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佳捷源置业武汉马池中路项目整体定位报告2010年4月新聚仁地产机构项目属性分析项目产品建议项目价格建议竟争市场分析项目市场定位项目本体条件项目区域背景目录项目客源定位金银湖地处汉口西部近郊，全境三面环水。面积6.6平方公里。生态环境优良，是武汉市最佳人居环境之一，.汉口中心商业区10公里汉口火车站7公里天河国际机场18公里金银湖区域正逐步完成由城市近郊到主城区的角色过渡，作为大汉口区域最适合居住的板块，代表着汉口低碳生态居住的发展方向。区位背景天河机场汉口火车站空港经济区金银湖车程约8分钟车程约15分钟武广车程约15分钟金银湖区域武汉天河国际机场第二航站楼的竣工、第三航站楼建设正式启动，一个集临空型高新技术、现代制造业和现代服务业等为主体的核心区域占地94平方公里，周边辐射范围20公里的航空城，将崛起武汉城市圈中最大的现代航空物流和临空工业基地，成为华中地区最大的国际航空枢纽和空港经济区。空港概念：盘龙城炒作过，银湖翡翠炒作过，其结局终究逃不过失败。失败原因：空港暂未体现其发展潜力，客户对其敏感性不强，认可度不高；板块炒作不是某一个项目能够独立完成的；区位价值金银湖区域是空港经济区的重要辐射区域，未来或将成为高增值概念，但就现阶段而言，其只能成为一个点而不是面，因缺乏产业支撑，而无法落地。本案区域规划金银湖区域拟打造成服务本区域,辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城。但面临的现实是四大组团的离散化发展方向。金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2万亩。依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。高尚住宅区休闲商务度假区马池片区高尔夫片区功能规划金银湖区域片区为特色产业和生活居住并重的综合新区;高尔夫片是以“高尔夫俱乐部”和“赛马场”为核心的体育休闲度假区;马池片则是相对独立的高尚居住片区。项目所处的马池片区规划为高尚住宅区，但组团内住宅项目的品质参差不齐。常青花园东方马城金银湖湿地公园金银湖国际高尔夫高端配套金银湖区域拥有武汉市最高端的娱乐休闲配套，具备高端的城市形象。生活配套武汉工业学院527路公交总站丽水佳园商业马池小学新澳幼教中心睿升中学金银湖高尔夫球场武汉人民会议中心丽水佳园会所丽水佳园幼儿园常青花园公交总站区域内生活配套较为匮乏,“上学难、出行难、购物难、就医难”是马池片区乃至整个金银湖的四大硬伤。但随着地铁2号线的开通，这类问题将得到极大改善。道路交通马池路站地铁2号起点马池路站江汉路站积玉桥站洪山广场站中南路站街道口站虎泉站鲁巷站中山公园站青年路站常青路站本案常青花园马池路站：为地下一层岛式站台车站，起点车站，设折返线，地面还有部分站房。车站全长427米，建筑面积为13762平方米，土建投资估算约为11147万元。马池片区是金银湖区域内距地铁最近的一个片区，本案距马池地铁总站车程仅4.8分钟，地铁效应将成为本案的核心价值点。综合评述到底哪个区域价值认知能为客户所接受，能对本案居住价值贡献最大？人有我有：空港经济区生态商务城金银湖湿地公园东方马城金银湖高尔夫马池路组团最大的特征在于毗邻常青成熟住区和地铁2号线马池路站毗邻常青成熟住区是马池路所有项目都具备的优势，且溢价能力较弱。再进一步分析本案距马池地铁总站仅2公里路程，车程4.8分钟。这意味着什么？地铁地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具。交通工具类型高峰运量(人)速度公共汽车0.4～1万人15～20km/h城市轻轨1～4万人25~35km/h地下铁路4～6万人30~60km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行空间上的距离可以用缩短时间来解决地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力�地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。�从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组�中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。�在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是HedonicPriceModel，即特征价格模型，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。�地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。�随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动趋势明显，地铁带动了房价飞跃发展上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平。当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、白领阶层购房的首选区域，成为上海市重要的人口导入区。