搜索
项目背景梳理上位规划回顾新江湾城-五角场地区的规划回顾新江湾城位于上海市中心城区的东北部，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。根据规划，新江湾城将建成为21世纪上海中心城区知识型、生态型的花园城区和城市住区。江湾-五角场地区作为上海市总体规划确定的四个副中心之一，将发展成为以知识经济为主要特征的现代服务功能集聚区。上位规划的特色关注生态新江湾城依托江湾湿地等保护良好的生态资源，借鉴国内外创建生态型社区的成功开发经验，为将来入住本地的居民和前来工作旅游的人士创造一个人与自然和谐共生的环境。配套完善高端定位新江湾城从人性化出发，建设了文化中心、体育中心、中小学等公共设施。同时依托于临近复旦、财大、同济等高等院校和比邻五角场商业中心的区位优势，提供完善的配套服务。作为上海中心城区的最后一块大宗处女地受到了国内外知名发展商的热烈追捧，引起了多方关注，导致地价不断飙升，从2005年以来多次创下“地王”的纪录，开发呈现高端化。21#22#项目背景梳理项目在新江湾城-五角场地区的地位项目分为两个地块。其中21#地块东至淞沪路，南至青石路，西至国定路，北至七星河路；22#地块东至松沪路，西至国定路、北至青石路。规划道路创业大道由北至南穿越两地块。作为新江湾城与江湾-五角场城市副中心的结合处，项目东北部临近新江湾城各大高端居住区，东部与湿地公园、铁狮门F地块仅一街之隔，向南可以到达知识创新区和五角场核心商业圈，各方面优势突出，具有很高的土地开发价值。项目所在位置独特优势突出1234商业配套-渐趋成熟项目以南五角场核心商业圈已形成规模，同时紧邻的东部铁狮门F地块将导入高端商业，北部C5汉斯地块将建成9万平米的区域商业中心。产业资源-科技领先居住社区-高端定位自然资源-生态湿地产业定位于“国际智慧城”和“知识杨浦”，东部紧邻新江湾城知识商务中心板块功能区内的核心——会展中心。项目东北部是由多家房地产公司开发的高端居住区。平均容积率仅1.0，绿化率达50%。目前售价已突破20000元/平方米。项目东部紧邻上海城区内最大的一块湿地，也是上海仅有的都市生态绿地，开发成为湿地公园，是沪上又一块市民休闲和城市度假的好去处。项目整体定位研究整体开发理念创造“宜商宜住”的高品质生态、人文的办公空间整体开发理念：生态创意办公+40小时全活力社区生态创意办公(EOD)EOD理念突破了传统商务办公设施开发只关注经济效益和成本收益的狭隘的思维，而强化了生态理念在办公场所设计中的运用。环保材料、通风设备的应用大大改善了传统的全封闭环境，给办公人员提供了良好的工作环境。同时在室内和室外创造舒适的生态环境，将室外的自然环境，如植物、阳光等引入室内，营造一个亲近于自然的办公生态环境，更有效地提升工作效率。40小时全活力社区40小时全活力社区强调的是工作与娱乐休闲的结合，转变了传统工作与休闲相分离的观念。在工作中娱乐，在娱乐中工作，两者合二为一，延伸了每天24小时的生命空间，使社区变成了一个生机勃勃、充满活力的工作、娱乐、休息的场所。基于对上位规划的回顾和项目所在区位及周边要素的梳理，项目将定位一个“宜商宜住”的高品质生态、人文的办公空间。生态办公将成为项目的核心功能，同时还将配套居住、商业、休憩等功能，是一个复合型的高端社区。项目整体定位研究项目功能产品体系生态创意办公HIP酒店式公寓精品商业高端住宅精品主题酒店五大功能产品塑造完美体验绿色、生态、健康的办公环境，远离种种烦恼与喧嚣，将休闲与舒适融入工作，在工作中体验自然与人文的双重关怀开创舒适而私密的个人空间，体验温馨而浪漫的家庭生活，享受宾至如归的完美服务细腻的服务、周到的关怀，为城市游憩客营造一个艺术而浪漫的氛围，一个温馨而舒适的家，让短暂的停留成为永久的美好回忆自然、温馨、优雅，在美好的家居环境中细细咀嚼生活的品质，感受家的温暖购物、餐饮、运动、休闲，综合型高品质的商业设施让每天都充满惊喜与活力，时刻感受城市发展的脉搏以生态创意办公和酒店式公寓为主要产品，同时开发精品主题酒店与少量高端住宅，并配套高水准的精品商业生态创意办公生态办公（EOD，EcologicalOfficeDistrict）突破传统办公物业的“8小时模式”，使人、建筑与自然生态环境之间，无障碍地、持续性地相互接触与渗透，形成一个良性的互动系统，实现真正的办公环境生态化。