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TO：湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司[中新森林海]开盘前落地执行工作安排大纲CSZX-001[易居中国]长沙金岳房屋销售有限公司-出品2007年2月写在前面本报告主要集合了项目开盘前我们分别在企划和销售版块所采取的策略思想和执行方案的大纲，接下来的工作将以本报告为核心思想进行细化，每项工作将以专项报告的形式提交，并编号实施，本报告为CSZX-001号。报告思路目标卖什么怎么卖SETP1:我们的销售目标SETP1:我们的销售目标1、创造长沙第一的销售目标，创造阶段和区域性垄断的销售目标2007年度完成20万平方米的销售量2007年度完成3亿元的资金回笼量SETP1:我们的销售目标2、最新工程进度安排预售时间区域套数面积7/15A区(含样板区)36652325B/C区702103052D区24428764.4E区38446110.2合计1696230251.6SETP1:我们的销售目标3、第一波产品说明(A区,7/15日可售产品分析)A区（含样板区）面积套数景观多层二房88.960156三房129.796花园洋房三房129.9-143.654168四房155.8-171114透天联排185-226.242合计366SETP1:我们的销售目标4、总结7/15日开盘我们必须一炮而响，一炮而红，那么366套房源必须一抢而空，一抢而空必须排队销售，排队销售必须有足够的锁定客户量，有足够的锁定客户量必须有足够的来访量，一环扣一环，才是[暴力营销]的基础。房源意向客户（付了2万元诚意金）3:1来访客户3:1366套1098组3294组SETP2:我们的销售卖点（卖什么）项目产品力解构3产品——基本生命力1品牌——建立信心力5服务——赋予感受力2规划——想象支撑力4文化——提升价值力1、品牌——建立信心力通过角色的定位和提醒，挑战人的惯性，对目标消费群产生持续吸引。这里我们所说的品牌是包括中新集团在内，兼顾参与整个项目的各个团队的整体品牌实力，共同打造一个大品牌战略。给购房者以信心！1-1投资商：中新集团品牌地产，以发展城市为任、以生活人居为要、以卓识专业为根、以诚信服务为本，给城市生活者以美好意境；给城市思想者以深刻思考；给城市期待者以强烈震撼。中新品牌，地产唯新中新版图中新集团自成立以来，先后在杭州、北京、上海、深圳等地开发了十数个近500万平方米的大型房地产项目，并以创新的产品和务实的精神取得了骄人业绩，赢得了业界和消费者的口碑。倡导以品质求生存、以创新求发展的精神、形成以产品开发和项目管理为核心竞争力的专业发展理念。开发量逐年上升，业务发展迅猛，集团综合实力雄厚。北京天津杭州上海深圳长沙重庆西安武汉1-2中新会“中新会”是中新集团成立的房地产企业客户俱乐部，拥有数万会员，分布于全国各主要城市。长沙“中新会”将充分搭建上下游平台，以四大体系为主导，服务广大置业者。理解是沟通，体验是分享，在共同的精神群落，生活总有无限可能。商家体系——锁定长沙餐饮、休闲、娱乐、健身等各方面的中高端商家，联盟商家为会员提供相应的折扣，同时获得免费广告宣传。网络体系——建立大规模高品质网站，及相应会员论坛，给会员一个充分沟通交流的平台，及时发布会员活动信息以及购房情况及房地产专业知识。纸媒体系——即发布中新会刊，《中新会》。会刊定位于引导时尚生活方式。内容涵盖地产、消费、健康、生活、时尚等多方面的前沿资讯。短信体系——建立了一条迅速、低费的推广通路，通知客户新项目情况，优惠政策等等。1-3规划设计单位：UDS联合设计事务所国际著名建筑规划专家主持的国际性建筑规划设计服务公司，在中国已成功经营了十余年，凭借雄厚的设计实力、先进的设计理念、突出的工作业绩、良好的专业品质和健康的企业形象，先后规划设计了多个项目。注重、并真正能够将中西方文化结合起来，成功地将先进的设计理念与商贸哲学运用于我们的规划和建筑设计项目中，使住户的意愿得到完美体现。