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昆明机场附近开发住宅项目的可行性分析一、机场附近购房意向随访调查情况(一)、对于目前居住或工作在昆明机场附近的各类人员进行试探性的访谈后发现，普遍认为开始时飞机噪音有一定影响，适应了就没有妨碍；以前机场有军用飞机和美式飞机的时候，噪音更大，现在只有中国民航飞机，噪音小多了。所以，目前项目周边的目标群体不会对项目选址有抗性。（二）、对于居住或工作在其他区域的人员进行试探性的访谈调查：抽查地点:官渡广场沿线,金马碧鸡广场至东站的拓东路一线随意性抽查样本量:31人其中有购房需求或对购房问题感兴趣的样本18人,占58%;无购房需求或对购房问题不感兴趣的样本13人,占42%;认可该地段的样本8人,占抽查样本量的25%;不认可该地段的样本10人,占有购房需求或对购房问题感兴趣的样本量的55%;认可该地段的原因有:①、地理位置好，有3人，占有购房需求或对购房问题感兴趣的样本量的16.7%;②、空气好，有1人，占5.6%；③、根据房价来考虑，有2人，占11.1%；④、飞机起降不影响，有2人，占11.1%不认可该地段的原因有:①、地理位置远，有2人，占有购房需求或对购房问题感兴趣的样本量的11.1%;②、已经有住房,不考虑，有3人，占16.7%；③、暂不考虑或其他原因,有5人，占27%；所以，项目区域之外的其他片区存在现有的和潜在的客户。（三）、对于周边区域房地产项目的调查分析项目名称：日新小区（1900元/平方）、山水南苑（2300元/平方）、缇香名苑（2200元/平方）、五彩点睛苑（2400元/平方）……目前周边已建项目和在建项目中，多数为知名度不是很高的住房项目，比如：山水南苑和缇香名苑的楼盘由于规模小，不愿投入大量的营销推广费用，所以知名度不高，其购买顾客基本为周边的企业和务工人员，属于地缘性客户群体。另外，在价位和品质上都不是很高，除了最近即将面市的“碧海蓝天”项目，严格从机场能够影响到的区域来说，还没有出现“升级换代”的住房项目，并且几乎为多层建筑。“五彩点睛苑”同样在机场附近，离飞机跑道不远，周边环境、社会配套、交通等总体不如本项目，但是以1580元/平方的起价发售，同样取得很好的销售成绩。另外，该公司在离机场100米的地方也有一块约40亩的土地，目前尚未开发。（四）、新机场在2015年建成，现有机场将要搬迁的消息在昆明已经妇孺皆知，其远期的升值潜力也普遍被认同，并且目前流传着一些对于机场周边环境有利的小道消息。同时，航空公司在本项目南侧正在建设水疗中心等项目。（五）、本项目的出入口开在春城路上，西侧苜蓿村脏乱差的环境对项目的影响减少。油库的仓储区实际离项目的距离达到150米以上，所以影响不是很大，在油罐北侧10米远的区域内就有许多住宅小区。以前虹山小区的大量住宅同样是建设在两个巨大的液化气罐旁边，并且本项目的交通，东面和南面的外部环境相对好。项目周边有利的环境因素相对于不利因素要多。从以上的初步调查可以发现，本项目如果拟建，对于周边区域和其它区域是存在市场需求的，飞机噪音毕竟不是影响市民购房的决定性因素，关键还是要看楼市的供需情况和购买群体的接受程度。二、参照案例调查便捷的空中交通,良好的区位优势,综合国际国内的经验,各个城市的航空港几乎都是高档住宅林立,国际国内一些知名城市的航空港,特别是机场周边入城沿线,人们都会发现,多是高档住宅集中地,法国戴高乐机场入城一线,被称为浪漫巴黎的香艳地,许多法国名流都居住航空港的别墅里,纽约肯尼迪机场附近的航空港别墅,则住着许多政治、演艺名人,北京首都国际机场的三元桥一带,则号称“国门”,风情万种的别墅住宅群让人艳羡,再看看上海虹桥机场、广州白云机场、香港启德机场一线,同样是高档住宅集结区。（一）、南京大校场机场周边项目原有机场不仅限制了楼盘高度的发展，住宅品质定位也因此受限。试想哪个成功人士会到受机场噪音、灰尘污染的地区定居呢？但大校场机场搬迁2004年被列为南京城建的16个投资超过20亿元的重点项目之一，南京的城市建设近两年才将开发重点转向河西，此前一直以“东进南延”为发展战略，而大校场机场搬迁将会给城南地区带来新的发展机遇。机场搬迁将会彻底解决长期困挠该地居民的飞机噪音问题，市民的居住环境和居住品质将会有所提高。在大校场机场附近及其飞机航线范围内，已经集聚了数十个房产项目，分别分布在石门坎地区、大明路板块以及宁南板块。由于大校场机场的明确搬迁给城东南住宅规划松了绑，不仅有住宅已“长高”成了小高层，而且错层、复式住宅也先后现身，楼盘自身的定位规划跟着变得“高档”起来，楼盘“升级换代”了。与之相比，城东南特别是大明路应该算是离主城较近的最后一个“中低价板块”，原来机场的存在曾一度阻碍其发展，但现在却给其留出了增值空间。所以，在南京机场附近早已存在房地产项目。（二）、成都航空港周边房地产项目2005年夏天,航空港片区的川大河畔、学府嘉苑、金色校园广场、温哥华花园等楼盘纷纷亮相,悄然打出2000多元/平方米的低价大旗。较之华阳、温江等地3000元/平方米以上的价格,离城区中心更近的航空港楼盘却只有2000多元/平方米,价格诱惑大，航空港楼盘,住宅价格均未超出3000元/平方米。销售反馈信息显示,航空港的购房者90%以上是用于自住。航空港至少有四大优势对购房者有吸引力。一是房价便宜,相对市区房价可以车房兼购;二是航空港除了飞机出行方便,距离市区也仅有10分钟车程;三是楼盘品质从容积率、绿化率到户型设计等不逊于城区楼盘;四是航空港兼具大学城和科技园的功能,区域含金量高。开发的楼盘以小高层或多层住宅为主,以平原为特征的航空港作普通住宅开发更有价值。所以，在成都机场附近也存在房地产项目。总结经过初步的调查和分析研究，在昆明机场附近开发住宅项目是可行的，关键是价位的受接受程度、目标定位、户型定位、规划设计和营销推广方式等，准确的均价需要在详细调查分析和经济测算后得出