2003年莘庄片区住宅均价为7300元/平米2006年莘庄地铁站周边住宅的均价已经达到10000元/平米以上金铭新水岸6500虹桥领地8000新梅莘苑7400莘庄片区均价7300地铁的运营改善了周边的生活配套宝山·共富共康板块轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当地铁运营进入网络化时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和商业等设施的用地需求量，带动其土地开发和房价提高。对本案影响1地铁2号线改善了武汉城市格局，缩短了本案与汉口核心区的时间距离，马池路组团由三环外的环线格局转变为地铁沿线高增值片区。本案的价值坐标由金银湖板块转变为地铁2号线楼盘，马池路组团将与鲁巷组团首尾呼应，形成武汉市全新的商业格局和住宅价值体系。世界城米兰映象8300元/㎡未来城12000元/㎡欧林湾9000元/㎡宝利金中央荣御15000元/㎡美联奥林匹克花园7000元/㎡（报价）葛洲坝国际广场12000元/㎡从未来的城市发展格局上看，地铁沿线的楼盘价格将逐步靠拢，同时形成多商业中心格局。从江汉路到积玉桥；从青年路到街道口；从常青花园到鲁巷广场；本案具有极强的地段价值和升值潜力对本案影响2马池路将是地铁2号线建设最受益的板块，交通附加值的提升能有效提升房地产开发效益。1.空间区位的影响1、地铁站点具有磁力效应或漏斗效应。在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。2、车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出10%～15%。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。3、不同区位的土地，其房地产价格是不同的。因此，即使是同一条线路，位于不同区位的车站，其周边房地产价格的空间特征也是不同。已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。对本案影响3本案的价值增长受地铁的影响非常明显，档次定位应以中等偏上为主。本案的价值坐标应立于全新的地段价值认知之上，传统的中低端产品无法承载本案的潜在价值和市场机会点。定位的向上突破是必然选择。竞争项目:4500元/㎡地铁概念增值15%本案:5175元/㎡地铁效应对本案的增值作用非常明显，未来的提升空间巨大，良好的投资价值需要更优秀的产品来配合，从来实现项目价值的最大化。备注：地铁物业理论价值推导本案:6075元/㎡本案:6750元/㎡定位中高端产品增值20%地铁开通增值15%结论地铁2号线高增值板块，高尚生态住区区位属性既然金银湖区域已经离心式发展空港高增值片区曲高和寡高端配套徒为他人所用湖景资源、生态资源无可利用地铁建设正如火如荼新聚仁认为：要果断跳出原有的城市环线格局，以城市空间重构，土地价值提升为突破口，找到马池路组团真正的唯一性竞争优势。项目属性分析项目产品建议项目价格建议竟争市场分析项目市场定位项目本体条件项目区域背景项目客源定位武汉工业学院沿海丽水佳园常青花园机场方向金银湖金银湖南环湖中路马池中路东面为环湖中路与新澳阳光城相临西接汀香北路靠近升华现代城,北面为环湖中路延长线,周边以原住居民为主东面隔马池中路紧临武汉工业学院.项目地处马池中路与环湖中湖交汇点；东面为环湖中路与新澳阳光城相临；西接汀香北路樟树林靠近升华现代城；北面为环湖中路延长线,周边以原住居民为主；南面隔马池中路紧临武汉工业学院；项目周边道路系统四通八达,景观资源相对较差，无明显竞争优势。项目四至本案配套图示项目周边商业配套整体形象较差.也不具规模马池小学丽水佳园小区商业联合一百超市工业学院点点超市丽水佳园会所新奥阳光幼儿园527公交总站金银湖中学地块勘察用地现状项目地块目前为生地；地形地貌项目地块方正，场地平整;限制条件项目东侧为马池变电站与污水处理厂，马池中路和环湖中路均有高压线，对项目的居住环境有一定影响；地块现状变电站变电站污水处理厂项目地块地形规则,场地平整,但紧临的马池变电站,污水处理厂和高压线对本案居住环境有一定影响。未来需要通过项目绿化体系和销售抗性说辞进行化解。污水处理厂地块编号规划用地性质净用地面积（㎡）容积率可建筑面积（万㎡）建筑密度建筑高度绿地率A居住兼容商业用地22752.454.0以内9.10不大于35%100米不小于30%B1商业用地7046.644.0以内2.82不大于50%100米不小于20%B2居住兼容商业用地18894.914.0以内7.55不大于35%100米不小于30%C居住兼容商业用地69273.613.5以内24.24不大于25%100米不小于35%总规模43.71万方的大型项目，被划分为三个地块，各自独立，又联系成一个整体，开放式的整体规划布局是必然的开发方向。经济指标各地块资源条件相似，相对而言C地块东侧条件最优，可以充分利用容积率。项目三面临街，昭示性较强，但存在一定的噪声和灰尘污染；项目东侧和南侧均有高压线，对居住环境有较大影响；项目东侧的马池变电站对客户具有较大抗性。项目南侧和武汉工业学院，景观视野面较好；项目西北侧有大规模的原生态树林，自然环境优越；马池变电站527总站高压线高压线武汉工业学院原生态树林地块资源项目地块临街面较长，有打造成为商业的营造商业分析拥有两条城市主干道的临街面资源，马池中路的临街面相对较长，环湖中路的临街面相对较短丰富的临街面资源易于开发大体量的