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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。明发集团嘉定新城项目市场定位报告(精简汇报稿)上海中原事业一部ShangHai.03.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010A.第一部分宏观市场简析B.第二部分嘉定新城板块房地产市场分析C.第三部分地块机能分析D.第四部分产品功能选型E.第五部分嘉定区商业市场深化调研F.第六部分产品规划建议3713202333报告内容页码Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010宏观市场简析Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20102010年年末，上海甲级写字楼租金水平达到7.93元/平方米/天，回升至2009年9月水平，但距离金融危机发生前的9.4元/平方米/天仍有较大差距。受国际金融危机影响，上海甲级写字楼市场在2008年10月出现下行走势。后随着欧美等国经济发展趋稳，上海甲级写字楼的需求从2009年二季度开始回暖，不过由于2009年三季度开始，诸多甲级写字楼选择入市，充足的市场供应使得市场竞争更加激烈，业主降价力度增强，所以租金持续微幅下探。进入2010年后，上海甲级写字楼市场从3月开始，租金出现持续温和回升。2010年12月，上海甲级写字楼平均租金为7.93元/平方米/天，租金水平已回升至2009年9月水平，但距离金融危机发生前的9.4元/平方米/天仍有较大差距。2010年上海商办市场分析Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20102010年12月，上海甲级写字楼空置率为9.90%，环比小幅上升。其中小陆家嘴和淮海中路区域空置率相对较低。2010年12月，上海甲级写字楼空置率为9.90%，环比小幅上升。比较来看，南京西路商务区下降幅度较大，目前该区域空置为9.99%；小陆家嘴商务区的空置率基本和上月保持平衡，为9.57%；其他商务区空置率都出现不同程度上升，空置率上升幅度最大的是虹桥开发区，空置率达到10%；淮海中路商圈空置率上升幅度略低于虹桥开发区，空置率为9.65%；人民广场商圈空置率上升幅度也较大，空置率为10.43%；而徐家汇商圈空置率上升幅度最低，其空置率为10.17%。2010年上海商办市场分析Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010新政影响及未来预判新国八条发布的“住宅升级版限购令”及银行信贷政策收紧，将继续拦阻投资投机需求的释放冲动，僵持之下，部分投资资金极有可能转移到商办市场。虽然从近期上海办公市场反映看，投资转移的步伐一直表现缓慢，但这种资本挪移确实在持续发展，因此不排除后期对住宅市场观望耐心耗尽之后，投资转移的速度会加快。2010年上海商办市场分析Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010嘉定新城板块房地产市场分析Part2Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010好世皇马苑总建面：18万方物业：综合体上市时间：2010.9龙湖蓝湖郡总建面：50万方物业：别墅,高层上市时间：2009.9盘古天地总建面：35万方物业：高层，商业上市时间：2009.10新城西尚海总建面：40万方物业：综合体上市时间：2010.1保利家园总建面：40万方物业：高层,别墅,商业上市时间：2008.7保利湖畔阳光苑总建面：28万方物业：多层,小高层上市时间：2009.12嘉宝紫提湾总建面：12万方物业：别墅,洋房上市时间：2009.11马陆清水湾总建面：12.7万方物业：高层,商业上市时间：2007.12嘉定老城区F1赛车场远香湖核心商务区区域房地产项目主要分布于轨道11号线和沪宜公路沿线。其中轨道11号沿线主要以综合体项目为主，沪宜公路沿线则倾向于低密度居住。项目所在区域，以“居住+商业”发展模式为主，依仗轨道便利预计5-10后可发展成为上海区域级成熟商圈。中信泰富又一城总建面：53.8万方物业：综合体上市时间：2010.7.18秋霞坊总建面：22.8万方物业：高层、别墅上市时间：2011.1.22风荷丽景尚城总建面：4.2万方物业：高层,别墅上市时间：2011.1.15铂悦818总建面：2.48万方物业：小高层、商业上市时间：2010.11新城悠活城总建面：22万方物业：高层,办公上市时间：2010.1.30嘉乐东润舒庭总建面：8.9万方物业：高层上市时间：2010.10住宅市场分析Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010晶鼎建面：1.2万方报价：23000元/平面积：100-320平米大卫国际大厦建面：2.29万方报价：13000元/平面积：70-120平米仁丰金元大厦建面：1.3万方报价：13800元/平面积：100平米世家双塔建面：5万方报价：11800元/平面积：83-141平米嘉定老城区F1赛车场远香湖核心商务区区域办公楼项目主要分布于远香湖核心商务区西侧，近白银路站，依赖轨道交通解决出行问题。从发展趋势看，未来区域办公楼项目的开发将由西向东逐步发展，预计8-10年后，有机会形成远香湖为中的嘉定新城中央商务区概念。