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第七章城市详细规划学习目的与关键概念•学习目的：通过对本章的学习，掌握中国城市详细规划的概念及层次，了解城市详细规划的发展，熟悉控制性详细规划产生的背景、地位及作用，掌握控制性详细规划的控制体系和控制要素，了解城市控制性详细规划的内容和编制方法，熟悉中国城市详细规划中存在的问题及对策，了解法定图则的相关内容，熟悉修建性详细规划的任务和特点，了解修建性详细规划的编制与审批。•关键概念：城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划第一节城市详细规划概论一、中国城市详细规划的发展二、城市详细规划的编制原则一、中国城市详细规划的发展•1952年《中华人民共和国编制城市规划设计程序（初稿）》中首次出现城市详细规划。•1991年《城市规划编制办法》之后，城市详细规划形成两个层次：第一个层次是控制性详细规划，重点是确定用地功能的组织、制定各项规划控制条件；第二个层次是修建性详细规划，重点是进行建筑与设施的具体布局。二、城市详细规划的编制原则首先，城市详细规划要满足城市职能的要求。不同性质的城市在建筑风格、色彩、层数、密度等方面有不同的要求及表现形式。其次，城市详细规划要满足城市布局的要求。详细规划在用地结构、开发强度、交通组织等方面应与总体布局相协调，并充分体现城市总体规划所能提供的各种规定条件。最后，详细规划应反映城市发展的要求。城市详细规划不但要以满足人的需要为规划目标，还要反映城市特色。第二节控制性详细规划一、控制性详细规划产生的背景和发展二、控制性详细规划的作用和特点三、控制性详细规划的控制体系和控制指标四、城市控制性详细规划的内容和编制方法五、中国城市控制性详细规划中存在的问题及对策六、法定图则一、控制性详细规划产生的背景和发展（一）控制性详细规划产生的背景1．土地使用制度改革：无偿划拨→有偿使用2．城市建设投资主体多元化：国家、集体、个人、企业3．对规划管理及规划设计工作提出的要求城市管理：手段上从行政指令→依靠法治与经济调控转变；观念上从建设为导向→管理控制为导向转变要求：权威性、灵活性、城市整体设计一、控制性详细规划产生的背景和发展（二）控制性详细规划的发展•1983年，上海编制虹桥开发区规划时首先采用了控制性详细规划的技术。•1986年8月，建设部在兰州召开了全国城市规划设计经验交流会。•1988年，《城市规划》编辑部和唐山市建委联合举办了控制性详细规划专题研讨班。•1989～1993年的建设部城市规划工作纲要中明确提出了“控制性详细规划”的概念，并列入1991年10月1日施行的《城市规划编制办法》中。•1995年，建设部制定了《城市规划编制办法实施细则》•1998年，深圳人大通过了《深圳市城市规划条例》•2008年《城乡规划法》对控制性详细规划有了法律界定二、控制性详细规划的作用和特点（一）控制性详细规划的作用1．通过抽象的表达方式落实城市总体规划的意图2．提供管理依据，引导开发建设3．体现城市设计的构想（二）控制性详细规划的特点1．承上启下2．定性和定量相结合3．规定性和弹性4．复杂性三、控制性详细规划的控制体系和控制指标（一）控制性详细规划的控制体系1．土地使用控制：建设内容、位置、面积和边界范围。2．环境容量控制：容积率、建筑密度、人口容量、绿地率和空地率。3．建筑建造控制：建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段建筑规定。4．城市设计引导：建筑单体控制引导；建筑全体环境控制引导5．配套设施控制：公共服务设施、市政设施6．行为活动控制：交通活动、环境保护•以上前五项属地块控制指标，可分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标；指导性指标则是参照执行的指标。（二）控制性详细规划控制指标规定性指标和指导性指标•规定性指标一般包括以下各项：（1）用地性质。指规划用地的使用功能，或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。（2）用地面积。规划地块划定的面积。（3）建筑密度。即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。（4）建筑控制高度。即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。（5）建筑红线后退距离。即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。（6）容积率。即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：容积率＝总建筑面积／土地面积容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（7）绿地率。规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率＝绿地面积／土地面积绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。（8）交通出入口方位。规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几个指标：1）机动车出入口方位。尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般情况下，每个地块应设l一2个出入口。2）禁止机动车开口地段。为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些地段禁止机动车开口，如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段。3）主要人流出入口方位。为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有必要将人、车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。（9）停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、幼托。居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（变电站、配电所），电信设施（电话局、邮政局），燃气设施（煤气调气站）。•指导性指标一般包括以下各项：（1）人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制。