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策划助理：雷闯轩辕湖壹号项目自2016年在新郑市市场开售以来，通过前期的市场宣传，和营销活动过程中的细节把控，在新郑市房地产开发和销售过程中占据了龙头地位。本篇报告通过对新郑及新郑市房地产市场的分析，总结一期产品卖点，并对二期产品进阐述，发掘二期产品的销售卖点。卖点前瞻------引领，市场学会挑房子；（大环境→小环境）指导，客户学会选生活；（大配套→小配套）警惕，房子不是住宅；（）总纲新郑，位于河南省中部，北靠郑州，南连长葛，东邻中牟、开封，西接新密市。城市特点：历史文化底蕴深厚；区位交通优势明显；投资环境比较优越；发展后劲比较充足。新郑简介区位新郑→郑州：距离28KM，G107、郑新快速通道、京港澳高速、四港联动大道全线贯通，20分钟即可达到。近年来“郑州向南，新郑向北”相互发展快速。郑州市区新郑市区郑新快速通道四港联动大道G107区位政策助力，龙湖镇大型企业快速发展，带动新郑市整体经济快速发展。区位区位—新郑市板块（经济指标）155.9187.6300.146.820.4602014年2015年2016年交易额（亿元）增速（%）568.5620744.1407099.92014年2015年2016年GDP人均GDP单位：亿元单位：千元区位新郑：全市辖9个镇、3个乡、3个街道办事处，总面积873平方公里，总人口63万，其中市区面积22平方公里，城市人口21万（2015年政府统计数据）。华南城，华商汇，航空港区等经济板块引进外资带动经济发展，丹尼斯百货、万佳等商业构建内部商业圈。黄帝故里、裴李岗文化等历史人文景区、轩辕湖公园、郑风苑等湿地环境打造休闲居住的宜居环境。黄帝故里裴李岗郑风苑轩辕湖公园航空港区华南城华商汇丹尼斯区位中华路文化路新区老区行政审批中心新区商务中心新区教育中心医疗中心休闲中心轩辕湖公园行政审批中心承接新郑市市保留的138项行政审批事项、224项日常业务办理事项教育中心便捷快速享受幼儿园、小学、初中、高中、大学一站式教育810亩占地，轩辕湖湿地文化园，目前新郑市最大、人流量最多的短期假期休息区新区商务中心CBD商务，写字楼、商场等大型综合消费区休闲中心医疗中心二级甲等医院，内科、外科、妇科、产科、儿科、重症医学科等25大病区。【区位】----都市核心区区位新区老区学院路—双向6车道新区东西贯穿主干道，轩辕湖公园观光道郑新快速通道—双8车道新郑→郑州主干道，郑州处连接南三环中州大道，全场31KM，设计时速100Km/h,项目至郑州20min新老城区贯穿主干道，连接行政审批中心主道新尚天地商业圈与住宅项目连接主道文化路—双向6车道中华路—双向6车道老城区贯穿主干道，项目连接新区商务、教育通往国际机场及郑州高铁东站主干道【交通】----一横二纵，城市枢纽区区位①华信小剑桥幼儿园②弘远路幼儿园③自建幼儿园、小学④规划幼儿园、小学⑤黄水路小学①②③④③⑤【教育】----5分钟，一站式区位华南城物流港经济区郑州二七区、东区经济区新郑新区CBD商业圈新尚天地商业经济圈新郑新区CBD商业圈丹尼斯、万佳商业圈炎黄广场商业圈黄帝故里景区经济圈教育园区附属商业圈教育园区附属商业圈丹尼斯、万佳商业圈【经济】----辐射式商业核心区位【经济特别篇1】----自建新郑首席大体量商业天地新尚天地23万㎡商业环境集餐饮、休闲、购物、娱乐、影视于一体区位从十几平到几百平，灵活投资，咖啡吧、便利店、美容美发、教育、洗衣店等多种业态经营。文化路与学院路交叉口黄金路段，人气、财气汇聚，让生活更舒适。【经济特别篇2】----20000平米自建底商，匹配项目高端品质区位新郑市人民医院新郑市中医院正骨医院新郑市妇产医院肛肠医院妇幼保健院中西医结合医院，二级甲等，三级甲等医院，内设内科、外科、妇科、产科、儿科、重症医学科等30类大病区。便利医疗条件，为生命保驾护航！