凭借自身优秀的设计能力和良好的市场口碑，为海内外投资者的开发建设项目提供了众多成功范例。1-4景观设计单位：加拿大集雅景观设计策划公司加拿大集雅景观设计策划公司，由中国资深建筑师、高级园林建造师主持领衔，拥有多名专业景观设计师及景观建造工程师，具有国家景观设计资质和景观建造一级企业资质。至今为止，已多次获得国际级和国家级奖项。以整合学科资源，引航人居艺术为学术平台，秉承“天人合一，和谐共生”的造景哲学，坚守可贵的探索精神和学术氛围，以独特而富有力度的设计为客户提供创新型景观设计作品，现已在全国完成各类景观设计项目百余项，并取得了极佳的社会认同和工作业绩。1-5全程营销公司：易居中国易居中国，作为中国房地产流通服务领域的领导者和整合专家，以其实践和专业化服务，完善了中国房地产流通行业的格局，提升了中国房地产服务行业的能级，从而推动了中国房地产业的健康持续发展。奋斗十年来，发展拥有100万会员、实现1000亿元年销售额，并建立了一流的管理程序和执行标准，充分保证了产品从承接到完销中的销售速度、销售价格、销售率及客户满意度均为行业领先。1-6物业管理公司(急需选定)作为房地产项目产生附加价值的重点，具有品牌知名度的物业管理公司应具有一级物业管理资质，通ISO9001：2000国际质量体系认证，遵循“以人为本、用心服务”的服务理念，在服务期间得到社会和广大业主的一致认同和好评。2、规划——想象支撑力随着大长沙的发展趋势，河西-望城以其天生的宜居环境在长沙人人居选择中凸显而出，这里将是长沙最具生态人居特色的区域之一，而中新·森林海的出现将使版块价值得到提前释放。2-1大长沙扩城趋势长沙第六区——雷锋区作为市府板块的延伸——望城板块，拥有尚待开发的大片土地资源、长株潭经济一体化进程和长沙市“长望融城”的大步推进，特别是随着长沙市六桥飞架湘江两岸和长沙市二环、三环线的全线贯通，众多品牌地产企业的抢驻，占长沙湘江西岸大部分土地的望城，已成为一块升值潜力无限的热土。金星大道的修建为这个新生态区搭建了主动脉，成为长沙城区西片大开发的“助推器”。面对已有的良好基础和千载难逢的大好机遇，望城县变成长沙市的第六个城区的预言变得触手可及。2-2生态示范区规划谱写自然生活的乐章整个区域将以生态新城为理念,科学规划,合理建设,打造生态新城示范区，从实施“清洁生产’，“传统产业升级改造”，“蓝天碧水’和“无公害农产品”四个方面入手，把生态环境建设与经济发展紧密结合起来，促进生态环境的长远发展。在生态人文方面，这种新型生态示范区在进行居住区规划时，充分尊重居民在生理和心理上的多层次多样化需求，积极推广城镇生态型住宅小区。使之成为人际关系和谐、人与自然协调、环境优美、经济高效的生态化的人居社区。2-3交通规划离尘不离城联结城区主动脉：金星大道是连接望城和长沙市城区的主动脉内部交通动脉：雷锋大道、郭亮路、旺旺路、台商投资区内“两纵三横”（桃园路、马桥河路、同心大道、丹桂路、银杏路）高乔大道将按双向6车道，宽60米城市一级主干道的标准规划施工未来并有规划轻轨路线途径项目周边区域公共交通：已开通2路公交车到市区40分钟自驾车：到市政府20分钟——这些将望城县城和长沙市城区连成了一个有机整体——回家其实是一段旅行2-4周边配套公园：联诚公园、碧园、百果园、斑马湖学校：实验小学，望城一中、镇一中、高塘岭中心小学、镇二中幼儿园：小太阳三幼、城南一幼、城南二幼、实验幼儿园、雷锋艺术幼儿园、苗苗幼稚园商场：波特利超市、大明超市、三利特超市、龙银超市医院：望城县人民医院、望城县中医院、高塘岭镇医务所银行：中国银行、中国农业银行、中国人民银行、中国建设银行、工商银行其它：望城县人民法院，望城县人民政府，人民武装部完善的生活配套2-5百万平方米规划+江河改造工程未来5年,望城县将以湘江、靳江河、八曲河、沩水河、马桥河为重点,深入开展水环境污染综合整治,污染严重企业也将整体搬迁或转产，整个区域将以生态新城为理念,科学规划,合理建设,打造生态新城示范区，从实施“清洁生产’，“传统产业升级改造”，“蓝天碧水’和“无公害农产品”四个方面入手，把生态环境建设与经济发展紧密结合起来，促进生态环境的长远发展。