这种融阳光、绿化、鲜氧、活水于现代办公的模式，可以提高商务环境品质、全面激发商务效率。EOD理念生态创意办公内涵诠释通过生态与创意的结合，赋予办公空间以全新的内涵与体验，使工作环境不再单一枯燥，可以变化地如此舒适宜人、丰富多样、活泼而灵动~生态元素生态设计生态技术通过生态元素的导入、生态理念的设计、生态技术的应用，使项目真正实现办公环境生态化、环保化、节能化生态适宜的体量巧妙打破基地容积率与限高的约束，导入小体量的建筑、围合式灵动空间，并塑造丰富、活泼、人性化的立体空间创意多样化的灵动空间生态创意办公目标客群研究潜在目标客群客群特征需求特征知识型中小企业•通常人数在100人以下•高学历的知识型人才占员工比例较大•需要区域内提供良好的产业链支持背景•偏好智慧型、有内涵、创意性的办公环境大型企业的分支机构•通常人数在100-200人•公司资金实力较强，看重企业品牌与形象塑造•因此较为看重工作环境的整体品质•需要相对独立的办公环境与交流空间，可以租用整层或整栋独立办公空间•商务活动频繁，对商业、酒店、会议等配套服务要求较高学校或政府背景的商业机构•通常人数少于100人•进行一定领域内的专业研究与商业活动，常有学术交流、会议接待等需求•偏好知识型的灵活办公空间•对商业、酒店、会议等配套服务要求较高个人工作室•通常人数约30-50人•有着专业的工作领域、鲜明的工作风格•通常为知识创新型企业如个人建筑设计事务所等•偏好独具风格的空间设计•内部空间分割灵活多样，不受约束•多选择的交流空间项目生态创意办公空间的特点•体量小巧灵活，因此适用于人数规模不大的公司及组织•生态空间，在设计与氛围营造上体现创意，更适宜于知识型、创造性的企业与机构•地处创业大道北端的重要节点，周边办公、商业、交通、文化等要素集聚，适宜于那些对此类要素流通要求较高的企业生态创意办公产品特色分析与经典案例借鉴改变传统写字楼仅给办公者留下“8小时办公空间”，在空间内设有休息室、卫生间以及厨房等设施，并提供24小时办公及物业保障。2楼层最好无强制分隔，有利于客户根据自己的实际情况轻松进行办公室空间布局安排。1中性的盒子：通过把所有建筑要素平行于空间的“长边”以扩大空间的自然线条。许多室内隔间用可拆卸的磨砂玻璃以强化灵活和变化的观点。虚拟的盒子：室内中庭是个虚拟花园，静谧的工作环境，即露天又能得到其他要素的保护。天窗贯通灵活的空间层层退台设计虚拟花园圣莫尼卡工作生活中心——提供一个以新的工作生活态度去支持最佳可能性的环境上海财富兴园——在公园中办公国际流行的开放式园区，应用EOD发展模式，园区内建筑与景观布局错落有致。办公环境设计考虑多方面需求，强调生态、生活、休闲与办公的融合，户型设计上更是形成良好体现。展示区休息室/宿舍洗浴室厨房生态创意办公产品特色分析与经典案例借鉴层层退台与空中花园的设计，可以创造半开放茶室、观景台等非正式交流空间，营造静谧、舒适、灵活的第二办公场所。3韩国动画博物馆及办公楼两栋半独立的大楼，其形状、材质与氛围在这两个相对的建筑形态间形成了动态的平衡。动画博物馆沿着场地自然的轮廓线倾斜，为大规模公共交流提供了露天场所；两个建筑体之间由一座桥相互连接，也促进了公共和办公环境的互动交流。办公大楼靠近博物馆的一边形状逐渐变窄，不仅从感官上与博物馆融为一体，并且形成了不同大小的楼层，能够满足不同规模工作组的办公需求。动画博物馆办公大楼中庭挑空、导入“光通道”等设计，大大提升了生态办公建筑的采光性、通风性与节能性，最为直接地改善工作环境、提升人体健康。4日本仙台媒体中心设计师伊东丰雄放弃了传统的柱子，而是使用螺旋形管道。