搜索
中大·城东项目提报目录第一部分项目理解第二部分项目定位第三部分竞争产品平台分析第四部分项目产品建议第五部分价格定位第六部分客源定位第一部分项目理解昆山公检法昆山市政府大润发昆山体育文化中心第一人民医院前进路商圈本案昆山税务局巴黎春天昆山行政中心本案处于于昆山行政中心，受到前进路商业区的强力辐射，拥有城市级的配套支撑，区位条件优越；理解1——核心的地理位置理解2——高规格的未来规划东区未来规划为繁华都市型新城，在产业功能、生态景观、商务配套、居住条件方面会有极大的提升，从而形成昆山规划规格最高的城市副中心“一点”-指企业科技园建设。企业科技园位于前进东路北侧、夏驾河东侧，占地面积53.39公顷。预计年内落户区内的10家企业将全部开工。“一线”-指沿前进东路区域。该区域按照城市化建设标准对道路两侧实施人行道板、景观灯等公共设施建设，营造了现代化的城市氛围。“一片”-指前进东路夏驾河大桥两侧及水上公园区域，重点对该区域进行房屋拆迁、地形整理和简单绿化。一点一片一线城东经济开发区经过多年的发展吸引了各大跨国公司入驻，为昆山高端人群最集中的地区；理解3——高端客源聚集昆山聚集了来自全球54个国家和地区的3600余家外资企业，其中世界500强企业占27家台湾排名100位的大企业及上市公司先后在昆山投资兴办了1400多家企业，十大笔记本电脑厂商现已有8家进入昆山出口加工区；理解4——开发商品牌中大易墅中寰广场长江路项目峰水佳苑柏庐天下柏庐天下商业街中大地产在昆山经营多年，已树立了良好的品牌形象和市场美誉度；理解5——地块条件存在缺陷项目地块仁宝电子汇乔电子乐华园项目地块呈方正，但被工厂及年代较为久远的居民楼所包围，居住环境较差，对项目整体形象的提升产生不利影响；理解6——竞争激烈1地块位置面积(平方米)建筑面积(平方米)用途容积率建筑密度起始价(元/平方米)竞得价(元/平方米)竞得人前进路北、洞庭湖路西73759221278商住≤3.0≤35%12752505丁贤哲太湖路东侧、景王路北侧146666175999商住≤1.2≤30%16502050昆山冠鼎置业发展有限公司太湖路东侧、同丰路北侧621915548商业办公≤2.5≤35%18004800昆山市振通建设工程有限公司总计226644412825//////不考虑纯商业项目，未来周边土地供应40万方左右；项目总建面积(万方)已推体量(万方)已售体量(万方)未来供应(万方)国际会馆7.8743.8中航城369729黄浦城市花园1610.89.56.5东城蓝郡16.710.74.712世茂东壹号82232161和兴东城20.67.4713.6珠江御景62//62阳光水世界30151317总计271.182.966.2204.9在售楼盘后续供应205万方，加上土地供应将近245万方，供应压力巨大，竞争激烈；理解6——竞争激烈2理解7——规模处于劣势项目总建面积(万方)占地容积率国际会馆7.8万方3万方2.3中航城36万方20万方1.8黄浦城市花园16万方7万方2东城蓝郡16.7万方16.6万方1世茂东壹号82万方64万方1.3和兴东城20.6万方13.7万方1.5珠江御景62万16万3.6阳光水世界30万方35万方0.85项目/66893平方米1.6-2.2城东大盘云集，项目规模相对较小，在产品打造上存在先天硬伤；项目理解总结优势：项目属于昆山行政中心区域，具有城市级配套支撑及高端客源的支撑，并且未来有进一步提升的潜力；通过开发商在昆山的品牌号召力，项目完全具备打造城市顶级产品的先天条件：劣势：区域内同质化竞争激烈，就项目而言规模较小，周边厂房环绕，整体的居住环境差，和竞争项目相比处于劣势，项目必须以高端产品跳脱市场；项目如何跳脱？第二部分项目定位项目运作思考思考成功个案借签宏观市场分析区域市场分析若项目仍然运作成为城东的常规高端个案，未来即使产品存在一定的提升，由于区位环境抗性较大以及市场的严厉竞争，同质化竞争及后期价格战役仍将不能够避免的，并且项目不具备优势，地块价值也无法体现；对于项目的品牌树立以及利润最大化存在致命的硬伤。