昆明石林项目定位报告

昆明石林项目定位报告昆明石林圆通投资·浮生三日享尽所想全民休闲时代来了……ITISCOMING……中国人均GDP已超过3000美元，按照经济发展规律，中国开始迈入旅游休闲高峰期，这是我国旅游产业发展的极好机遇，预示着我国旅游产业发展又一个春天到来。——国务院，2009.12.24国家旅游局日前举行的“中国旅游发展趋势与热点论坛”上说，去年中国旅游市场规模达20亿人次，旅游总收入达1.29万亿元人民币，旅游直接就业人数达1100万人，旅游业增加值占全国GDP的比重超过4%。但从总体来看，市场主体的低消费是这一时期的重要特征，当前市场需求呈现出以旅游观光为主、休闲度假逐步增长的态势。——人民日报，2010.06.03以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来10年中以每年8.5%的速度增长，旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景，使得休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉，正逐渐为市场关注。——南海网，2009.12.05随着人们生活水平的提高，加上一年120多天的法定假期，中国开始步入休闲时代，“5+2”和“11+1”的生活方式越来越流行，休闲产业的发展也带来休闲地产的迅速升温。——南海网，2009.12.05——财富的提升，休闲之梦膨胀需求膨胀，而现实如何？WHATISUP?休闲=赶鸭子上架+被耍购物+身心疲惫中国休闲之怪现状一休闲=看人脸色+服务低档+有所牺牲中国休闲之怪现状二休闲=人山人海+方式单一+到处都似曾相识中国休闲之怪现状三项目休闲方式功能承载主体高尔夫项目春城湖畔高尔夫高尔夫、居住球场、会员俱乐部、住宅配套、小型专卖店春城海岸高尔夫、居住、会议、温泉球场、会员俱乐部、住宅配套、五星级酒店阳光高尔夫高尔夫、居住、会议球场、会员俱乐部、极少住宅配套、小型专卖店古镇彝人古镇购物、居住、表演商铺、酒店、四合院丽江古城购物、居住、表演商铺、酒店、四合院长三角古镇购物、居住、表演购物、居住、表演温泉弥勒温泉温泉、餐饮、表演温泉、生态村、古寺休闲旅游蓬勃发展的中国，休闲的方式却是极其的低下，休闲=找罪受放眼他处，如何休闲？WHATARETHEYDOING?见微知著，让我们通过一次安缦酒店之旅，体验休闲的真谛休闲=不远千里舟车劳顿却只为那短暂的迷醉休闲=无所约束无所顾忌的彻底身心放松休闲=实现很多一直以来向往却不曾有过的体验休闲=时刻被呵护时刻被重视却又润物无声究竟是何等的魔力，让人仿佛置身伊甸园？答案————精致化休闲不仅是石林，不仅是昆明，中国目前都面临休闲方式的亟待升级，“精致化休闲地产”是本案的方向昆明旅游产业要从观光型转向休闲型昆明旅游产业二次创业目标定位是：围绕住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明这个主题,推动昆明旅游产业从单一的观光型向观光、休闲、度假、康体、会展、商务复合型转变,努力把昆明建成国内外重要的观光、休闲目的地和面向东南亚、南亚的国际旅游休闲度假胜地。问题来了，此番发展方向有何根据？Question1：何为休闲？休闲≠旅游？Question2：为何是休闲？为何适合本案？Question1：何为休闲？休闲≠旅游？WHATDOESITMEAN?概念休闲地产——在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别”。旅游地产——直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；休闲涵盖产业链范围更广阔！对象休闲所面对的对象更宽泛！休闲地产城市休闲地产旅游休闲地产大多位于城市近郊地带，即环城市休闲带上，往往作为第一或第二居所，依托周边良好的自然生态环境（多为山地、水源），多以花园洋房、别墅为主往往坐落在知名旅游区，通常为第二居所。休闲地产产品的设计风格与一般产品的不同之处主要表现在内装、户型、功能面积、配套设施等方面，强调满足休闲需求。本地客户外来游客作用休闲地产所起到的作用更持久！旅游是走马观花，而休闲是下马看花观光是不能带动一个区域前进的，因为留客性不强，只有休闲能够成为一个产业，只有一个产业才能一个区域的发展——首届中国旅游休闲地产精英论坛单一的观光单一的主题单一的门票居住社交购物教育健康商务一个完整产业链一个小型封闭社会Question2：为何是休闲？为何适合本案？WHYISIT?让我们看看我们所处的城市、所拥有的地块我们所处的城市——昆明WHEREWEARE?社会零售品总额昆明近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅14.3％，近两年更达到平均17.1％宏观经济地区生产总值（GDP）宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱除2008年，昆明2004年以来国民生产总值增长率一直维持在12％以上，且高于全国增长水平奢侈品消费2010年国内奢侈品消费城市排名20强中，昆明位列第12位，在西部城市中仅次成都排名第2位2004年，昆明引进范思哲、LANVIN、等国际知名品牌2006年6月，世界著名豪华汽车品牌玛莎拉蒂、法拉利在昆明开设展厅，开业当天，玛莎拉蒂就被预订了6辆2007年2月，法国顶尖奢侈品牌LV登陆昆明销售5000多种产品，开业当天，到场顾客几乎无一空手而归2009年5月，本地“奢侈品根据地”之一传出打折消息后，停车场一位难求昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱州、市财富向昆明集聚近年来，云南州、市经济发展迅速，各地区社会消费品零售总额、人均可支配收入快速增长，消费能力不断增强，需求层次也逐步提高曲靖的煤、普洱的茶、思茅的矿，腾冲的玉......