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本报告是严格保密的。为无锡鹅湖生态文化城项目制定制胜的发展战略谨呈：无锡中联生态鹅湖发展有限公司：[2006]GW-SZ-42版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目研究工作的阶段划分提交整体报告（终稿）第二阶段开发盈利模式与运作研究（终期）2006/06/14（中期）第一阶段项目整体定位与发展战略2006/07/202006/08/01第三阶段营销战略与策略第四阶段区域启动策略•土地价值评估•区域背景研究•项目研究目标体系建立•区域发展核心趋动力判断•区域房地产市场分析•区域产业研究•旅游度假市场分析•结合案例，制定区域发展战略•项目整体定位•区域功能分区•用地比例•开发计划建议•项目的初步经济测算项目研究背景目标体系建立驱动力判断市场环境分析战略确立典型案例分析规划市场建议3进行的研究国内外案例研究专家与消费者访谈实地调研与踏勘市场调研工作试图从城市发展的高度和房地产、产业、旅游三方面的深度来制定本区域的发展战略，工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容：•交通可达性•城市意向•产业分布和发展现状•自然资源、重大设施•建成区现状调研区域：•鹅湖镇•城市各区•苏州•常熟•上海消费者问卷调查：无锡游客调查问卷500份房地产重点客户调查问卷120份政府官员11位•鹅湖镇委员会•锡山区政府•锡山区规划局•锡山区国土局•锡山区发改委•新区招商局•坊前工业区管委会•梅村工业区管委会•……同济大学朱锡金教授民营企业经理8位房地产策划总监2位地产销售经理12位开发商深度访谈3位消费者深度访谈12位旅游业经理2位参考性案例16个•Bintan，印尼•Laguna，泰国•Napavalley，美国加州•Cancun，墨西哥•Homestead，美国密歇根•Seaside，美国佛州•LaJolla，美国加州•Wintergreen，美国维州•亚龙湾，海南•夏威夷，美国•帕拉德罗，古巴•……•针对性案例6个•华侨城，深圳•泰晤士小镇，上海•云顶，马来西亚•愉景湾，香港•博鳌，海南•坎昆，墨西哥•芙蓉古城，成都•Laguna，泰国无锡现状研究•区域背景研究•经济发展和产业现状研究•城市规划研究•土地利用研究•人口特征及消费水平研究•房地产市场发展研究•旅游市场发展研究休闲度假区案例研究•驱动力模式•具体措施……41.项目研究背景2.项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析5.区域发展战略确立6.针对性案例分析7.规划市场建议项目自然属性分析项目本质界定5鹅湖镇曾有“金甘露、银荡口”的美誉，但现在的无锡人普遍对该区域认知感很低，区域发展较其他镇区缓慢，配套设施档次低，房地产开发落后无锡市民对鹅湖的认知度知道34%不知道66%配套建设消费者态度投资建设►鹅湖镇除北部工业区部分工业项目投资发展较快外，其他领域的投资建设相对贫乏►现阶段除鹅湖花苑已建成销售外，鹅湖地区尚无其他成规模商品房项目的开发建设►鹅湖镇因远离市区，区域发展受到限制，城镇配套建设档次低►由于本区域不在无锡城区发展主方向上，与滨湖新城、蠡湖新城的城市基础配套建设相比，区域价值明显逊色►无锡人对鹅湖的第一印象是“落后地方”►无锡人去鹅湖的频率很低，而且由于距离市区远、生活配套不完善，大部分暂不考虑在鹅湖镇或周边区域置业，对于鹅湖区域价值的认知感很低区域认知度对大部分无锡人来说鹅湖属于典型的陌生区域6本项目属于经济繁荣城市群地理中心的陌生区域优势劣势1地处长三角都市群，经济发达，基础好区域认知度较低，属于陌生区域2位于苏锡常城市群的地理中心，1.5小时经济圈内城市间交通便利不处于城市发展主要方向，大配套建设滞缓3拥有8000亩未被污染的优势水体与本地区内其他区域相比，资源不强势4拥有特色产业：不锈钢和彩印等5具有一定的人文资源基础项目界定项目界定：-大规模的-处于经济繁荣的城市群地理中心-具备一定人文自然资源基础-水面开发限制条件少-陌生区域的开发项目7政府目标分析企业目标分析核心问题提出1.项目研究背景2.项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析5.区域发展战略确立6.典型案例分析7.规划市场建议8无锡鹅湖生态文化城项目中，政府的目标是发展为一个综合旅游度假体，并能实现社会效益和经济效益的平衡无锡鹅湖生态文化城项目不是单纯的生态旅游度假项目，而是同时对城市空间环境和功能的系统补充项目本身对于鹅湖镇政府和城市经济的影响深远区域开发目标规划实现战略目标重大设施建设进程实现利益实现…提升整个区域价值，扩大区域知名度……旅游度假区…保护公众利益…...保证足够的公共开放空间……扩大税收和就业机会进而服务社会…...合理安排房地产用地，提高企业积极性，确保企业利益的实现……开发时间要求控制在2006-2013年……实现地尽其利……七年的时间…政府目标环境改善就业机会经济增长税收增加资料来源：锡山区十一五规划要求提升土地价值功能形成9基于战略层面的思考，作为大规模的区域开发项目，我们必将面临着一系列的关键问题与挑战市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资政府要求建设成为集旅游、度假、休闲、生态、文化为一体的旅游度假区域，那么旅游度假区共分几类，我们又会走怎样的旅游发展之路？规划中如何在实现企业盈利的基础上保证较大比例的非营利性公建设施开发和运营？发展方向的战略选择开发/盈利模式下的策略选择如何通过开发模式来保证对中联公司项目开发的主导权？