所以常规高端项目不具备跳脱优势，项目在树立高端形象的同时必须降低区域环境的抗性，寻求差异化，规避激烈竞争并最大程度实现土地价值；思考：第二部分项目定位项目运作思考思考成功个案借签宏观市场分析区域市场分析昆山巴比伦花园巴比伦花园在开发初期面临本项目同样的境况，周边环境较差，有厂房、垃圾场、品质较差的老居民楼；运作市场稀有的大户型高端产品，月均去化40套左右，价格达到5000元/平方米，跳脱周边价格1000元/平方米；上海星河湾项目位于浦东花木，周围房屋破旧，多拆迁户，环境差，配套也不强；项目为全200平米以上的纯大户型豪宅社区，7月开盘以来两个月成交266套，完全摆脱区域环境对住宅的抗性；成交均价达到50483元/㎡，超越市场；总结从借签个案看出，城市顶级客源相比常规客源更看重项目产品本身的价值，项目通过高端大户型的运作降低或跳脱区域环境劣势的抗性，同时大户型差异化产品跳脱常规市场，从而实现价值最大化；第二部分项目定位项目运作思考思考成功个案借签宏观市场分析区域市场分析宏观市场供求014002800420056007000新批预售61605643310347636056535250041290127039789168899939923156成交套数26244203346629432169219922222240240716292565329742243393507208-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-0509-0609-07注：新批预售量包括花桥区域，成交套数不包括花桥等区域；另：官方数据最新更新的7月份09年后出现供不应求，并在3月后持续走强，市场处于良性的上升通道，整体环境好于08年；0200400600800100012001400090209030904090509060907中心城区城东城南城西城北各版块去化分析城东去化有支撑，即使在市场处于低谷的年初同样能保持较高的去化；地块位置面积用途容积率339省道南侧、白塔路东侧101160平米商住1.5～2.5昆太路北侧、横泾路东侧37547平米商住（商业5%)1.5～2.0金浦路南侧、横迳路东侧73579商住1.8金浦路北侧、横泾路东侧121572商住1.8城北地块位置建筑面积(平方米)用途容积率黄山路西侧、中华园路北侧121382商住（商业≤15%）≤2.5中华园路南侧、小虞河路东侧307527商住（商业≤50%）≤3.5柏庐路西侧、衡山路北侧71081商住≤1.3衡山路北侧、柏庐路西侧48606商住≤1.85黄河路东侧、友谊公园北侧322360商住（商业≤40%）≤3.5朝阳路北、黑龙江路西102721商住3.0-4.0朝阳路南、黑龙江路西52757商住≤2.5庆丰路南侧、青阳港东侧137035商住≤2.5圆明路以北、黑龙江路西侧33479商住≤2.5朝阳西路南侧、规七路东侧106998住宅≤1.6城南地块位置建筑面积(平方米)用途容积率前进西路南侧、虹桥路东侧49061.4商住≤2.3玉山镇城北路北侧、新乐村A-E地块183397.1商住≤2.0萧林路北侧、张家港河东侧A-1地块29550商住≤3.0前进西路北侧、苇城南路西侧127576.8商住1.3-2.5前进路南侧、江浦路西侧25083.9商住≤2.8萧林路北侧200913住宅≤1.5马鞍山路北侧、古城路西侧2#99253.6商住≤1.8前进西路北侧、虹桥路西侧55212商住≤2.4马鞍山路北侧、古城路西侧1#116491.2商住≤1.8城西地块位置建筑面积(平方米)用途容积率前进路北、洞庭湖路西221278商住≤3.0太湖路东侧、景王路北侧175999商住≤1.2太湖路东侧、同丰路北侧15548商业、办公≤2.5城东从未来供应看，几乎都为高容积率项目，受别墅土地限批制约，