昆山张浦商住项目市场报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料昆山张浦商住项目市场报告一、项目地块背景部分1、项目简介昆山张浦项目坐落于昆山市张浦镇核心地段。项目由普通住宅用房与街区商业用房组成。总建筑面积为18万平方米。其中，普通住宅用房总建筑面积为17万平方米、街区商业用房总建筑面积为1万平方米。2、地块地理位置项目位于昆山市张浦镇核心区内。北临：京东路；南临：《上海星城花园》；西接：银河路；东邻：张浦小学。3、地块状况分析项目地块分布近似一个正方形，东西走向长度略大于南北走向长度。地块走势平坦、规则，适宜建造房地产类项目。目前地块上已经拆迁、平整完毕，随时可以进行开工建设工作。4、交通道路分析张浦镇东临昆山城市主干道长江路，西靠339省道，车行10分钟即可到达昆山市中心；北面沪宁高速、312国道直通上海，南侧机场路连接苏州甪直镇、苏州园区。张浦镇上现有（途经）公交线路共有两班，是连接昆山市区及其他区域的重要线路：序号线路名称起讫点营运时间正常间隔时间(分钟)日发班次途经线路停靠站点精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1公交109路亭林公园至南港6:00至18:3010~1546马鞍山路、亭林路、环城北路、柏芦路、同丰路、长江路亭林公园、昆信证券、东门、绣衣新村、中行大厦、太平洋保险公司、祝家厍、万丰电子、市政府、李箕路、圆明路、通关点、新南路、周巷、施条、团结桥、张浦保险公司、张浦交警队、七桥村、大直村、丹桂园、南港机场路口、南港汽车站2公交125路汽车站（旧）至张浦6:00至17:3015~2037朝阳、柏庐路、合兴路、长江路汽车站、柏庐路、合兴路、禧玛诺、园明路、中华园、新南路、周港、施条、团结桥、花园路、张浦3公交331路交管所--交管所07:00-18:003022新吴街-长江南路-港浦路-振新西路交管所-张浦小学-港浦路-亲和路-花园路-建昌不锈钢-长江路-永记路-垌丘桥-垌丘路-俱进路(港浦东路口)-横贯泾路-俱巷路站-振新东路-紫金路-浩盛纺织-江南春堤-振新西路-连展科技-江丰路-优磁-茶风街-张浦卫生院-团结桥-保险公司-海虹路-农贸市场-张浦中学-金铭小区-交管所(共30站)精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4公交332路交管所--交管所07:00-18:003022新吴街-机场路-台玻路-长江路-茶风街交管所-农贸市场-七桥-交警大队-海虹路-茶风街-天泰-港浦路-优磁-江丰路-连展科技-振新西路-厚实制衣-台玻路-长江路-周巷站-江南春堤-连展科技-江丰路-优磁-港浦路-天泰-茶风街-保险公司-农行-交管所5公交111路火车站--南港06:00--18:001548朝阳、柏庐路、合兴路-机场路银河路火车站-朝阳新村-三角塔-老客站-柏庐路-花鸟市场-誉兴大酒店-柏庐公园-中大柏庐天下-新客站-大同村-新城·域花园-周巷-施条-江丰路-振泰塑胶-南曹-小直-卫塔-白米-增光-南港另有规划中的沪宁城际轻轨、京沪高速铁路将更紧密连接上海、苏州。沪宁城际轨道目前苏州方案已经敲定，苏州境内将设置7个站，建成后苏州到上海实际乘车时间只要20分钟，仅相当于从苏州古城区城南到城北的汽车行车时间，由此一改过去从苏州到上海坐火车需要45分钟的情况。根据规划方案，沪宁城际轨道从无锡进入苏州境内，分别穿越相城区、高新区、金阊区、平江区、工业园区和昆山市，通向上海。为方便沿途居民乘坐，苏州境内将设7个站点，分别是：望亭、苏州新区(浒墅关)、苏州、苏州工业园区、唯亭、新昆山、陆家浜站。由于列车班次最小间隔时间只有3分钟，大站直达列车时速250公里(全线运行时间92分钟)、站站停的列车时速为160公里(全线运行时间129分钟)，因此，借助这条轨道，苏州与上海之间的往返将大大方便。根据设计规划，沪宁城际轨道的具体线路位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间，基本与沪宁铁路平行，两者间距在10多米至200米上下精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料京沪高速铁路（简称京沪高铁）项目建议书已获国务院批准，今年年内将开工建设。计划2010年建成，时速达350公里。据了解，京沪高铁在沪宁段将设7个站点，其中只有昆山和丹阳为县级市铁路高速站。根据规划，其走向基本沿着沪宁铁路前行，两者的间隔约1公里。穿越昆山市区的那一段将建设高架，铁路高速站将设在现在的火车站附近。另外，为了方便京沪高铁客运列车的停靠、维修与保养，昆山高速站内还将建设一个列车保养点。项目坐落于张浦镇正中心，新吴街以北，银河路京东路口，将与新建的张浦镇政府面对面，当之无愧的是张浦顶级黄金地段。5、生活配套机能分析目前项目地块区域内的生活机能配套，是依靠距离地块步行路程约5分钟的新吴街。新吴街是张浦镇上的一条新发展的商业主街，在新吴街上集中了完善的各类生活配套设施。如：4000平米的华润万家超市、世纪联华超市、捷强超市、中国银行、工商银行、农业银行、农村商业银行、邮局、张浦宾馆,吴凇江饭店,金布仑宾馆等等一应俱全，足以满足本项目购买者的各类生活需要。并且未来本项目自身将配置有1万平方米的商业配套用房，由此基地区域内的各类生活配套功能将随之显得更加强劲。二、项目市场部分宏观经济环境与政策面分析1、宏观经济环境分析1）经济背景说明从2003年至2007年，中国经济进入了一个新的增长周期，高增长低通胀，始终都保持着两位数的增长。