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。镇江中冶蓝城项目竞标稿市场部分谨呈：镇江中冶京诚置业有限公司。市场环境分析物业形态专题分析12消费者需求分析3产品建议4。市场环境分析经济背景分析整体市场调查区域市场调查京口区域市场竞争对手分析。城市在长三角区域中的地理位置及关系地理位置江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。城市对外交通连接铁路京沪高速铁路横贯东西高速公路四横：沿江高速；沪宁高速宁太高速；宁常高速二纵：镇溧高速；京沪高速水路：“黄金水道”长江、京杭大运河长三角都市圈中的三线城市，受南京辐射较强城市区位。在长三角城市群功能中作为原材料基地，受到南京辐射，南京一小时都市圈内的重要节点城市上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势城市定位。排名城市08GDP(亿元)09GDP(亿元)增长率1苏州6701740010%2无锡4400500014%3南京3775417010%4南通255027608%5常州2200243010%6徐州2000222011%7盐城1604186016%8扬州1580180014%9镇江1421158011%10泰州1394165018%11淮安916101210%12连云港75087016%13宿迁67581020%2009年江苏省九城市GDP排名情况7740.249924230.262518.72390.1619171856.391651.021672.080100020003000400050006000700080009000苏州无锡南京常州徐州盐城扬州泰州镇江亿元2009年，镇江GDP达1672亿元，在江苏省内排名依然较为靠后。相对于整个苏南地区而言，镇江市整体经济水平差距明显，属于苏南经济“谷底”。与周边城市相比，镇江GDP总量不高但处于稳步增长的态势，整体经济水平属于苏南谷底，最具发展潜力宏观经济。镇江历年GDP及增幅变化情况05001000150020000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP（亿元）561.19643.56781.16871.671025.3112131408.141672.08增幅（%）12.3%14.1%14.7%15.0%15.2%15.5%13.9%13.70%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年江苏省九城市人均GDP排名情况1222228115155290568612751425553414063549854732020000400006000080000100000120000140000苏州无锡南京常州徐州盐城扬州泰州镇江元2009年，镇江人均GDP达到54732元，约合7800美元按照世行标准进入中等发达状态；连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机后，镇江GDP增速有所下降。镇江市人均GDP突破7800美元，整体GDP逐年增长，根据国际惯例，镇江市进入房地产发展速度较快的时期房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US＄根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDP水平决定了镇江房地产市场处于发展速度较快的时期。宏观经济。产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低。产业结构——镇江产业结构持续调整，工业基础不断坚实，第三产业所占比重有所上升，但与江苏其他城市相比，第三产业不发达镇江历年产业结构变化情况020406080100第三产业3837.936.73535.536.436.536.6第二产业55.85758.960.660.459.859.960.2第一产业6.25.14.44.44.13.83.63.42002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年江苏八个城市产业结构比较020406080100第三产业36.4503836.633.935.4734.236.5第二产业6247.558.952.947.957.065859.9第一产业1.62.53.110.518.27.477.83.6苏州南京常州徐州盐城扬州泰州镇江宏观经济。投资结构——固定资产投资和房地产投资逐年增长，投资增幅有所放缓镇江历年固定资产投资变化情况185.6237.1320.5404.75501.18588.02718.51010.5740.60%23.0%27.8%35.1%26.2%23.8%22.9%22.2%0200400600800100012002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%8.0%16.0%24.0%32.0%40.0%48.0%固定资产投资（亿元）增幅（%）镇江历年房地产投资变化情况19.83139.260.4867.4184.3397.0395.4732.5%56.6%21.3%53.2%11.5%25.1%15.1%-1.60%0204060801001202002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%房地产投资（亿元）增幅（%）镇江历年投资结构变化情况60.4%9.4%33.1%36.8%41.0%46.4%48.9%48.5%51.0%13.5%14.3%13.5%14.9%12.2%13.1%10.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年固投占GDP比重房投占固投比重镇江固定资产及房地产投资逐年增长，但受08年金融危机的影响，投资增幅有所放缓，但年增幅依然保持在15%以上。镇江房地产开发投资增幅较高，主要原因是镇江房地产开发进入快速发展阶段，投资不断加大所致。镇江固定资产投资占GDP比重逐年增加，投资拉动型经济特征愈加明显，而房地产投资占固定资产投资比重维持15%左右。宏观经济。镇江历年城镇居民人均可支配收入情况82029451108581239414291167751904010.40%11.9%14.2%15.2%14.9%14.1%15.3%17.4%0400080001200016000200002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%20.0%城镇居民人均可支配收入（元）增幅（%）镇江历年城镇居民人均消费性支出630569697374833591961200812217130316.70%1.7%30.6%10.3%13.0%5.8%10.5%1.1%020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%城镇人均消费支出（元）增幅（%）镇江城乡居民储蓄存款余额情况281.26338.21388.5458.27521.76535.86686.71847.643140625800199371941117125145391265810529010020030040050060070080090020022003200420052006200720082009年05000100001500020000250003000035000城乡居民储蓄存款余额（亿元）人均城乡居民储蓄存款余额（元）镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升，2008年分别达20949元和13031元，但受08年金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守，消费潜力较大，有待进一步挖掘。消费水平——镇江居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但依然相对保守宏观经济。人口及城市化——城市对外来人口的吸纳力差，总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，人口外溢，城市化水平呈现平稳上升趋势0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1234567891011121314151617181910%30%70%起步阶段加速阶段后期阶段城市化率沿S型曲线变动镇江历年人口变化情况05010015020025030037.0%37.2%37.4%37.6%37.8%38.0%38.2%38.4%总人口（万人）267.13267.19267.21267.61268.79268.78268.77269.9市区人口（万人）100.04100.51101.36102.01102.72102.82102.81103.39市区/总人口37.4%37.6%37.9%38.1%38.2%38.3%38.3%38.3%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年镇江历年城市化情况44.0%41.4%43.1%50.7%58.5%59.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年全市总人口269.9万人，市区人口103.39万人，城市化率为61.3%。从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。宏观经济。城市主要社会阶层人口结构——当前镇江人口结构是典型的金字塔结构。社会阶层构成——高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城市消费人口的比重较少；职业经理人、专业型技术人才、教师等构成城市中端消费人群；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构成的低端人群。发展趋势——随着镇江城市发展，制造业向科技行业转化，高级职业型人才增加，城市中端人口比重将上升，人口结构由金字塔结构向内梯形结构发展。制造业为主，人口数量少，高端客户以私营企业主为主制造业向高科技转变；高级职业经理人和专业技术人员开始增多城市进入稳定成熟的发展阶段进入研发阶段，中间力量和高收入人群壮大金字塔结构内梯型