基本没有高端别墅产品；从公寓来看多为商住用房，受70/90政策限制，未来供应将以中小房型为主，大户型竞争必将放缓；土地成交分析宏观市场结论市场环境良好，无论宏观还是区域对对目前楼市都有强烈的支撑，而就未来供应来看，主要为中小面积段的竞争，大户型高端产品的竞争环境较为宽松；第二部分项目定位项目运作思考思考成功个案借签宏观市场分析区域市场分析去化1板块项目名称开盘时间推出套数去化套数去化率月均去化城东区域世茂东壹号08.51923175091%102.9阳光水世界05.71487130287.6%26国际公馆08.555833360%19.5黄浦城市花园07.3106693587%30.1中航城08.4108755751.2%37.1东城蓝郡08.6103845143.4%28高端市场蓝海120-360㎡09.723312651%63鹿城一品160-200㎡09.71245443%27华敏世家147-320㎡06.343041997%10从区域内看，高品质项目去化更好，而代表区域最高端的世茂更达到百套；从高端市场看，去化同样有保障，华敏世家已基本去化完毕；去化2——09年区域各楼盘去化表现项目名称房型面积3月4月5月6月7月8月合计国际公馆2房以下96㎡413146176603房以上130-200㎡6620223518107黄浦城市花园2房以下89-109㎡3031732846322403房以上㎡///////阳光水世界2房以下100㎡3142402147212023房以上122-140㎡91629183027129中航城2房以下90-110㎡3923101129853房以上125-170㎡202059583731225世茂东壹号2房以下100-110㎡161818624893153房以上135-170㎡7071597017867515东城蓝郡2房以下90㎡2522123645642043房以上120㎡231817132二房及以下成交1106套三房及以上成交1008套小户型和大户型去化基本持平，而就去化最好的两个项目可以看出，大户型产品才是其去化主力，改善性需求有大量客源支撑；竞争市场—价格板块项目房型面积报价成交均价总房价（万元）城东区域世茂东壹号二房106三房13557005500二房58三房77阳光水世界二房98三房12246004300二房42三房52国际公馆二房97三房13245004300二房42三房57黄浦城市花园二房82-1015000470038-47中航城二房88三房12648004500二房40三房57东城蓝郡二房88-99三房11744004200二房36-41三房49高端市场蓝海120-329起10500（含装修2000）10200142万起鹿城一品162-20075007400120-150华敏世家150起70007000105万起区域最高单价在5500-5700元/平方米，而高端市场价格可以运作在7000元/平方米起的价格平台；若运作成功可以实现利润最大化项目名称区域行业层次年龄购房目的黄埔城市花园上海等外地占较高比例，为60%；台商较多20%；开发区选择性较少20%台资企业，政府公务员中高层职工或台商台商40岁左右年轻人25-35，50%为自住60%投资40%阳光水世界开发区上班族30%新昆山人中的私营业主30%开发区电子类企业、私营企业私营业主占较高比例，其他主要为婚房年轻人为主，25-35岁自住70%和兴东城开发区70%（本地）-改善型；台湾20%-大户型；上海-10%小户型原乡镇拆迁户，开发区企业中端，拆迁居民比较多年轻人为主自住80%东方罗马开发区80%开发区企业工作者，主要有秘书、翻译、业务员、贸易类等工薪阶层、白领、台商30岁左右为主自住80%景枫嘉苑开发区90%,市区较少10%左右开发区企业，如樱花、捷安特工薪阶层年轻人为主，25-30岁自住70%前期较多投资世茂东壹号上海70%及昆山本地30%开发区企业，外籍人士、上海部分投