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1新湖闸北项目之整体定位及规划建议目录前言－前期工作回顾与总结________________________________________________2一、我们对于商业市场的判断是什么________________________________________3（一）市场现状分析..............................................................................................................................................................................3（二）市场预测....................................................................................................................................................................................35（三）我们在未来市场中需要规避的潜在风险................................................................................................................................38二、我们希望把项目打造成什么___________________________________________39（一）我们的项目最适宜的规划方向..............................................................................................................................................40（二）我们希望提升的细节..............................................................................................................................................................48（三）整体包装上市后我们将达到的目标......................................................................................................................................502新湖闸北项目之整体定位及规划建议前言－前期工作回顾与总结“闸北青－12项目”是关系中翰置业企业发展的关键性项目。由于项目在区位、市场背景、发展环境等方面具有一定的操作难度，同时项目所拥有的优势又比较突出，为了最大限度的减少项目策划定位过程中的失误，降低日后项目运作的风险，我司前期从城市发展前景、房地产市场格局、项目自身价值、未来潜在竞争市场构成等多方面对本项目的发展机会与威胁予以考察，并提示了可能的发展定位。在前期工作过程中，我们发现要揭示上海商业地产市场的发展规律，仅靠对现有项目的认识与了解是远远不够的，为此，我们特意进行了对商圈的研究，从商圈的形成到商圈的成熟，并结合城市发展脉络对可能的发展方向进行预测，并从中把握本项目所在区域的发展前景。由于本项目开发条件较为特殊，为了更好地寻找到适合本项目的市场空间，我们对周边主要商业项目进行了调研，并通过科学而系统的现代统计方法，对市场发展特征进行了有效的归纳，并预判商用房地产市场各物业类型未来的发展前景。通过前期的系统工作，我们揭示了本项目未来发展机会，并模拟了未来可能的发展方向与前景，为下一阶段的深入策划研究铺垫了坚实的基础。最后，感谢中翰置业，希望本项目成为我们未来合作的起点，希望在日后的合作过程中双方能更加紧密无间，最终实现本项目市场价值的最优化。中星营销机构闸北项目工作组3新湖闸北项目之整体定位及规划建议一、我们对于商业市场的判断是什么（一）市场现状分析1、商业市场现状（1）市场供应分析1001211893000501001502002503002003年2004年2005年2006年2003-2006上海商铺供应量（万平米）2006年商铺成交面积环线分布（万平方米）25.637.7102.7内环内中环间中外环间4新湖闸北项目之整体定位及规划建议2003年上海共推出商铺项目约7O个、商业用房总供应量近100万平方米；2004年共推出商铺项目约115个，商业用房总供应量近121万平方米。截止到2006年底，上海商铺上市总量已经达到约300万平方米，比2004年全年增长了近一倍，。2006年上海商铺的总保有量已经达到3600万平方米，相当于1998年上海市商铺总面积的4倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目属于比较稀缺的内环商业。2006年商铺供应面积环线分布（万平方米）75.19170.8268.68内环内中环间中外环间5新湖闸北项目之整体定位及规划建议（2）需求分析1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2平方米以上，如果按常住人口计算为人均1.4平方米。如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2－1.5平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的1.4平方米已接近饱和与过剩的起始点。