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龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-1-第一章项目总论1.1项目概况（一）项目名称：龙岩市新罗区西城苏溪社区棚户区（一期A地块）改造项目（二）项目业主单位：龙岩市瑞诚建设发展有限公司负责人：林雯萍（三）项目建设地址：龙岩市新罗区西城苏溪社区（四）项目总投资及资金来源：总投资：41880万元。资金来源为业主自筹21880万元，申请银行贷款20000万元。（五）项目建设期限：2016年12月至2018年12月。（六）项目建设规模及内容：规划改造棚户区面积25.4亩（约16952平方米），总建筑面积78360平方米。（七）项目建设性质：新建（八）主要经济技术指标。主要经济技术指标项目单位数量规划面积平方米16952总建筑面积平方米78360建筑密度18.2%龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-2-容积率3.51.2项目编制依据(1)《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）⑵国务院《办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）⑶国务院《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号⑷《龙岩市城市总体规划》（2011-2030）⑸《龙岩市新罗区控制性详细规划》（2014）；⑹开发建设相关基础资料和其它相关文件；⑺国家和福建省有关规范和标准；⑻《建筑结构设计规范》⑼《建筑防火设计规范》⑽有关抗震、采光、节能等规范及技术标准。⑾实地考察所得资料和数据，项目单位提供的有关资料⑿编制项目可行性研究报告的合同书。1.3综合评价本项目的建设不仅可以加快新罗区棚户区改造，提高居民生活质量，提升整个城市的生态环境质量，创建和谐社会。同时也有利于加快按规划实现西城苏溪社区的经济社会发展目标，有利于改善和提升苏溪社区整体品质，提升居住环境和质量，创建宜居、和谐社会，是龙岩市新罗区委、区政府落实科学发展观，建设和谐社会，为民办实龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-3-事的重要举措。1.4业主单位概况龙岩市瑞诚建设发展有限公司于2016年3月成立，由龙岩市新罗区土地发展有限公司全额出资，公司注册资本5000万元。法定代表人：林雯萍。公司注册住所：龙岩市新罗区登高中路68号二层201室。公司经营范围：房地产开发经营；市政公用工程、房屋建筑工程、园林绿化工程、建筑装修装饰工程、地基与基础工程、土石方工程的施工和设计；片区城市基础设施的投资和建设；对建筑业投资与资产管理。龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-4-第二章项目背景和必要性2.1项目背景“十二五”以来的五年，龙岩市牢牢抓住机遇,勇敢迎接挑战，发展优势日益凸显，经济社会迈上了加速崛起的快车道。特别是“新古田会议”召开以来，全市上下抢抓机遇谋发展、戮力同心促跨越，各项事业成绩斐然。产业发展有新突破，城乡建设有新面貌，民生改善有新进展，生态环境有新提升，为振红土地雄风、谋跨越式发展，加快建设机制活、产业优、百姓富、生态美的新龙岩奠定了坚实基础。——看发展，我们的综合经济实力持续增强，城乡基础建设持续突破，生态环境质量持续改善。“十二五”时期，龙岩全市国民经济总体呈现持续健康发展态势，经济总量、财政收入得到明显增长。经济发展大盘数据亮眼：2011-2014年，全市GDP年均增长11.5%，2014年总量达到1621亿元；固定资产投资年均增长30.2%，至2015年9月已累计完成投资5984亿元，提前超额完成“十二五”期间累计突破5000亿元的目标；地方公共财政收入年均增长15.7%，2014年为120亿元。