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保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目1第一章总论1.1项目名称、性质及建设单位1.1.1项目名称保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目建设单位项目建设单位：狼牙山中凯大酒店集团有限公司1.2项目概况1.2.1建设地点项目建设地点在易县西山北乡港里村玫瑰园处。1.2.2建设规模及内容建设规模：本项目占地面积约983711平方米（约1475亩，其中可建设用地198.4亩）。本项目共分为五大区，分别是香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。综合经济技术指标见下表：表1-1综合经济技术指标表序号项目指标（㎡）1用地面积983711㎡（1475亩）2总建筑面积87379㎡3建筑基地面积68943.40㎡4道路广场面积196225㎡5水体面积88661㎡（功能水面积：3948㎡）保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目26绿地面积642215㎡7绿地率65%8容积率9%9建筑密度0.06具体用地规划分见下表：表1-2规划用地平衡表序号用地名称占地面积占总用地面积/%可建设用地指标1香泉谷游客接待中心区238728㎡（358亩）24.2780亩2湿地公园区202929㎡（305亩）20.68/3香泉谷温泉度假酒店区195327㎡（292亩）19.7994亩4香泉谷花卉博览园区258469㎡（388亩）26.3112.3亩5玫瑰产业园区84258㎡（126亩）8.545.5亩6后勤保障区4000㎡（6亩）0.416.6亩合计1475亩198.4亩具体区域划分如下表：表1-3建设内容概况表序号主要建筑物、构筑物名称单位工程量一香泉谷旅游接待中心区1香泉谷商业水街㎡162182游客接待中心㎡20143小食街㎡52824酒吧街㎡72815风雨桥㎡2928小计m233723二湿地公园区1水上表演项12假山瀑布项13生态栈道项14水源工程项1三香泉谷温泉度假酒店区1香泉谷温泉度假酒店㎡156822餐饮会议中心㎡57773香泉谷温泉综合楼㎡55684香泉谷室内温泉馆㎡10181保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目35精品酒店接待中心㎡10006百香谷养生木屋㎡4087百香谷美食坊㎡2068香谷石板廊㎡1859中式汤院㎡136810日式汤院㎡50011南洋式汤院㎡172012温泉区园建㎡70013香泉谷游客服务中心㎡6666.7014香泉谷婚纱摄影基地㎡3333.3515香泉谷购物中心㎡2333.35小计m247295四香泉谷花卉博览园区1游客接待中心m219562客栈酒店m24298小计m26254五玫瑰产业园区1游客接待中心m22361六后勤保障区1员工宿舍楼㎡30002总仓库㎡5003洗衣房㎡500小计4000总计m2873791.2.3建设期限本项目建设期从前期准备、立项，而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。规划年限为2017年—2019年，共3年。项目计划启动时间2017年5月，正式开工时间2017年11月，2019年8月竣工，并投入运营。1.2.4资金结构项目总投资53010.83万元人民币。由固定资产投资和铺底流动保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目4资金组成，其中固定资产投资为52825.73万元人民币，铺底流动资金185.10万元人民币。固定资产投资包括建筑安装工程费用48240.12万元人民币，设备购置及安装费用2500万元人民币，其他费用3047.00万元人民币，预备费用1538.61万元人民币。1.2.5资金筹措项目所需资金共53010.83万元，其中项目资本金22000万元。资金筹措方式：全部为狼牙山中凯大酒店集团有限公司自筹。1.3项目定位本项目以市场为导向、资源为依托、创意为核心，综合运用美学、景观学、休闲学、旅游学、环境学、历史学、文化学等学科的理论知识，将项目地旅游资源进行创意化开发，使其成为有看头、有玩头、有住头、有乐头的休闲体验型旅游目的地，实现产业和区域的联动发展。以温泉度假为最大卖点，以生态环境为基底，以诗情画意为情境，以旅游休闲、体验农业、度假地产、户外运动为良好互动，以创意化开发、精品化建设为原则的多业态组合型旅游休闲综合体。总体布局为“一带—两核—五区”。一带为景观水带，两核为温泉核心和商业水街核心，五区为香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。主题定位：结合项目花卉资源打造“香草文化主题温泉”形象定位：“画里的香谷，梦里的清泉”目标定位：狼牙山香泉谷旅游度假区共分为香泉谷游客接待中心保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目5区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区五个功能区域，结合旅游创意产品及龙门湖水库欢乐世界、狼牙山牡丹园等周边度假项目，将该项目打造成为一个集休闲、度假、养生、娱乐、观光于一体的国内最具特色的4A级“香草文化”主题温泉旅游度假区。1.4结论本项目属于旅游业，符合《产业结构调整指导目录》（2011年本）鼓励类第三十四项“旅游业”第2条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”，项目符合国家产业政策。从项目地资源条件来看，项目地块地势平坦，远处群山环绕，近处花海飘香，具有较好的组合景观资源，田园风光秀丽，人文景观丰富，山水相映，自然、人文景观皆备，民风淳厚，气候宜人，是一处游览观光、滨水娱乐、生态体验、避暑度假皆宜，具有良好开发前景的旅游区。同时也面临着众多发展机遇与限制因素。因此本区亟需顺势而发，将自身良好的资源优势和区位优势向市场优势和产品优势转变，立足市场需求，以水为特色和核心吸引物，深入开发旅游资源，积极谋划开发复合性、特色性、体验性和参与性较强的旅游产品，逐步完善旅游各项配套服务功能，打造华北第一温泉度假休闲胜地，为人们提供一个亲近大自然及文化休闲的度假目的地。该项目的建设有力的促进城市基础设施的发展，加快该城市的建设步伐。