中心城区近郊区远郊区6新湖闸北项目之整体定位及规划建议2、从年收益率来看，目前上海商铺的投资年回报率高达8%，超过国际通行标准，而住宅的年收益率还不到3%，略高于长期存款利率，低于国际上较为通行的5%—8%。这说明，上海商铺由于其相对可观的回报仍然具有较大的投资价值。3、从政策导向上来看，上海十一五规划中未来商业房地产的需求量仍然很大。经专家初步预测，十一五期间中心商圈、次中心商圈、边缘商圈所需增加的商业房地产总量为2435万平方米，年均需求量达487万平方米。从以上三点来看，上海商铺需求逐渐趋于缓和。未来几年的需求仍然较大，但由于供应量的持续增长，市场由紧缺型向充裕型发展。（3）未来供应分析商业用地成交率急剧下降，未来以郊区供应为主，郊区商铺成为上市商铺主力截止2005年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705公顷。其中郊区商业用地所占比重最大。7新湖闸北项目之整体定位及规划建议（4）市场特征销售价格上涨趋缓，租赁价格总体持续上升2004－2006商铺售价趋势图(元/平米)01000020000300004000050000600002004年2005年2006年市级商圈区级商圈居民消费圈郊区商圈8新湖闸北项目之整体定位及规划建议（5）结论商业用房新开工、竣工均呈现大幅度放量，并逐步向外围区域延伸；规模性物业比重将继续增加，单个物业的体量有放大的趋势；中外环线、近郊城镇将成商业房产供应主力阵地；商业用房的租赁和销售并驾齐驱，呈现分化；项目区域多为旧改项目，随着新建新建住宅区的增加，相关配套的商业用房供应也随之增加，竞争激烈。由于对住宅趋紧的宏观经济政策，商业用房的需求也受此影响；休闲服务类商铺未来需求来将进一步放大。2004－2006商铺租金趋势图（元/天.平米）05101520253035402004年2005年2006年市级商圈区级商圈居民消费圈郊区商圈9新湖闸北项目之整体定位及规划建议大宁商圈中兴路商圈七浦路商圈不夜城商圈四川北路商圈根据对闸北区目前的商业格局分布、各区域内商业业种业态以及经营档次的调研，闸北区由南向北有两个成熟商圈：七浦路商圈、不夜城商圈，主要分布在内环；两个潜在商业圈（中兴路商圈、大宁商圈）。另外，本项目还受到四川北路商圈的挤压，具体分布图如下：10新湖闸北项目之整体定位及规划建议百安居大宁国际商业广场永乐家电苏宁电器国美电器易初莲花易初莲花吉买盛名品商厦环龙商场太平洋百货大润发太古城1公里圈世纪联华2公里圈吉买盛11新湖闸北项目之整体定位及规划建议区域商业竞争格局表主要竞争指标七浦路不夜城四川北路商业地位华东地区中低档服饰交易的核心市场四大商城之一市级商业中心商业覆射范围全市乃至华东以闸北为主上海北部乃至全市商品档次中、低档中档中高档商业环境较好较好好商业规模较大较大大主要业态服饰批发零售、休闲餐饮、娱乐五金、日用品、百货、食品、通讯等综合商业百货、日用品、食品、餐饮、娱乐等主要经营场所兴旺服饰城、兴旺服饰商城、新七浦服装市场、白马大厦等太平洋百货，环龙商场，名品商厦巴黎春天、东宝百货、银虹商厦等经营业种批发为主，兼顾零售零售业为主百货零售为主目标客户商户及低品味客户中、高品味中高档总结闸北的商业重心在南部部分区域商业特色鲜明商业整体档次偏低缺乏大型集中商业经营状况参差不齐大量客户被四川北路分流12新湖闸北项目之整体定位及规划建议经营种类以经营服装批发零售为主租金范围1F：20-50元/平米.天2F：10-20元/平米.天3F:5元/平米.天面积分割基本在20-40平米左右经营品牌中低档品牌服饰运营方式销售基本不承诺包租，平均回报率在6-7％左右，部分楼层只租不售，不夜城商圈简析经营种类：以百货、餐饮、电子通信为主租金范围：1F10-20元/平米.天经营品牌或商家：中档品牌，如太平洋百货等运营方式百货公司多为自营，产权商铺比较稀少四川北路商圈简析经营种类：以百货、餐饮、娱乐、数码产品为主租金范围：1F：10-20元/平米.天经营品牌或商家：中高档品牌，如东宝百货、巴黎春天等运营方式百货公司多为自营，商铺以租赁为主，新建项目较多，七浦路商圈简析13新湖闸北项目之整体定位及规划建议潜在竞争区域分析中兴路商圈中兴城商圈主要是指以绿洲雅宾利建造的整体商业设施所形成的地区型商圈。绿洲雅宾利地上总建筑面积约48万平方米，将规划建成一个（城市）花园、一个（居住）中心和一个（国际）广场。其中（城市）花园占地约4万平方米，是内环线内三个大型公共绿地之一；（居住）中心为地上总建筑面积34万平方米的高品质国际化住宅社区；（国际）广场总面积14万平方米，由五星级酒店、甲级写字楼和综合商业设施构成。14新湖闸北项目之整体定位及规划建议中兴财富休闲广场项目位置：中兴路、共和新路总建筑面积5万多平方米，总占地面积9000多平方米。中兴财富国际广场由中兴财富休闲广场（商铺）和中兴财富国际公寓（住宅）组成商铺公开时均价2万元/平方米。住宅预计10月推出，预计均价11000元/平方米。中兴财富休闲广场由上下三层铺面临街，150-390平方米叠加产权街铺组成将营建特色专业、品牌旗舰、概念、系列店群。卖点简述：中兴财富休闲广场凭借中兴路和中华新路成熟商业街的地利优势，抢占先机进行差异化商业发展及优势互补，填补了市北中心城区高档餐饮、休闲、娱乐场所的空白。15新湖闸北项目之整体定位及规划建议16新湖闸北项目之整体定位及规划建议周边2公里之内居住人口达10万人;现居住人口消费能力较低；缺乏成熟的商业，商业档次较低；商业项目的市场竞争呈现出多重竞争的复合性特征本案与竞争区域内的商业物业产生竞争关系，主要表现在业态经营竞争和投资客户群体的市场份额竞争两个方面（即在建商业和现有商业）。蒙特利城绿洲雅宾利富邑华庭东宝兴路芷江中路青云路嘉杰国际广场本项目凯润金城在建入住待建四川北路西藏北路中兴路宝昌路17新湖闸北项目之整体定位及规划建议500米区域内商业分析周边多为棚户区或老小区，商业形态主要以街铺为主，面积多为10-20平米，唯一的集中商业为世纪联华超市，商业面积8000平米