宅建筑面积40159其中：商业建筑面积10262核增建筑面积(架空层建筑面积)357不计容积率总建筑面积（地下室建筑面积）11700.76建筑占地面积3590.56住宅平均层数30总建筑高度99.15容积率2.9建筑覆盖率20.66绿化率33停车位310户型面积套数面积配比（％）套数配比（％）三房二厅一卫104.3710828.0729二房二厅一卫86.6710823.3129三房二厅二卫134.885217.4614三房二厅二卫117.225215.1814四房二厅二卫123.415215.9814服/务/创/造/价/值项目二、三期经济指标项目数值用地面积54252m2总建筑面积126949m2商业面积49912m2幼儿园面积600m2住宅面积77037m2户均面积142.1m2户数542户单元22（其中：高层7单元、多层15单元）地下室面积20000m2容积率2.34建筑密度11.6％绿化率37.3％二、三期面积比例图：服/务/创/造/价/值地块外部环境北面紧邻交通大厦及本案贴身竞争项目滨河御景西面紧邻龙河路商业圈，配套较为齐全，交通便利东面紧邻滨河公园，景观优势明显，交通便利，但配套较为缺乏南面紧邻电信大厦，近眺新行政中心及环河公园服/务/创/造/价/值项目宗地分析结论：配套条件商业、生活配套较为齐全，但档次较低，难以支撑高档项目开发经济指标中型规模项目/高容积率/建筑密度低，项目为商业/办公/居住综合型项目区位条件市中心区域，认知度高，小高层/高层接受度有所提升地块条件回迁房指标，对项目的品质塑造有所影响交通条件紧邻市区主干道梅山路，道路系统完善，出行便利环境条件先天公园物业优越，具备塑造高端产品的条件地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值服/务/创/造/价/值项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。我们先回到市场上，通过研究城市宏观环境及房地产发展现状与趋势，从而寻找出项目的发展机会点。服/务/创/造/价/值宏观环境综合审视2服/务/创/造/价/值经济发达程度不高,工业基础较为薄弱经济发达程度较低，据统计在全省排名较为靠后；产业结构不够合理，第一产业占比重过高，工业基础较为薄弱，服务业对城市经济拉动起决定性因素；第二、三产业的发展速度较为缓慢，某种程度上折射了城市经济的发展活跃程度不高服/务/创/造/价/值投资、消费、出口三大需求对经济拉动中，投资初显领航之势，2006年固定资产投资增长势头凶猛，同比增幅60.8％，但绝对值仍然不高；从数据上看，社会消费品零售总额占到GDP近4成，但人均社会消费品零售额较低，折射出六安市居民支付能力较低，且消费意识较为保守；三驾马车对GDP贡献中，投资对经济拉动初显领航之势服/务/创/造/价/值人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱趋势：庞大的人口基数，市场消费需求仍然有较大扩容前景，随着工业快速的发展，拉动城市化进程加快，都将对这个城市的房地产市场产生积极而深远的影响！2006年六安总人口达686.73万,虽然近几年的人口增速不快,但是人口基数较大,人口总量是市场扩容的最重要因素之一;2004年六安非农业人口98.58万,2005年非农业人口99.3万,相应地04年、05年的城市化率都为15%，影射了城市集聚能力较为薄弱，城市化进程缓慢，这与其工业发展水平较低有着密切联系；服/务/创/造/价/值城市性质：六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一；发展方向：（1）依托宁西铁路和312国道的便利城市向西南和南部方向发展（2）规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区（3）完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要发展内涵的功能区；城市布局结构：城中区以居住和商业服务为主要功能；城东区形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的组团；城西南区以居住为主体，布置工业、贸易和仓储用地本案处于城中与城南交界区，区位优越城市规划及城市发展方向服/务/创/造/价/值优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业六安市委书记倪发科认为，加快融入省会经济圈是六安推进“十一五”期间跨越式发展、实现六安崛起的必然选择，六安的东向发展战略必须首先融入省会经济圈。合肥和六安两市在中部省会经济圈的范围、地理位置、交通、资源和产业基础上都有广泛的联系，六安的融入，将使得合肥市在全省战略格局中的主导地位更加突出;六安市提出实施东向发展，融入合肥，对接长三角经济区，建设加工制造配套、冶金工业转移承接、农特产品生产供应、能源输出、人力资源输出、原生态休闲度假旅游等6大基地;城市发展战略规划显示：六安要在远期实现经济的腾飞，一方面，扩大金融投资，创造良好的投资环境，吸引国外投资；另一方面，利用充足的土地资源，以土地交换资金，鼓励外资成片开发与改造，扩建高新技术开发区和经济技术开发区。强化受辐射的能力；六安应主动接受长江三角洲等先进地区产业转移和辐射，加快建设劳动密集型制造业基地，优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业工业快速的发展，为城市提供更多就业机会，增强了城市的吸纳力，对城市化的发展具有积极的促进作用服/务/创/造/价/值宏观环境综合审视从宏观环境来看，六安经济发达程度不高，工业基础较为薄弱，且产业结构不够合理，城市化进程较为缓慢，但人口基数庞大，市场仍有较大的扩容前景，随着工业的快速发展，为城市迎来更多就业就会，增强了城市的集聚力，对城市化的发展具有积极的促进作用。