（2）建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制（包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标）。（3）其他环境要求。四、城市控制性详细规划的内容和编制方法（一）城市控制性详细规划的内容（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；（2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；（5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限；（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。（二）城市控制性详细规划的编制程序1．基础资料收集（1）总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；（2）土地利用现状，用地分类至小类；（3）人口分布现状；（4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；（5）公共设施规模、分布；（6）工程设施及管网现状；（7）土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等；（8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料；（9）地块划分及用地分类。2．根据规划设计构思确定控制内容（1）用地控制指标。（2）建筑形态控制指标。（3）环境容量控制指标。（4）交通控制内容指标。（5）城市设计引导及控制指标。（6）配套设施指标。3．编制规划成果（1）规划文本；（2）规划图纸：1:1000-1:20004．规划审批（1）成果审查；（2）上报审批（三）控制性详细规划编制深度要求1．控制性详细规划应满足规划管理工作的要求2．控制性详细规划应当有一定弹性3．符合总体规划意图4．作为编制修建性详细规划的依据五、中国城市控制性详细规划中存在的问题及对策（一）编制技术落后导致成果可操作性较弱，与规划管理脱节（二）管理实施程序不完善，法制不健全（三）编制与实施缺乏公众参与，随意变更现象严重六、法定图则法定图则：是由城市规划主管部门根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施和城市设计等方面作出的详细控制规定。并通过法定程序批准后形成法定文件深圳在分区规划与详细规划编制之间增加了法定图则编制阶段。主要是对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确规划。法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。深圳对法定图则进行公众意见征询，予以采纳的，则城市规划部门修改法定图则草案，增加了城市规划的透明性。（一）法定图则的内容（1）总则（2）土地利用性质（3）土地开发强度（4）配套设施（5）道路交通（6）城市设计要求及其他有关规定六、法定图则（二）法定图则中的公众参与1、在城市规划委员会中广泛吸纳社会各界人士参与，使公众能直接参与法定图则的决策；2、通过新闻媒体的宣传和设立规划展览场所，增加公众的接触规划、理解规划的途径和机会，培养了公众参与规划的意识；3、在法定图则实施前的群众意见反馈机制，使城市规划工作法制化和民主化相结合。六、法定图则（三）深圳法定图则实践中出现的问题1．法定图则中的公众参与问题热情深度不够；专业知识缺乏、信息不对称；未制定操作细则2．法定图则的法律地位问题“政府规章”，法律效力不强；中国法制体系缺乏支持3．法定图则的技术方法问题缺乏明确技术标准和统一原则尺度4．法定图则的技术深度问题近似城市详细规划深度深圳“三层次五阶段”城市规划编制体系第三节修建性城市详细规划一、修建性详细规划的任务和特点二、修建性详细规划的编制与审批一、修建性详细规划的任务和特点（一）修建性详细规划的任务按照城市总体规划、分区规划以及控制性详细规划的指导、控制和要求，以城市中准备实施开发建设的待建地区为对象，对其中的各项物质要素，如建筑物的用途、面积、体形、外观形象、各级道路、广场、公园绿化以及市政基础设施等进行统一的空间布局。以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。（二）修建性详细规划的特点1．以具体、详细的建设项目为依据，计划性较强2．城市空间、形象与环境的形象表达3．多元化的编制主体4．建筑设计的重要依据二、修建性详细规划的编制与审批（一）修建性详细规划的内容（1）建设条件分析及综合技术经济论证；（2）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；（3）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析；（4）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计；（5）市政工程管线规划设计和管线综合；（6）竖向规划设计；（7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。（二）修建性详细规划的编制程序（1）基础资料收集；（2）方案构思比较；（3）规划设计成果制作。二、修建性详细规划的编制与审批（三）修建性详细规划成果组成1．规划说明书：（1）现状条件分析；（2）规划原则和总体构思；（3）用地布局；（4）空间组织和景观特色要求；（5）道路和绿地系统规划；（6）各项专业工程规划及管网综合；（7）竖向规划；（8）主要技术经济指标；（9）工程量及投资估算。2．图纸：（1）规划地段位置图（2）规划地段现状图：1:500-1:2000（3）规划总平面图（4）道路交通规划图（5）竖向规划图（6）单项或综合工程管网规划图（7）反映规划设计意图的透视图3．修建性详细规划设计成果内容深度要求（1）修建性详细规划设计说明书（2）区位图（3）规划总平面图（4）竖向规划图（5）道路交通规则（6）绿地系统规划图（7）综合管网规划图（四）修建性详细规划的审批《城市规划法》规定，详细规划由城市人民政府审批；一般而言，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，其余由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。第四节城市详细规划实例一、城市控制性详细规划实例二、城市修建性详细规划实例一、城市控制性详细规划实例—清远燕湖新城中心区控制性详细规划1、区位燕湖新城中心区位于清远市