大规模区域开发项目，主要的盈利点包括一级开发利润、土地增值、房产项目开发利润以及可能的自营性物业的经营性收入等，为实现政府与企业的双赢，项目的最佳盈利模式是什么？不同开发阶段的盈利点以及实现各个盈利点的关键举措？政策及市场风险规避本阶段的工作重点区域开发项目周期长、不确定因素多、过程复杂烦琐，开发主体的合法性如何保证？新政下的旅游度假项目用地的严格审批制度及“70/90”规定对于未来物业开发的市场影响？基于政府及政策的不确定性特点，企业与政府的合作协议的合法性及时效性的重新评估？项目的拆迁难度及风险对于区域开发的可持续性会产生怎样的影响？10按照国际标准，旅游度假地共分为三种主要层次，基于项目的事实分析，现阶段本项目属于本地旅游休闲自住类旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假类resort(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley，省内游本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands，亚利桑那州旅游度假区的分类资料来源：世联分析11区域旅游度假resort类目的地型resortResort的功能单一复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离注：1.复合功能并非resort功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个resort区域综合竞争力的飞跃；2.度假区的最终定位根本上取决于其自身资源禀赋，并通过加强内外部竞争条件来实现。资料来源：世联分析本区域先期应立足于无锡,后期通过不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间将随之逐渐扩大区域市场广泛市场夏威夷Bintan旅游度假区的分类本地旅游休闲自住类一般性资源具备部分休闲度假功能ForestHighland初始立足于无锡12明确了区域的战略发展方向，政府和企业的目光将不约而同地聚焦到区域价值的如何“提升”盈利目标：地价平均达到120-150万/亩开发周期：7-10年开发节奏：每年出让300-500亩可建设用地120-150万/亩意味着R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）按照目前市场变化的趋势，正确估算未来可以实现的地价？资料来源：世联模型13我们按照住宅价格的自然增长趋势推算，未来住宅可实现的地价仅为74.6万/亩研究对象：住宅用地选取研究对象的原因：因为在本项目经营性用地中住宅用地所占比重最大，所以研究它是具有代表性。研究内容：住宅用地未来出让的地价研究方法：剩余法（假设开发法），即通过假设一系列合理的变量，反算出未来土地出让时在开发商在一级市场所能承受的地价。限制条件：a.3000亩可建设用地b.建设周期为10年c.粗略的开发历程如下：前2年进行三通一平，之后8年进行土地出让，假设为平均开发，因此在估算未来房价时将第6年的价格作为均价。93年95年96年初98年03年全国房价涨幅区间模拟图城市居民人均可支配收入涨幅房价涨幅城市居民消费价格涨幅93年95年96年初98年03年全国房价涨幅区间模拟图城市居民人均可支配收入涨幅房价涨幅城市居民消费价格涨幅由于本项目的住宅开发属于低密度资源大盘，因此选取锡山区与新区的花园洋房和TH的均价作为计算基准，取5000元/平米。第6年由于市场自然增长的住宅均价=5000*（1+6%）6=7100根据经济学原理，我国合理的房价涨幅区间的上限是城市居民人均可支配收入涨幅，下限是物价的上涨水平；因此在本项目预判房价增长趋势时采用二者的均值，即年增长率为6%。%15%331---总建筑成本总地价总费用总建筑成本总地价总售价住宅的地价Y=74.6万/亩每亩地价与住宅用地所占比例没有关系针对非期望结果的研究：研究结果：14通过目标解析，得出本项目面临的核心问题通过对鹅湖现状的计算我们发现按照现有市场自然增长趋势，未来住宅可实现的地价仅为74.6万/亩。企业的盈利目标，实现土地价值的提升，达到平均120-150万/亩的地价政府达到社会效益和经济效益的平衡，实现地尽其利+核心问题陌生区域热点区域资料来源：鹅湖项目土地价值评估报告为实现区域价值的提升，如何把位于城市群地理中心的陌生区域打造成为以休闲度假为主题的热点区域？地价=74.6万/亩R=0.5；P=5000地价=120~150万/亩R=0.5；P=7000R=0.4；P=8700R=0.2；P=1700015本阶段主要汇报七个内容驱动力模式特征分析区域发展拟合度分析区域发展驱动力选择1.项目研究背景2.项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析5.区域发展战略确立6.针对性案例分析7.规划市场建议16度假区发展驱动力模型产品Product活动Activity资源Resource资料来源：世联研究产品：•主题社区•主题产品•特殊娱乐产业资源：•自然资源•人文资源活动：•商务活动度假区发展度假内容的三个维度17世联对世界各地由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域进行了广泛而深入的研究，并总结出5种核心驱动力及其代表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美国佛州Laguna，泰国Napavalley，美国加州Cancun，墨西哥愉景湾，香港Homestead，美