从六安城市发展战略规划来看，未来几年六安市朝着“大六安”的规划发展，随着人口的增加，工业的快速发展，将不断完善和开发城南和西南地区的基础上，城市的重心将逐步向城东区拓展，辐射周边区域。城市空间发展及功能的划分将会对房地产开发产生一定的影响；城中区为城市核心区，以商业办公为主，旧城区将会完成全面改造，将会给六安的房地产市场注入新的活力。服/务/创/造/价/值房地产市场分析3服/务/创/造/价/值06年土地供应呈爆发式增长，其中工业用地占主导2006年土地供应面积为353.7万平方米，同比增幅59.3％，其中工业用地占43.94％，折射出工业将是六安未来几年发展重点；除工业用地以外，其他用地的供应达198.3万平方米，按容积率1.5计算，总建筑面积为297.5万平方米；未来房地产市场日渐激烈；经过多年的开发，市中心的土地已经为数不多，未来将主要以旧城改造为主服/务/创/造/价/值六安市房地产市场供需现状——总体均衡06年施工面积达297万平方米，增幅高达55.1%，竣工面积2006年达到153.5万平方米，竣工面积涨幅为71.3%；商品房销售面积由2005年的85.9万平方米，爆增至2006年的152.7万平米，06年销售增幅高达77.5%，市场消化能力凸显；从供求关系来看，05年、06年的竣工销售比分别为1.04：1、1.005：1揭示了供求关系比较均衡服/务/创/造/价/值六安房地产价格演进历程由于旧城改造带来的需求拉动、城区常住人口增加等因素，自2003年底起，住房价格呈爆发式增长，至2007年6月市区多层均价达2400元/平方米，高层最高均价达2900元/平方米房价经历的四个阶段2004-2005年是1400-2000元/平方米2002-2003年是1000-1400元/平方米2006年至今是2200-2900元/平方米1999-2001年是1000元/平方米服/务/创/造/价/值房地产市场发展前景预测---刚性需求拉动强劲随着城市化进程的加快，新区建设如火如荼，使原有的地域差别逐步缩小，地段升值，为房地产开发提供了更为广阔的空间相当面积的老城区尚未改造，由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化，1/3房源为拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力六安市目前农村外出打工返乡置业的比重据统计约为30％左右，此因素必然给房地产市场带来更大的需求；城镇居民可支配收入不断提高，居民住房购买能力不断提高也为房市发展提供了有力支撑2002年至2006年，六安市净增城市人口20万人，每年平均增长4万人以上。以2004年底人均住房面积22.4平方米算，每年要增加88万平方米住宅，商品房刚性需求强劲服/务/创/造/价/值典型个案分析服/务/创/造/价/值滨河御景---国际生活示范社区[项目简介]滨河御景中心区位于六安梅山路与大别山路交汇处在市区的中心区，毗邻皖西路商业圈，五分钟生活圈近在咫尺，生活配套极其完善，一路之隔为滨河公园，风光独好。靠近二中、九中人文气息浓厚[产品类型]高层[户型及面积]一房35-50、三房128-136滨河御景：作为与本案最接近的项目，外部的自然资源，周边的配套可以说是共享，但相比而言本案有规模优势，滨河御景物业较为单一；一房比例约占45%、三房占50%，2007年1月28日开盘600套已销80%，住宅均价2300-2800酒店式公寓均价3800；乡镇及市区人群,少量的投资客为主要的客群支撑；小户型较多及区位优势是其项目销售的核心支撑服/务/创/造/价/值六州首府---原生态品质经典楼盘[项目简介]位于六安市区的核心地带，与市中心四条主干道相临，交通极为便利。西北为城市休闲公园，北侧及东南有九墩塘水系环绕，总建筑面积13.8万平方米[产品类型]高层、小高层、多层[户型及面积]面积段80-150，120-140三房为主力六州首府：以文化为先导，以生态居住为理念，利用地块中难得的植被，把树作为一种载体进行外化，注入特定的文化内涵，整体建筑错落分布，坡地景观节奏起伏；2007年4月28日开盘1000余套销售过半，均价达2900元/平米，客群以高素质人群为主，去化速度如此迅速与其核心优越位置及良好的产品品质相关度很大服/务/创/造/价/值阳光威尼斯---皖西路30万平米意大利人文城邦[项目简介]位于六安皖西路与淠望路交汇处,北接人民路、民惠路，占地250亩，总建30万平米，总户数约1900户，绿化率高达37%，周边教育、医疗、卖场、银行等配套齐全，生活条件十分便利。[产品类型]高层、小高层、多层[户型及面积]二房84-93三房107-111四房136阳光威尼斯：追求意大利建筑单体造型感，亮丽的外立面，开阔的楼间距，户户南北通透，明厨明卫，享受真正阳光生活。双阳台设计、主卧落地弧形观景窗，视觉无限延展；建成后将成为未来市中心标志型大规模综合项目，旨在定义城市新地标；项目尚未开盘，以标准型产品为主服/务/创/造/价/值盛世嘉园---六安首席小高层尊贵社区[项目简介]位地六安市面上东七里站，皖西东路以南，长安南路以西，城市交通便捷（四条主干道汇集于此），生活配套齐全。占地7.67公顷总建16.4万[产品类型]小高层[户型及面积]二房71-90、三房101-134为主力盛世嘉园：40%的绿化率极力打造景观家园，户型设计上含有弧形阳台配合开敞式客厅、