不同地区丰富的资源快速催生了一批又一批消费能力极强的富豪当地现有的商业配套已经不能满足地州快富阶层的消费需求，他们转向了更高层次的消费场所——昆明在州市快富阶层的眼中，昆明是实现身份、地位升华的重要场所2009年云南各地、州城镇居民人均可支配收入及增速2009年云南各地、州社会消费品零售总额及增速昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱喜欢玩游玩是他们生活的重要组成部分昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱看看周末爆满的ＫＴＶ，看看昆都、金马坊那如潮的人海，看看节假日高速公路收费口长长的队伍……昆明假日办公布的调查资讯显示，春节黄金周计划出游的市民中，约有100万人选择市内游；另据调查资料显示，在节假日昆明城镇居民有1%计划出境旅游，12%的人计划到外地旅游，33%的人则选择在郊区休闲度假周边游成首要选择通过对昆明市民“周末外出度假喜欢到达地”的调查显示：有超过六成的人选择在昆明周边度假游玩61.36%昆明周边12.68%楚雄境内14.75%玉溪境内11.8%其他州、市石林对于更多昆明人来讲只是一个观光景点，而很少作为他们休闲度假的选择昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱特色、休闲度假区域通过对昆明市民“你认为昆明周边休闲度假需要改进的地方”的调查显示：昆明人更喜欢有特色、配套设施完善、休闲功能齐全的度假区域36.58%配套设施差，玩不开心16.52%景点单一，休闲价值不高31.86%特色不足，难以吊起外出欲望15.63%交通不方便，外出麻烦昆明周边现有的休闲度假区域无法满足市民更高层次的休闲需求昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱创意——昆明找不到的享受——有乐趣的、彻底放松的昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱精致——提升品位的、有格调的精神文化消费许多普通家庭都把文化消费打进生活账单：至少每个月带孩子看场电影、两个星期去趟书店、节假日带家人去KTV欢唱、条件允许时去看场演唱会或音乐会……昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱缺乏现代、时尚的城市感道路拥挤，名副其实的“堵”城建筑高度的长期被压抑娱乐单调、缺乏新鲜商业闭市较早，仅几个聚集点昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱休闲已经成为昆明人生活中必不可少的组成部分，昆明的休闲时代已经来临昆明人喜欢玩昆明人喜欢哪里玩、玩什么昆明有钱昆明现状有休闲需求有休闲基础有休闲升级空间机会昆明杂乱有休闲漏洞昆明现状我们所处的地方——石林WHEREWEARE?基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2005-2009年石林游客量石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2009年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2005-2009年石林游客量石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2009年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大餐饮、住宿档次较低休闲度假配套较少区域功能布局不合理景区游览区域被众多项目建设压缩，游览缺乏前导空间组织，游人密度过大；旅游交通与一般性交通混杂，为游客带来诸多不便周边住宿大多为二、三星级宾馆，如石林宾馆、云林宾馆等；餐饮也已街边小店为主，具有较高档次和品质的餐饮住宿场所几乎没有石林虽然是云南的一个知名景区，但周边的休闲娱乐配套较为稀缺，造成景区的功能比较单一基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大距离配套特色距离昆明比较近，游客可以当天来回基础设施薄弱，休闲度假配套较少体现石林特色的旅游项目较少，缺乏游客停留的吸引力玩在石林、吃在宜良、住在昆明基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2008年石林县已提出明确的城市规划方案，将形成以石林镇和鹿阜镇为中心的双核心，以石林中路为拓展轴的模式将借助石林国家地质公园旅游业的拉动，重塑山水城市格局，以建设旅游服务区，完善基础设施配套为依托，开辟城市新区来构架城市未来发展的双核心空间将采用“两心互立，功能联系，生态包融，石景名天下，民风更浓郁”的空间发展模式，形成“两片（双心）、一轴、两区、一带”的开放城市空间布局结构石林景区提出了把未来石林打造成“世界喀斯特旅游胜地，阿诗玛文化创意乐园，撒尼风情休闲之都”石林经济发展以来“旅游休闲”一张牌，而对于该部分的发展，石林政府已然有了良好的规划，只是缺少一个能够能为撬动点的引擎石林早已名声在外石林众人慕名而来然而他并不完美，基础设施薄弱、休闲配套稀缺、整体规划不完善让多少人成了匆匆过客城市对休闲产业的依赖，让“升级”成为必须我们的地块——石林高尔夫OURPROJECT?430地块800地块交通资源地块规模区位项目距离昆明市约96公里，处于昆明一小时辐射圈内，位置与城市距离适中项目紧邻石林景区，是离石林景区最近的地块交通资源地块规模区位本地块位于昆石高速石林出口处，车行50分钟可直达昆明，交通极为便利但是，从昆明机场到达本地块必须途经拥挤的昆明市区，本地块靠石林景区处为单行道，降低了游客出行的便捷度、通畅度交通资源地块规模区位近有春城高尔夫、滇池高尔夫等的竞争，远有丽江、腾冲高尔夫的抢夺，虽有资源优势但竞争依然激烈石林特色高尔夫依托石林地区的天然景观，本项目的高尔夫将成为云南乃至中国“最高端、最稀缺、最珍贵”的球场交通资源地块规模区位石林风景名胜区在石林广达400平方公里的区域内，奇石拔地而起，参差峰峦，千姿百态，鬼斧神工，被人们誉为“天下第一奇观”然而