多层次资本市场建设成效明显：“十二五”期间，新增5家境内外上市公司，在资本市场募集资金15亿元人民币，2015年有21家公司列入省、市上市后备企业；“十二五”期间共发行7支合计67亿元人民币的企业债券，为龙岩市国民经济和社会事业发展的建设提供龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-5-有力的资金保障；2015年，共有2家公司在“新三板”挂牌融资，实现“新三板”挂牌零的突破，58家公司列入省、市“新三板”挂牌后备企业。城市乡村发展硕果累累：2012年，龙岩在全省山区市中率先实现“县县通高速”，成为继厦门、莆田之后，第三个实现“县县通高速”的设区市。今年9月30日，漳永高速全线正式通车；10月14日起，赣龙铁路进入联调联试阶段，年底前开通运营；年底前，浦梅铁路建宁至冠豸山段将开工建设……现代化综合交通网络已初具规模。同时，东进通道和城市主干道建设加快推进，水利、能源、交通、通信等一批批的市政基础设施建成投产，六大基础设施提升工程成效显著。“十二五”期间，龙岩生态市建设全面推进，2014年森林覆盖率77.9%，继续保持全省首位。循环经济发展、节能减排、污染综合整治等各项工作的扎实推进，让龙岩的生态环境质量名列全省前茅。“现代骨、传统魂、自然衣”的新型城乡雏形已现。2015年，龙岩市贯彻落实省委、省政府“三比一看”活动部署要求，将2015年确定为“项目会战年”。2014-2018年行动计划重大投资项目投资完成率、开工率、建成率均居全省前三名；新纳入省“三维”项目跟踪管理系统项目数，重点技改项目投资完成率，城乡基础设施提升工程投资完成率等指标位居全省首位。——看改革，我们的改革开发水平持续提升，产业升级步伐持续加快，体制机制创新持续推进。10月12日起，龙岩市参与起草的行政服务标准正式在全国各地龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-6-行政（政务）中心推广实施；基层医改“长汀经验”写入省委、省政府《关于深化医药卫生体制综合改革试点方案》，向全省推广，这些是龙岩全面深化改革的典型缩影。五年来，龙岩市经济社会事业、对外开放等领域改革稳步推进，行政审批、医药卫生、投融资、农业综合改革等方面工作机制体制不断创新完善。厦龙山海协作经济区获省政府批复成立，陆地港口岸与厦门口岸实现互联互通，进一步形成了龙岩“大开山门、拥抱世界”的全方位开放格局。产业转型升级是资源型城市在经济新常态下的必然选择。“十二五”时期，龙岩产业结构得到进一步优化，“四大天王、八大金刚”产业格局加快形成，军民融合、“三维”对接等工作不断取得突破，一批重大产业项目相继投产和开工，一批新兴产业园区加快建设；闽西“八大鲜、八大珍”等特色农业品牌建设持续推进；旅游、物流、金融、电商等行业较快发展。当前，全市上下正以“新古田会议”召开一周年为契机，进一步加大工作力度，加快推进军民融合产业深度发展。至目前，全市累计与部队、军工集团所属企业签订合同或协议项目38个，其中，进入实施的项目18个。为扎实有序推进各项改革工作，龙岩市成立了市委书记担任组长的市全面深化改革领导小组，下设8个专项工作小组，紧张而扎实地推进全面深化改革各项重点工作，从经济建设到民主法制，从文化发展到社会领域，从生态文明到党的建设——各项改革协调配合、彼此呼应，改革风潮激荡。——看民生，我们的社会事业和谐持续发展，扶贫攻坚成果持续龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-7-显现，人民生活水平持续提高。近年来，龙岩籍运动员竞技体育成绩不断突破，城市和乡村的全民健身活动更是广泛开展第一届全国青运会龙岩赛区精彩比赛，成功举办第一届全国青运会。教育、科技创新、社会保障、文化事业、精神文明建设……一系列的社会事业加快发展，一系列的民生工程顺利实施，让龙岩人民的物质和精神文化生活更加丰富。以卫生基建项目为例，2011-2014年全市共建设项目427个，完成投资21.9亿元，新增基建面积55.2万平方米。2015年，龙岩创新农村扶贫开发机制，实施精准扶贫“九到户”，成为全国创举，更带出了一份令人鼓舞的成绩单：2014年初我市在册贫困人口12.86万人；一年后贫困人口锐减为10.2万人，减贫28421人，减贫率22.2%，为历年最高。