【医疗】----二甲医疗，全方位保障身体健康区位以黄水河之水为支撑，两岸绿地为构架，多样活动空间为点缀，是一个充满创意的城市滨水园林。占地面积810亩。其中，水面面积460亩，绿地面积350亩。规划建设中，在突出历史文化符号的基础上，以现代建设手法，用灯光音乐喷泉相揉，彰显出与时俱进、朝气蓬勃、现代时尚的城市形象。【休闲】----810亩轩辕湖公园区位别墅区洋房区项目认知【整体配套】—多物业形态，580亩占地，百万平高端住宅小区项目认知【建筑风格】—法式建筑群，巴洛克建筑风格38M楼间距，户户阳光房全局南北朝向布局北项目认知【布局景观特点】—意大利园林风格外立面选材：外形设计：项目认知高层洋房【物业形态】----高层、洋房项目认知高层户型特点(设计理念)：1.南北通透，明厨明卫，公摊合理，得房率高。楼王独梯独户，彰显尊贵。空间序列感强，奢华大气。北区高层均享有180°观湖视野，坐拥城市级公园景观。2.空间灵活度高，给予业主更多改造可能，适应不同业主群体的需求：家庭共享空间，宽厅、长厅设计；功能区可置换（南向或北向景观），适应性较高。该户型设计，活动区的居住舒适度大大提升，但主卫设置区域太隐秘，不方便客人的使用。休息区域的设计不合理，过度节约使用面积，造成使用不舒适。未设置合理的客卧休息区。三个卧室入户门于主卫集中式设计，不方便居住的使用，无法有效保护每个房间的私密性。开放式餐厅客厅设计方便家庭使用，减少餐厨垃圾对房间的污染，配合多功能生活阳台，使家庭主妇生活更方便。1234客卧位置设计不当，与主卧在同一区域，客人使用时对主卧的私密性造成影响。三个卧室入户门于主卫集中式设计，不方便居住的使用，无法有效保护每个房间的私密性。开放式餐厅客厅设计方便家庭使用，减少餐厨垃圾对房间的污染，配合多功能生活阳台，使家庭主妇生活更方便。项目认知高层户型特点(设计理念)：1.南北通透，明厨明卫，公摊合理，得房率高。楼王独梯独户，彰显尊贵。空间序列感强，奢华大气。北区高层均享有180°观湖视野，坐拥城市级公园景观。2.空间灵活度高，给予业主更多改造可能，适应不同业主群体的需求：家庭共享空间，宽厅、长厅设计；功能区可置换（南向或北向景观），适应性较高。入户宽敞客厅，增加进门第一感受，给人舒适感觉，餐客一体设计，增加活动空间。大阳台设计方便观景与增加舒适度时未考虑晾晒衣物时的隐秘性，如有客到访时，无法保证主人的私密性。主卧大面积设计，舒适度大大增加，飘窗设计使居住时的休闲度大大增加。主卧门口位置设计造成面积浪费，如门口往南移60CM可多处一个储物柜空间。书房面积设计不太合理，实际使用价值不高，目前住户设置书房者较少，该空间如做成卧室，进深太小。采光面积及时间太小。该户型设计，面积划分不合理，实际使用过程中，部分面积功能价值未能做到最大话使用。项目认知洋房户型特点（设计理念）：1.南北通透，明厨明卫。2.公摊率低，得房率极高。3.入户花园赠送，单梯分户入户，享有尊贵入户体验。4.空间布局方正实用，尺度适宜，均享有中轴景观。靠入会门设计，方便卫生清理。多功能活动房，增设阳台，增加生活舒适度。干湿分离卫生间，有效缓解餐客主活动区卫生，和次卧进出口相连，次卧容易潮湿污染。次卧开间太小，不符合当地人居住习惯，3000建筑开间，实际使用2800，市场在售床铺加床头（1.8M床实际长2M;2M床实际长2.2M），该房间无法摆放2M及以上床，悬挂电视后1.8M床铺过道仅剩60cm，容易造成行走不便。客厅朝东设计，受当地日照影响，每日光照时间太短（约3-4小时）。夏季早晨直射面积太多，室内室温过高；冬季日光照时间短，室内温度寒冷。主卧270°观景阳台，增加主人舒适度；宽敞卫生间，方便私密衣物清洗，主卧舒适度最高。该户型设计，未充分考虑南北通透，主卫位置设计为考虑南北通风影响，容易造成室内空气污染。卧室面积分配未考虑当地人居住习惯，主卧面积比重较大，次卧使用时多有不方便。客厅不朝南，不符合北方风水居住习惯。项目认知。