昆明市城中村改造48号地块(上峰片区)回迁房项目

昆明市城中村改造48号地块（上峰片区）回迁房项目可行性研究报告云南锦圣房地产开发有限公司目录总论————————————————————-------1第一章项目概述—————————————————--------11．1项目概况—————————————————--------21．2报告编制依据——————————————---------31．3报告编制原则————————————————------41．4可行性研究工作范围—————————————------41．5项目申报单位概况————————————————----51．6项目名称、建设地点、投资建设单位————---------51．7项目规划目标-------------------------------------51．8项目建设规模-------------------------------------61．9项目的主要建设条件-------------------------------7第二章政策分析第一节发展规划分析-------------------------------------72.1.1项目的建设符合国家“十一五”发展规划--------------72.1.2项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求------82.1.3项目的建设符合昆明市“十一五”发展规划-------------92.1.4项目的建设符合昆明主城区2006-2010年住房建设规划--10第二节产业政策分析----------------------------------11第三节行业准入分析----------------------------------12第三章资源开发及综合利用分析第一节资源利用方案---------------------------------13第二节资源节约措施---------------------------------143.2.1节约土地资源措施3.2.2节约建筑材料措施第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案--------------154．1项目建设地点-------------------------------154．2项目土地权属类别---------------------------154．3占地面积---------------------------------154．4土地利用合理性分析-------------------------154．5征地拆迁和安置补偿方案--------------------161、重建改造指导原则：---------------------------162、征地拆迁安置补偿主导思想：--------------------173、本项目的征地拆迁重建改造工作原则：4、具体实施原则：------------------------------17（一）、土地征购原则：（二）、房屋拆迁补偿原则（三）、房屋拆迁补偿原则：（四）、征地出让方式：第五章节能方案分析---------------------------------19第一节用能标准和节能规范---------------------------19第二节节能措施和节能效果分析-----------------------205.2.1建筑节能5.2.2节电措施5.2.3节水措施第六章环境和生态影响分析---------------------------22第一节环境和生态现状第二节生态环境影响分析----------------------------226.2.1建设期间对环境的影响6.2.2运营期间对环境的影响第三节生态环境保护措施----------------------------246.3.1相关政策法规要求6.3.2环境保护措施1、建设期间环保措施2、运营期间环境保护措施6.3.3环境管理计划第四节地质灾害影响分析--------------------------28第五节特殊环境影响-------------------------------29第七章经济影响分析--------------------------------29第一节经济费用效益分析----------------------------297.1.1投资估算依据7.1.2投资估算编制范围7.1.3投资估算7.1.4建设资金筹措7.1.5预算销售价格7.1.6项目经济效益第二节行业影响分析-------------------------------35第三节区域经济影响分析---------------------------38第八章社会影响分析---------------------------------40第九章结论----------------------------------411总论昆明——云南省省会，全省政治、经济、文化、交通中心，中国十大重点旅游城市之一，发展中的国际化旅游城市。昆明地处云贵高原，气候宜人，鲜花盛开，风景秀丽，誉为“春城”。昆明拥有石林、滇池、大观楼、西山等著名旅游景点和国家级重点保护名胜古迹。昆明自然资源极其丰富，矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、煤等，其中磷、盐储量丰富，位居全国第二。昆明是多民族聚集的地方，丰富的少数民族文化和风俗，吸引着世界各国人民的喜爱和向往。昆明交通发达，成昆、南昆、贵昆、昆河等铁路通达国内外，昆明机场开通国际国内航线100多条，年旅客吞吐量达800多万人次。改革开放以来，特别是举办“99世界园艺博览会”以来，昆明城市建设发生了巨大变化，正朝着现代化、国际化的城市迈进。为此，昆明市委、市政府面对新形势和新任务，确立了建设现代新昆明的发展战略，把市属盘龙、五华、官渡、西山四区内的“城中村”重建改造，列为城市建设的重要议事日程。为了认真贯彻落实市委、市政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造，特呈报项目可行性研究报告。第一章项目概述1．1项目概况该项目属于昆明市西山区马街街道办事处张峰社区居委会48号地块（上峰片区）城中村改造项目。