但是，从去年下半年开始至今，局面发生了重大变化，中国经济遭遇到了过去五年从未有过的复杂而又困难的国内外经济局面。2）引发因素说明国际上美国次贷危机持续升级为金融危机的影响。从资本层面看，美元贬值人民币被迫升值。这三年美元大幅度贬值，人民币大幅度升值，对中国经济最直接的影响是削弱了出口竞争力。国内诸多企业因经济环境不佳而大幅度的减薪、裁员、多个城市出现大量中小型企业被迫精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料破产。结论：经济环境的恶化、金融资产的严重缩水、投资者信心的下降，导致居民对汽车、房产等大综商品的消费欲望降至冰点。虽然各国在当前脆弱的环境下出台多项政策力图挽救经济，但由于政策的传导到出现市场转机需要一定的时间，更需要投资者信心的长期的树立。因此我们认为本次出现的危机其时间影响跨度会较长，破坏性也会较为严重。2、房地产主要政策分析1）政策出台背景说明进入08年由于受到全国一些大中城市楼市泡沫的影响，许多中小城市的成交量也随之下降，近期政府出台一系列利好政策以求缓解市场疲态。2）主要政策内容为应对国际金融危机对中国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，按照中共中央和国务院的统一部署，中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。昆山建设银行将144平方米以下的商业性个人住房最低首付款比例由30%调整为20%（原细则为90平方米以下）。从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。人民银行要求金融机构根据借款人购房的实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。结论：通过上述的政策出台，我们认为目前的房地产市场中的政策传递出以下信号：刺激商品房消费鼓励中小户型商品房的建设精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料支持购买首套自用房，鼓励购买小面积住房力挺廉租房支持低端购房业主未放开二次贷款购房，对改善性及投资性客户人控制较严格。2、昆山市房地产市场分析1）目前昆山市房地产市场供应量昆山楼市现在售楼盘358个，根据区域位置分为十大板块。（截至到2008年11月10日）供应量：单位：套10大板块楼盘个数供应量中心城区313837城东385072城南266249城西586790城北788017国际商务城2611091沿沪产业园295371张浦203815陆家181336南部水乡342229合计35853807昆山市07—08年月供应量对照表时间1月2-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20073490138668324142619411113989739787378033903837986312292008308672888731817416224310442741450924867551828538072）2008年7-11月（10日）昆山市房地产市场成交量“金九、银十”已无法再现楼市往日的火爆风采，持币观望成为主流。（详见成交量）成交量：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料区域2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月月度汇总月度汇总月度汇总月度汇总月度汇总楼盘数成交量楼盘数成交量楼盘数成交量楼盘数成交量楼盘数成交量中心城区321163298325634373136城东4144541393412284223738203城南2917229147291932948226373城西6947869401702627239158420城北7844578392793198021878346国际商务城33107533897325443241926475沿沪产业带2915429127333083311429115张浦243902434125149259820121陆家2010720912146211301893南部水乡31843176336434733440合计38634663862963395216940221993582222昆山市07—08年月成交量对照表时间1月2-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年总成交量2719401321762699458835473895424841774364412808年总成交量2843344233723892420334662963216921992222/精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3）昆山市房地产市场新增供应量目前销售情况出现明显下降，造成市场存量增加，再加上大量新批房源的推出将给昆山的房地产市场带来不小的冲击。在08年6月份开始到08年11月（10日）份为止各个板块合计已有30121套的新批房源。（详见附表新批预售）附表新批预售单位：套10大板块6月7月8月9月10月11月中心城区76460012880城东4605661047587666227城南789699546206700612城西90616134710337311168城北726226806438390707国际商务城60359246146812001238沿沪产业园59720370818400281张浦2483844430283452陆家3842