【物业形态】----叠拼、类独栋、联排项目认知【设计理念】----人与自然结合，感受品质生活叠拼户型特点（设计理念）：1.平面布局合理，空间方正实用。2.拥有优质景观资源，性价比高。3.立体交通布置紧凑，上叠下叠均有独立首层庭院。4.打造别墅级品质生活。类独栋户型特点（设计理念）：1.格调高雅，十字轴宫廷式布局，空间大气通透，尺度尽显奢华。2.客厅挑空设计，功能布置灵活变幻，适应不同高端业主品味。3.主要厅及室均享有南向采光或北向奢华湖景，景观资源占有率较高，户型与环境结合度高。4.各个功能区均拥有高级配。联排户型特点（设计理念）：1.布置方正、紧凑，房间尺度适宜。经济型、舒适性、奢侈型各种变幻，适应不同业主需求。2.最高可得六房两厅两卫。3.中间户赠送面积较大、性价比较高，改造后功能品质近端户标准。4.端户双主卧设计，级配较高你，且拥有优良景观资源及舒适边院。5.均拥有舒适性北院及超大南院。项目认知【户型浅析】----负一层项目认知【户型浅析】----一层项目认知【户型浅析】----二层项目认知【户型浅析】----三层项目认知项目认知【卖点汇总】优势：一、规模大体量建筑规模，提升购买信誉度。二、建筑法式建筑风格，细节体现生活高端品质。三、环境内环湖景公园，构建舒适生活，打造周末休闲健康环境。四、配套新城区核心区，体验现代都市便捷生活圈。五、交通一横二纵，连接新老城区，直通郑州、国际，满足不同人群出行需求。劣势：1、户型高层户型设计个别户型面积配比不均，使用舒适度欠佳。2、产品资料宣传资料欠缺，客户对产品熟知度低。2016年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。中央层面，年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险。地方层面，地方调控经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，1亿非户籍人口在城市落户方案、产权保护意见等一系列规范性文件落地，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善，为房地产平稳健康发展构建良好的环境。市场【宏观政策】----地方为调控，去库存、改供需宽松逐步收紧集中收紧◊1-2月◊3-9月◊10-12月上海、深圳限购限贷升级，热点二线城市开始收紧，合肥限贷、廊坊限购，南京、苏州、厦门、天津、杭州限购限贷、其它多数城市（郑州）以加强市场监督为主。央行降准，不“限购”城市，商贷首付比例下调、非一线城市房地产交易环节契税、营业税调整；地方集中出台去库存措施十一前后，22个城市集中出台限购限贷收紧的调控政策，其后部分城市继续加码。市场【政策调控方式】----由松到紧一、受市场政策调控影响，新郑市房地产整体销售呈现上升趋态；二、市场在售楼盘1-6月份主要为去库存(2015年度剩余)；三、7-12月份市场原有项目统一增加产品供应量，新建项目也在该时期入市。市场【区域销售】----销量提升、去库存编号项目名称物业形态目前销售动作①轩辕湖壹号高层、洋房、别墅二期蓄客（排号）②昌鼎润苑高层二期正常销售（滞销）③宾悦龙城高层一期清盘，二期蓄客④天鹅湖畔高层、洋房清盘、车位销售⑤一江弘城高层四期蓄客⑥正商公主湖高层、洋房、别墅三期开盘①②③④⑤⑥区域房地产—整体板块情况（新区）市场①②③④⑤编号项目名称物业形态目前销售动作①盛世龙城高层清盘②缔景天城高层、别墅二期清盘③西亚斯御璟高层、洋房、别墅清盘④奥园高层三期清盘，四期蓄客⑤万达公园里高层、洋房三期开盘，四期蓄客区域房地产—整体板块情况（老区）市场一、商品房住宅销售面积:4634893㎡销售套数：42393套二、商品房商业用房销售面积：127626.3㎡销售套数：8749.7套区域房地产—整体销售情况市场区域住宅用房商业用房面积套数均价面积套数均价新郑市754409.6162374973.4716836.372248503.8龙湖镇