项目用地范围为东至云南冶炼厂专用铁路，南至成昆铁路昆明西站货场，西至北京师范大学昆明附属中学，北至兴苑路。地块内包含上峰村一组、二组、三组，中峰村一组、二组，下峰村一组、二组等共7个居民组和26家企业。由于历史原因，片区内建筑物高度密集，建设不规范，环境脏乱差，存在消防、火灾、治安等诸多隐患。市委、市政府和区委、区政府对48号地块的重建改造工作高度重视，将此列为昆明市第二批“城中村”改造项目之一。根据昆明主城55片分区控详规公告，该片区属“西苑分区”。规划功能定位为：主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，昆明市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。21．2报告编制依据（一）、昆明市“城中村”重建改造工作指导文件：1、2008年2月29日，昆通[2008]7号《关于加快昆明市城中村改造推进“城中村”重建改造工作的指导意见》2、2008年4月18日，昆城改领[2008]1号《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》3、2008年4月18日，昆城改领[2008]2号《关于昆明城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》4、2008年5月6日，昆城改领[2008]3号《关于印发昆明市城中村改造项目管理办法的通知》、《昆明市城中村改造项目管理办法》5、2008年6月4日，昆政文[2008]26号《昆明市城中村改造土地公开交易办法》6、2008年6月5日，昆政文[2008]25号《昆明市城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法》7、2008年6月30日，市城中村改造领导小组《昆明市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准》（二）、西山区政府城中村改造相关指导文件1、2008年3月20日，西发[2008]22号《关于全面推进城中村重建改造工作的实施意见》2、2008年3月21日，西政办通[2008]49号《关于转发（西山区城中村重建改造暂行办法）的通知》1．3报告编制原则根据昆明市规划条例的要求和西山区48好片区控制性详细规划方案以及西山区48号地块专项规划指导意见，结合本项目的具体特点、改造范围、用地面积和发展要求，本项目将按照经济适用、功能齐全、规模适当的原则，确定项目功能、工程规模和投资规模。1．4可行性研究工作范围根据项目可行性研究深度要求，本研究工作范围主要包括：项目建设的必要性、发展规划、产业政策和行业准入分析、项目建设规模、建设条件、建筑方案3初步规划、建筑节能、环境影响评价、消防安全、投资估算与资金筹措、社会效益评价、研究结论及建议。1．5项目申报单位概况项目申报单位名称：西山区“城中村”改造工作指挥部办公室单位地址：福海乡办事处西山区“城中村”改造工作指挥部办公室成立于2008年3月，是为了适应“城中村”重建改造而设立的专职领导机构。1．6项目名称、建设地点、投资建设单位项目名称：西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目。建设地点：西山区马街街道办事处张峰社区居委会。投资建设单位：云南锦圣房地产开发有限公司。1．7项目规划目标1999年国务院批复《昆明市城市总体规划（1996——2010）》，批复中对昆明城市性质明确为：昆明是云南省的省会，西南地区重要的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市。按照这一明确的城市性质定位，昆明市规划主管部门已经编制并审定、公示《西山区48号片区控制性详细规划方案》，与此同时，市规划局下达了《西山区48号地块（上峰片区）专项规划指导意见》，为本项目制定规划目标提供了原则依据。该项目位于昆明市西山区马街街道办事处张峰社区居委会，四至范围是：东至中央储备粮昆明直属粮库、昆明冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至昆明西站货场、北京师范大学昆明附属中学，北至兴苑路。西山区48号地块（上峰片区）城中村重建改造项目的规划目标是：通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地的区位优势，发掘价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化片区在昆明市西山区居住、金融、商业中心的优势地位，将其规划为以居住、商业为主要功能的城市综合商业地区。与此同时，通过“城中村”征地拆迁重建改造，改善居住环境、基础设施、城市交通、景观绿化，提高西城管理水平和综合竞争力，提升西市区整体形象。1．8项目建设规模4本项目按照《48号地块（上峰片区）专项规划指导意见》编制专项规划，已经市规委第十六次全体会议审查通过，市规划局下达了昆规条件（2008）0290号《建设项目规划条件》，依据《建设项目规划条件》确定本项目的建设规模：一、规划总用地面积：317012㎡（475亩）其中：净用面积207700㎡（311.88亩），地上建筑面积744645平方米。二、技术指标：容积率3.6建筑密度20.1%绿地率58.8%停车泊位：4500三、总建筑面积：908070㎡其中：地上建筑面积744645㎡地下建筑面积163425㎡商业面积53707㎡办公建筑面积10080㎡住宅建筑面积542538㎡其它：28630㎡1．9项目的主要建设条件1、市、区政府高度重视“城中村”重建改造工作，制定了相应法规、政策，明确了实施办法与程序，为顺利实施重建改造工作奠定了基础。2、“城中村”重建改造工作，是功在当代，利在千秋的“民心工程”、“民生工程”，经过前期广泛的宣传教育，并与广大村民认真协商，得到广大村民的支持与配合，盼望项目早日付绪实施。3、本项目位于昆明市西山区，具有较好的商业开发价值，项目建成后必将产生良好的社会效益、环境效益和经济效益。4、投资开发商具有人才、资金、管理以及房地产开发经验，具备承担本项目开发建设的必备条件。5第二章政策分析第一节发展规划分析2.1.1项目的建设符合国家“十一五”发展规划国家“十一五”发展规划提出要调整