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新江湾城湾谷科技园评估报告2013年4月10日区域价值梳理项目价格定位市场解读地块价值分析区域属性杨浦区新江湾城板块，距离市区较近上海东北角杨浦区新江湾城板块本案虹口区闸北区普陀区长宁区黄浦区浦东新区杨浦区静安区徐汇区闵行区宝山区地块价值分析地块位于中外环间，靠近中环线上海中外环间，靠近中环线距五角场约4公里，5分钟车程距陆家嘴金融区约12公里，26分钟车程距上海火车站约12公里，26分钟车程距人民广场约14公里，27分钟车程距虹桥机场约30公里，40分钟车程陆家嘴普陀区黄浦区徐汇区闵行区宝山区人民广场虹桥机场上海火车站五角场静安区长宁区区虹口区闸北区本案区位属性中环线浦东区地块价值分析地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利交通属性逸仙高架淞沪路本案中环线地铁3号线地铁10号线公共道路：三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环线三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接黄兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）轨道交通：地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25分钟）地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）公共交通：1218路（起点站：国权北路国政路，终点站：殷行路淞沪路）票价：1元国帆路地块价值分析新江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”区域规划淞沪路本案规划范围：西起逸仙路、国权北路、北抵军工路、南到政立路、东靠闸殷路。规划面积9.45平方公里，规划居住人口6万人。规划范围内总居住建筑面积控制在370万平方米内，公建建筑面积约40万平方米。发展定位：新江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。新江湾城板块政立路地块价值分析板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体区域规划主体功能划分本案板块划分功能江湾天地直面黄埔江，建立一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点之一，滨江休闲板块分休闲娱乐区、滨江运动区、休闲度假区。复旦江湾新校区占地面积约1500亩，学术研究中心新江湾公园依托复旦新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心，是知识产业的培育中心、公共活动中心和交流中心，是新江湾城区域商业中心；是办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的综合区自然花园知识精英阶层打造的高尚生活区，结合高尔夫球场景观布置别墅住宅、五星级酒店、商务接待服务中心、高尔夫俱乐部（包括会议中心、中西餐厅、咖啡吧、钢琴吧、健身中心、网球场、室内恒温游泳馆等）都市村庄以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。提供基本保障型配套，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理八类公用建筑均在服务半径之内，确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决知识商务中心凝聚知识经济产业的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲级写字楼、酒店、公寓、休闲娱乐、商业等多种形态和业态，是信息、金融、商务、交易等的集聚或扩散中心地块价值分析板块内教育资源丰富，可以提供全程式精英教育区域规划——教育资源复旦大学江湾新校区同济第一附中复旦科技园小学上海音乐学院实验中学中福会幼儿园本溪路幼儿园名校汇集：复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科技园小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园……板块内汇集了10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到大学的全程式精英教育，这是上海极少具备如此丰富教育资源的板块之一复旦大学江湾新校区同济第一附中本案地块价值分析丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气候，同时也会相应提高周边房地产的价值区域规划——生态资源新江湾城总体绿化率达50%，规划有湿地公园（世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园，占地面积达到12000平方米）、新江湾城公园、游艇码头、安徒生公园、滑板公园、山地植物园等数十个公园……是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，丰富的生态景观资源提供了大量的生态娱乐休闲场所，同时这片“城市绿肺”能够改善气候，形成“绿岛效应”，不仅可以使新江湾城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值游艇码头山地植物园新江湾公园水生植物园生态植物园邻里生态公园湿地公园淞沪纪念公园安徒生公园游艇码头新江湾公园新江湾公园湿地公园本案地块价值分析板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用配套支撑五角场城市副中心：五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五角场将成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型城市公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为标志的城市商业中心。