直径范围在2至9米的管道中包含采光、电梯、楼梯和空调设施。设计尽量避免使用墙壁来隔断空间，这幢建筑内部没有一堵墙壁，完全依靠螺旋型管道支撑。“这是一个没有固定界限和用途的空间，我希望它是一个让人们感觉轻松自由的公园。”生态创意办公产品特色分析与经典案例借鉴建筑围护结构、自然通风、太阳能利用、自动控制、高效新型空调等生态环保技术的应用，使生态办公从更高的技术层面得到了实质性的落实。上海生态建筑示范楼生态楼西向为环境实验室，东向为展示区和办公用房，在东向中部设有中庭并设计天窗，保证建筑内部的白天照明。生态楼采用多种先进的技术措施，减少了不可再生能源的消耗以及对环境负面影响，最终实现全年采暖和空调能耗降到普通办公建筑的1/4。并实现办公环境的健康、舒适、高效。通风塔电控遮阳棚保温复合外墙太阳能集热管电控铝合金百叶南低北高利于采光5精品商业及公共服务开发理念8小时工作＋8小时娱乐＋8小时休息＝24小时将娱乐元素融于工作，将工作延伸至商业休闲中，那么：8小时*2的工作与娱乐＋8小时*2的休闲与工作＋8小时休息＝40小时打造“40小时”全活力工作生活的精品配套——构建与生态创意办公完美相融的商业产品与氛围，业态精致而独具特色、服务周全而讲求品质，使办公空间与休闲空间能够随意切换，打造“40小时”全活力工作生活氛围。目标客群•针对高校的智力人群、创意产业人士，倡导娱乐融入工作、工作融入生活的居业娱相融的生活理念•引领全新的现代化都市活力生活，形成项目对年轻一族、都市新贵的特殊魅力现代生活办公理念的传播，概念一致却又个性十足的独有社区文化／艺术与场所的完美融合／都市新锐力量的聚集／思想的碰撞、创意的迸发／或安静读书、或独自思考、或激烈讨论/充满活力、热情、创想与未来意境意向精品商业及公共服务产品特色分析创意元素与商业元素的结合以创意生态办公的整体氛围为基调，利用典型物业空间，融入创意、科技与人文特质，提供具有深度体验、高质、美感的产品。文化元素与商业元素的结合项目周边区域文化气息浓厚，学府文化、创意文化等都可以挖掘与商业的结合点，通过商业的载体，体现文化的内涵。时尚艺术与商业元素的结合契合项目周边消费群结构的年轻化、高品质化的特征，精品商业的开发需注重时尚艺术的商业形态，保持处于潮流与思想的前端。协调各元素之间的差异性，体现组合的有机与和谐，营造高雅、知性、品质、活力的商业氛围项目创意生态办公的整体氛围、面临的潜在客户，以及位于创业大道北端的良好区位，决定了项目精品商业的开发需要与创意元素相结合、与文化元素相结合、与时尚艺术相结合的产品特色。精品商业及公共服务商业配套产品体系产品类型核心业态产品描述核心商业多功能无线会所以无线网络为核心卖点的新兴会所，享受无处不在的多样化网络服务中小型精品超市不同于面向大众的传统超市，针对强调品质生活的白领、金领人群提供时尚、高端、新颖的多样化产品特色商业咖啡人文书吧集文化消费与休闲消费为一体，提供一杯咖啡、一本好书、独自享受的休闲时光与个人空间DIY创意工坊激发创意灵感、感受多样生活的DIY工坊，从自我创造和切身体验中，彻底放松心情、获猎知识特色餐饮聚落风味迥异、各具特色的各国经典餐饮汇聚在一起，提供便利、时尚、丰富的美食享受；同时成为企业会客、客户沟通的良好场所主题音乐吧丰富的原版CD、静谧的氛围、精致的茶点，将成为好友聚会、同事交流、团队沟通的良好场所休闲运动中心为项目及周边的上班族、商户、住户，提供便利、宽敞、舒适的运动环境，以及丰富的运动项目与课程健康俱乐部为长期处于亚健康中心的白领、金领人群，提供放松身心、愉悦心情、锻炼体质的专属性俱乐部，并设置可供选择的多样化养生康体课程基本商业银行服务中心汇聚中外各大主要银行的服务网点，形成方便快捷的金融服务中心24小时便利商店满足办公、居住人群24小时的生活消费需求移动服务中心提供移动、联通、电信、邮政等信息沟通支持服务家政服务中心为入住公司、家庭等提供电力、维修、液化气等全方位的后勤保障服务小型社区生活中心形成洗