并促进易县旅游保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目6业的发展，在巩固提升生态游、民俗游的基础上，着力抓好休闲游、会展游的开发，同时带动第三产业群体，拉动经济发展，促进当地经济发展，促进地方经济发展。因此，保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目正是一项落实科学发展观的民心工程，一项关系县容县貌乃至该县发展的工程。综上所述，该项目建设完全必要可行。保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目7表1-4主要技术经济指标表序号指标单位数量备注一建设基础数据1规划用地面积亩14752可建设用地亩198.43总建筑面积平方米873794年耗电量万KWh1611.125年耗天然气量万m³46.86年耗水量万吨111.217年耗标煤量吨2643.678规划期年39建设期月28二财务数据1总投资（项目报批总投资）万元人民币53010.831.1固定资产投资万元人民币52825.731.2铺底流动资金万元人民币185.102营业收入（年均）万元人民币187503营业税金及附加（年均）万元人民币84.384增值税（年均）万元人民币937.505总成本费用（年均）万元人民币7862.726利润总额（年均）万元人民币9865.417所得税（年均）万元人民币2466.358税后利润（年均）万元人民币7399.06三财务评价指标1利税总额万元人民币10887.282财务内部收益率（所得税前）%18.693财务净现值（所得税前）万元人民币18717.53折现率=12%4投资回收期（所得税前）年7.235总投资利润率%18.616总投资净利润率%13.967总投资利税率%20.548盈亏平衡点（年均）%29.80保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目8第二章项目背景及市场分析2.1编制依据1《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）。2《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资）【2004】2656号）3《河北省固定资产投资项目核准实施办法和河北省固定资产投资项目备案管理办法的通知》（河北省人民政府冀政【2005】32号）4《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资〔2007〕1169号5《中华人民共和国旅游法》（2013.4.25通过，2013.10.1实施）6《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10.28通过，2008.1.1施行）7《中华人民共和国土地管理法》（1986.6.25颁布，2004.8.28修正）8《中华人民共和国水法》（2002.8.29）9《中华人民共和国防洪法》（1997.8.29）10《风景名胜区条例》（2006.9.19通过，2006.12.1实施）11《娱乐场所管理条例》（2006.1.18通过，2006.3.1实施）12《河北省旅游条例》（2003.8.24颁布，2006.8.23修正）13《河北省大气污染防治条例》（2000.8.24颁布，2006.8.23修正）14《河北省水污染防治条例》（1997.11.25通过）12《河北省人民政府关于加快发展旅游业的实施意见》冀政〔2012〕22号15《河北省旅游业发展“十三五”发展规划纲要》保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目916国家林业局、河北省人民政府颁布的生态环境建设和生态旅游开发相关文件17《保定市旅游业“十三五”发展规划》18《易县志》19承办单位提供的相关基础资料2.2建设背景（一）世界旅游业背景世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，而我国的旅游业近年发展速度也很快，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时入境旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次。旅游总收入可达2万亿人民币。（二）国内旅游业背景目前，我国国民经济保持持续平稳较快发展，居民收入较快增长，人民生活水平显著提高，人均GDP已突破6000美元的新阶段，进入休闲消费的爆发性增长时期，旅游业迈入休闲度假发展阶段，休闲度假需求成为主体。我国公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，国民旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场正在加速形成。我国消费结构升级加快，居民旅游消费支出占居民总消费支出比重不断增加，旅游将成为城镇保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目10居民生活的基本内容和刚性需求。乡村旅游的目标市场主要以城镇居民为主，随着我国城镇化的快速推进和城镇人口规模日益扩大，消费水平的提高和闲暇时间的增加，越来越多的城镇居民热衷于到农村寻根忆祖，吃农家饭，住农家屋，干农家活，享农家乐，乡村旅游目标市场迅速扩大。（三）河北省旅游业背景在“十一五”期间，河北省旅游业实现了持续快速发展，产业规模不断扩大，产业结构逐步优化，产业素质明显提升，产业效能有效释放，旅游业对全省社会经济发展带动作用不断增强，全面完成了各项规划目标。在刚刚过去的“十二五”，基本建成旅游规模宏大、产品结构合理、设施配套完善、管理服务优良、市场竞争力强、游客满意度高的旅游大省,将旅游业建设成为全省实现和谐发展、绿色发展、统筹发展的战略性支柱产业。“十三五”规划中，到2020年，将河北省建设成为中国著名的休闲、度假和观光旅游目的地，旅游产业规模、质量、效益达到旅游强省发展水平，旅游业成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。（四）保定市旅游业背景古城保定兼有平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、亚高山草甸的地区，是中国优秀旅游城市，有国家级AAAAA级景区2处（白洋淀、野三坡），国家AAAA级景区8处，世界地质公园2处，国家重点风景名胜区1处，国家地质公园3处，国家森林公园4处。境内群山西峙，沃野东坦，植被繁茂，山明水秀。既有避暑的凉保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建