新江湾城与五角场的关系：新江湾城距离五角场仅五分钟车程（三站地铁），将充分享受到城市副中心的辐射作用，同时生态景观丰富、教育资源丰富的新江湾城将为五角场带来教育与生态休闲的便利。新江湾城板块五角场城市副中心本案地块价值分析杨浦区新江湾城板块，距离市区较近区域属性中外环间，近中环线区位属性地面交通发达，通达性好，公交配套完善，双轨环伺，出行便利交通属性距五角场城市副中心仅5分钟车程，将充分享受到副中心的辐射作用配套支撑集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体丰富的完整城区，其中教育资源和生态资源非常丰富区域规划规划为集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体丰富的完整城区，具有非常丰富的教育资源和生态资源价值点总结区域价值梳理项目价格定位市场解读典型案例区域市场中外环区域主要竞品分布典型案例CBD市中心区非中心区近郊区西子国际中心融真虹桥商务广场绿洲中环商务中心悦合国际广场慧创国际复地中环天地上海国际研发总部基地宝山万达广场中铁中环时代广场展想广场张江集电港二期新江湾城湾谷科技园尚浦领世君庭广场复旦软件园长逸路基地嘉誉湾世和商务中心万科VMO中外环区域主要竞品参数典型案例序号项目名地址物业类型建筑面积余量均价交通环线主力户型1西子国际中心闵行秀文路898号标准办公、独栋10646210646231000规划12号线七莘路站500米外环外1900㎡户型2融真虹桥商务广场长宁区临虹路广顺北路标准办公、独栋165513165513未开盘距2号线淞虹路站仅1500米中外环间独栋2900-5000㎡3中铁中环时代广场闸北江场西路299弄标准办公21422774966270001号线汶水路站1000米中外环间5.4米精装SOHO50㎡4悦合国际广场嘉定曹安公路1911弄标准办公、公寓式办21769916200923500距13号线丰庄站1400米中外环间40-100㎡商住两用LOFT5慧创国际嘉定金沙江西路1555弄标准办公、独栋45138819344520000距13号线丰庄站500米外环外235-1845㎡标准办公6宝山万达广场宝山共和新路近一二八纪念路标准办公29500022227200001号线共康路站500米中外环间40-60㎡SOHO办公7上海国际研发总部基地宝山沪太路2999号独栋10954378600220007号线上大路站地铁上盖中外环间整栋2000-4000㎡8复地中环天地/工业宝山环镇南路858号标准办公、独栋32000032000024000距7号线丰庄站1600米中外环间400-600㎡独栋9尚浦领世杨浦三门路淞沪路商办、住宅720000720000未开盘10号线三门路站中外环间10嘉誉湾杨浦淞沪路1888弄商办、住宅143700143700未开盘距10号线新江湾城站800米中外环间11君庭广场杨浦区三门路国安路路口标准办公，独栋3290032900未开盘距10号线三门路站150米中外环间12张江集电港二期浦东新区张东路1387号独栋21100075811.525000距2号线广兰路站1200米中外环间1000－3600㎡13展想广场浦东张江祖冲之路2290号标准办公、独栋1300003751626000距2号线广兰路站500米中外环间53-110㎡行政公馆14世和商务中心浦东祖冲之路2277号标准办公、独栋1000006807224000距2号线广兰路站500米中外环间82-150㎡15绿洲中环商务中心普陀金沙江路1628弄10号标准办公32000013924129000距13号线真北路站200米中外环间150-1300㎡合计35374322340463均价：元/平方米面积：平方米展想广场典型案例一项目地址浦东张江祖冲之路2290号/中外环间建筑面积65,288平方米占地面积23,317平方米容积率2.8用地性质商办用地物业类型办公、商业、星级酒店、服务式公寓轨道交通距2号线广兰路站500米目前报价（元/㎡）租：4元/㎡/天售：26,000去化情况目前热销的是其配套高级行政公馆部分,主力面积段为53-110㎡的户型，全装修成交均价26000元/㎡开发商美国工业地产开发商展想实业（SANDHILL）近期开盘时间2013-04-30典型案例一展想广场集电港二期张江集电港二期典型案例二项目地址浦东新区张东路1387号/中外环间建筑面积211,000平方米占地面积351,666平方米容积率0.6用地性质办公物业类型花园式独幢商务办公楼（带电梯，3-4层1000－3600㎡）轨道交通M2号线广兰路站，张江有轨电车目前报价（元/㎡）租：3.5元/㎡/天售：25000-30000元/㎡去化情况05年7月12日项目首次开盘，推出98套房源，截止2006年11月24日已累计去化88套，月均去化5.5套，2012年6月至今去化2套；主力成交为1601-2000㎡户型，成交均价10007元/㎡；目前以租为主；开发商上海张江集成电路产业区开发有限公司近期开盘时间2012-6-28张江集电港面积段成交套数成交面积占比成交均价1001-12003437590.8927.81%104431301-14001419173.3514.18%99911401-16001522684.4316.78%111881601-20002543684.8232.31%100072701-37004120558.92%9775合计92135188.5100%10303.69面积段分布张江集电港二期典型案例二2005年7月12开盘共推出98套房源，至今还有6套在售，月均去化1套，成交均价10303.69元/㎡，主力成交面积段为1001-1200、1601-2000㎡的户型；2012年至今成交2套，月均去化0.13套，成交均价21578元/㎡；网上又推出一批办公房，只租不售，租金2.8-4元/平方米/天，物业费4.5元/平方米/月，只提供给从事科技园区的公司。张江集电港二期典型案例二年收入20万元以上:个人所得给予地税部分100%补贴人才公寓:两年内给予每人每月200元补贴。给予高管绿色通道:解决上海市户口问题、子女入学优先考虑、就医绿色通道•研发中心享受政策类别增值税地方部分企业所得税地方部分营业税地方部分新认定的独立核算研发机构三免三减半三免三减半三免三减半新引进的高新技术企业一免一免两减半拥有自主知识产权产品的高新技术企业两免两免三减半认定的具有自主知识产权的高新技术成果转化项目两免一减半新区生产企业引进境外先进专有技术所支付费用免税•地区总部享受政策类别增值税地方部分企业所得税地方