嘉鼎大厦建面：3万方租金：1.7/平米元/日面积：108-250平米嘉定新城公共活动核心区中信泰富又一城建面7.7万方2012年上市新城西尚海建面：7万方报价：未定2012上市好世皇马苑建面：3万方报价：未定2012上市办公市场分析Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010好世皇马苑商业面积：2.3万方（上市时间：未定）龙湖蓝湖郡商办面积：3.8万方（上市时间：2012）盘古天地商业面积：0.6万方（上市时间：未定）新城西尚海商业面积：3.7万方（上市时间：2012）东云商业广场商业面积：33.92万方（上市时间未定）凯悦大酒店酒店面积：暂无（上市时间：未定）保利家园商业，酒店面积：10万方(2010上市）保利湖畔阳光苑商办面积：无（上市时间：无）嘉宝紫提湾商业面积：8万方（上市时间：未定）马陆清水湾商业面积：0.5万方（上市时间：2010年）嘉定老城区F1赛车场远香湖核心商务区区域本身公建规划体量巨大，其中医疗、教育、娱乐（剧院）等设施配置标准较高，加上沿11号线的多个房地产项目均为城市综合体，商业设施总体品质较高，预计3-5年后可初具规模。受商业和交通利好推动，加上周边工业区和政府资源支持，区域酒店前景亦较好。嘉领国际商业面积：0.5（上市时间：2010.12）天霖龙都广场商业面积：2万方（上市时间：2007年）中信泰富又一城商业面积：17.8万方（上市时间：2012）商业市场分析Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010从历年价格走势看，在进入2010年后，嘉定新城板块住宅物业价格反超商办物业，尤其是办公类物业，与区域住宅价格已经形成明显倒挂。物业增值能力比较2006-2010年嘉定新城各类物业年度成交均价比较-3000200070001200017000单位：元/㎡住宅6056854299771097115226商业103209961125011157713991办公7423999511334113431331120062007200820092010如图所示，2008年之前，嘉定新城区域的商办物业的成交价格，一直超出住宅价格20-25%左右。但在09年时，住宅与商办物业的价格已经基本持平。进入2010年后，住宅物业价格已经反超商办物业，尤其是办公类物业，与区域住宅价格已经形成明显倒挂。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010商住物业价格倒挂原因物业价格涨幅比较经过研究分析，形成以上现象的原因主要有两个：一是08年金融危机后，上海整体办公租金行情回落，目前仍与08年的高峰期租金水平有约20%的差距。由于办公物业的价格与租金紧密挂钩，因而影响成交价格；二是区域环境和公建配套的改善，通常使住宅物业受益最大，商用物业其次，而办公物业由于其价值（租金）主要取决于城市区位，因此市场价格难以受到区域环境改善推动。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010地块机能分析Part3Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010地块位处上海市政府在市郊区域重点打造的三大新城之一的嘉定新城，嘉定新城距离市中心约23公里，是距离市中心最近的市郊型新城，规划成为集生活居住、商务办公、休闲娱乐等多种功能于一体的生态型城市综合区。嘉定新城松江新城临港新城外环线市区23公里32公里54公里嘉定新城比较优势1、距离市中心最近2、有完整的整体规划3、近虹桥综合枢纽4、较强的生态性地块机能分析Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010自驾经沪宜公路和沪嘉高速可快速通往市区。通过轨交11号线，30-40分钟可快速接驳江苏路、徐家汇等传统内环商业商务区。但若从商务角度看，地块对市区交通仍属不便。地块机能分析Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010地块位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势，可有利于导入嘉定新城内部的商业消费人流。但距离轨道交通较远，对商务客源导入造成一定影响。地块机能分析以BRT为代表的快速公交系统、公交优先道路系统构成了嘉定新城区域内部的公共客运交通系统。本案位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势，可有利于导入嘉定新城内部的商业消费人流。但距离轨道交通较远，对商务客源导入造成一定影响。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010从嘉定新城的景观规划看，两条新城中心绿轴于远香湖区域交汇，形成魅力水都的概念（滨水商务区）。地块机能分析从景观规划看，伊宁路发展轴（紫气东来绿轴）自东向西串起魅力水都、嘉定新城综合公共中心、F1赛车中心等。其中两条新城中心绿轴均于远香湖区域交汇，形成魅力水都的概念（滨水商务区）。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010从商业机能看，地块所在的远香湖区域，将会是未来整个嘉定新城商业配套最完善和商务氛围最浓郁的区域。地块机能分析远香湖区域轨交沿线本案从嘉定新城的规划商业用地（橙色地块）主要集中在轨道11号线沿线和远香湖区域。商务办公用地（红色地块）则高度集中在远香湖区域。这意味着地块所在的远香湖区域，将会是未来整个嘉定新城商业配套最完善和商务氛围最浓郁的区域。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010项目优势明显，商用物业发展潜力较大。劣势主要集中在办公物业增值空间有限，以及中信泰富又一城的竞争威胁。优势S1紫气东来绿地与远香湖交汇，极佳的绿化和滨水景观S2远香湖区域良好的商业及商务规划S3与未来嘉定新城地标之一的保利大剧院为邻S4位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势S5保利家园等大型社区围绕，人文良好，商业发展潜力较大劣势W1相对上海市区，项目所在区域仍属偏远W2缺乏轨道交通支持，对外（市区）交通不便W3办公产业缺乏良好产业支持机会点O1滨水景观与商业建筑有机结合，打造高档休闲景观商业体O2依托良好的区内交通，有机会导入新城内部商业消费人流。O3保利大剧院由世界级建筑设计大师安藤忠雄担纲设计，将成为上海首