同时，《长（汀）连（城）武（平）扶贫开发试验区发展规划（2015-2020年）》于2015年8月26日获省政府批复，为龙岩市长汀、连城、武平3个省级扶贫开发工作重点县打通了一条向上争取政策支持的“绿色通道”。“十二五”时期，龙岩市城乡居民收入和经济增长保持同步，特别是农民人均可支配收入保持较快增长，2015年前三季度同比增长10.5%，城乡居民收入差距进一步缩小，基本形成合理有序的分配格局。与此同时，我市消费结构不断升级，新兴消费持续升温；“平安龙岩”建设深入开展，人民安居乐业，社会安定稳定。新罗区，福建省龙岩市辖区，位于福建省西南部，介于北纬24°47′02″-25°35′22″，东经116°40′29″-117°20′00″龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-8-之间。东连漳平市，西接上杭县，北邻连城县、永安市，东南与南靖县交界，西南与永定区毗邻。全境东西宽66千米，南北长89千米，总面积2685.4平方千米。户籍人口49.14万人，常住人口68.3万人（2012年）。通行闽南方言龙岩话。新罗区是闽西政治、经济、文化和交通中心，是闽粤赣边联结沿海、拓展腹地的重要枢纽，是海峡西岸经济区的重要邻海城市，是全国著名的革命老区，是新兴的工业城区，是福建重要的林区、矿区，是全国四大高岭土矿产地之一，是福建主要烤烟产区、柑橘生产基地之一。新罗区是河洛文化和客家文化的融合地，民俗文化丰富。有被联合国科教文组织收录的中国民歌“龙岩采茶灯”、有优秀民族文化遗产龙岩山歌、龙岩静板，还有富有地方特色的东肖文化庙会、江山郭公文化节和适中盂兰盆盛会等。西城街道苏溪社区地处中心城区老城区，是龙岩中心城市为数不多的棚户区之一，现有住户1351户，常住人口1万多人，其中外来人口7000多人。苏溪社区棚户区地处城市中心地段，本项目实施范围内房屋属于严重的危旧房，大部分为六、七十年代的自建房，排水、排污设施不完善，卫生环境差；道路交通不便，没有消防设施，存在严重的安全隐患；已建成的西陂路与九一南路没有贯通，导至西陂路成为断头路，不利交通发展，制约了整个中心城市发展。群众要求改善生活环境的意愿强烈，打通断头路，畅通主干道，缓解市内交通压力，实施本项目迫在眉睫。2.2项目建设的必要性（1）项目建设是加快推进西城苏溪社区棚户改造、建设宜居城市的重要举措龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-9-本项目位于龙岩市中心城区，东至体育中心，南至莲花山公园，西至九一南路，北至西安路。该地块现状用地主要以村庄、群众生活住房、工业仓储用地为主，现状建筑主要为上世纪60、70年代建的低多层砖混、预制板结构，建筑质量较差。地块紧邻城市主干道，对城市景观影响较大，已列入2016年棚户区改造计划。因此，通过对该片区进行拆迁改造，规划布置若干个高密度住宅区，合理规划，可以使旧城区的空间得到有效的梳理，解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民生活质量，提升整个城市的生态环境质量。（2）项目建设是实现龙岩城市规划建设目标，改善社区内居民居住环境和质量的需要。苏溪社区的功能定位是重点应强化居住和公共服务等方面，功能定位为：以山体景观为特色，配套完善、环境优良的现代化综合性城市社区。同时项目区存在大量老旧的房屋，借此契机正好可以改善片区居民的居住环境、提高居住质量。项目区地块的现状建筑中，建筑时间久远、质量较差或一般的非钢筋混凝土结构建筑占有很大比重，而且低层、多层建筑数量也庞大。村庄内部道路不畅通，存在较大的消防安全隐患，这类建筑存在的突出问题一方面是用地环境及建筑质量差、建筑密度高、配套设施不齐全，无法满足人民群众日益提高的物质和精神需求；另一方面是无法满足目前龙岩地区抗震设防的要求，存在着较大的地震安全隐患。本项目的建设不仅可以加快新罗区棚户区改造，提高居民生活质龙岩市新罗区区西城苏溪社区棚户区改造项目可行性研究报告-10-量，提升整个城市的生态环境质量，创建和谐社会。同时也有利于加快按规划实现西城苏溪社区的经济社会发展目标，有利于改善和提升苏溪社区整体品质，提升居住环境和质量，