在生态人文方面，这种新型生态示范区在进行居住区规划时，充分尊重居民在生理和心理上的多层次多样化需求，积极推广城镇生态型住宅小区。使之成为人际关系和谐、人与自然协调、环境优美、经济高效的生态化的人居社区。3、产品——基本生命力通过价值的回归和引导，顺应人的惯性，对目标消费群产生本能吸引。半开放式的社区，以组团为管理单位，每组团在200-300户左右，物业服务与人际交往都最合适的尺度，它为人们提供了更多碰面与交流的机会，邻里交往让人们更容易区分熟人和陌生人，从而获得居住安全感和对家的归属感，形成温馨的邻里关系。以花园洋房为中心，多层环绕周围的整体建筑布局形成景观的有层次分布；多个景观小品有机点缀在社区内，完全做到了四季有景、一步一景，让生活在森林海的你感受到童话中的花园梦境。3-1组团布局以建筑传承和谐生活3-2建筑风格现代的古典之美整个社区营造为新欧式古典主义风格。花园洋房,建筑风格呈现出浪漫典雅的气质又融合了自由、幽雅、活泼、善于创新等等一些人文元素。别墅强调的是与周围环境的和谐与统一,造型也更加生动。点式小高层,在欧陆风格下融入了现代主义的元素,整体感觉清新明快。各种建筑相互之间既有相互融合又互相影响，相映成趣。3-3景观布局尽显艺术之美移步异景、曲径通幽、借景等手法巧妙地加以运用到主入口处设置集中绿地,结合商业用房,布置休闲广场,小品,水景等,采用园林式手法,使入口广场成为整个小区的标志,最吸引人的休闲去处.同时结合组团之间设置其他集中绿地,丰富绿地层次。在组团的内部,设置庭院式绿化,使组团内部成为半独立的休闲空间。综观小区整体景观分布,点、线、面结合,层次丰富,结构明晰,加之三万株大规模园林绿化和水系的营造,为小区构筑了优美,温馨,健康的居住环境。产品形态丰富多样，有景观多层、花园洋房、电梯洋房、透天联排等，满足了从一个人的生活空间到四世同堂的家庭居住不同阶层的需求。大面宽的平面设计使大部分户型拥有优越的景观面，良好的通风及采光效果。阳台的通透化设计，提供了更丰富的室外景观空间，使住户生活更贴近自然，并实现了室内外的情景交融。3-4户型阐述性说明：宜居户型空间紧凑实用，实现小户大家的居住理念；户型方正通透，布局结构合理，生活功能齐全；无过道空间，真正实现空间无浪费，每一处都体现其使用价值。大面积户型考究舒适，布局科学规范，分区合理，尺度开阔，兼顾实用性与舒适性，气派非凡，尽享奢华风范。空间布局合理，生活、活动区域自然区分，互不影响。简约而流畅，轩阔而雍容；休闲阳台让客厅采光、通风两相宜，花园同时增大了活动空间。3-4户型阐述性说明：3-5社区配套森林风情会所——水色天光的中，垂柳依依，您可以调素琴，品香茗，读诗书，谈笑皆芳粼，静得天和兴自浓。CLUB会所——热舞PARTY、酒会、休闲运动，是社区聚会、运动休闲的好去处。双会所，尽享生活乐趣3-6完善的社区商业三级商业引擎5/15/30分钟生活圈第三级：中型购物超市将落户中新·森林海开设社区超市，于第一批业主入住时开业。第二级：街区休闲商业，尚艺坊：家居装饰精品店；百特洗衣店；JEEPBAR：西餐厅；Book&CD，书吧、碟吧；蛋糕屋。第一级：五分钟商业，组团可设置少量的日常商业，在五分钟步行（400-600米）的距离内就可到达。5分钟社区生活圈15分钟雷锋区生活圈30分钟市区生活圈3-7产品细节细节源于对完美生活追求门牌：精致美观的门牌设计，充分考虑到了业主的尊贵感，也彰显了个性减速坡:传统的减速坡只是照顾到了行人的安全，新型减速装置，既照顾到了行人，也照顾到了车。通过设置弯道、铺设麻石、增大缓速坡长度来达到减速目的。井盖:我们将井盖涂上绿色油漆,让它融入到绿色的草坪中,与大自然融为一体,虽然只是一个小小的细节，都体现了中新对客户专业而细致的服务。停车位布置:各组团均设置自己的停车场，接