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浦东星河湾产品赏析2009.8易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司2产品，如何实现价值？》通过满足客户的需求从而实现价值3星河湾的客户》他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。他们有一个共同点就是：富有。对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同。4价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位富人聚居的社区以居住为名片不仅是产品更是作品精雕细琢，十年的沉淀奢侈品跨界合作客户需求的：星河湾能给予的：5客户需求涵盖两方面的价值感知价值：感性/体验/短期冲击力强调视觉冲击力注重观者心里感受和身份体现使用价值：理性/逻辑/长效使用强调满足生活需求关注适用性根据客户需求，星河湾偏重的是感知价值第一梯队：星河湾/绿城/龙湖（景观塑造）第二梯队：中海/华润第三梯队：恒大（华府系列项目）……第一梯队：锋尚（住宅科技）/仁恒（国际生活标准）第二梯队：万科（住宅产业化）第三梯队：金地/保利（大面积附加值赠送）……星河湾，豪宅缔造者，侧重感知价值塑造！6星河湾感知价值体系1.社区：强调社区整体性，营造项目优越感2.规划：行列式排布、（半）围合组团、大栋距、大景观3.建筑：全球采购、精细施工，强调星河湾个性4.景观：成树移植、活水循环、立体园林5.房型：大面宽、全套房、十字轴线、3.6m层高6.装修：高档材质、豪华配置、精湛施工、天地墙塑造7.酒店：白金五星级配套，生活空间奢华延伸7社区营造星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和在此基础上的整体感打造是关键。8社区营造体现社区整体感，强调社区价值，彰显居者身份和优越感•统一为酒店式管理，引入“金钥匙”管理标准•以高品质教育匹配高品质社区•以高端定制为主，引进国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务物业教育商业街酒店/会所•汇聚代表性高端圈层、协会和机构•缔造名流生活文化圈以及国际社交商务平台•各类建筑统一风格，反复应用建筑符号，强化项目印象•注重大环境改造，提升项目整体形象，强调社区意象社区价值体系以高品质配套完善社区功能系统，强调社区价值使用价值感知价值目的9社区营造/配套完善居住、生活、社交各个方面，使星河湾跨越“楼盘”形成社区四大要素商业街物业酒店教育》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套，和五星级酒店及会所配套等跨界生活平台。10社区营造/配套浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。广州星河湾广州星河湾酒店11社区营造/配套酒店北京星河湾北京星河湾12社区营造/配套管理标准：引入五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系酒店13社区营造/配套“金钥匙”的原型是十九世纪初期欧洲酒店的“委托代办”（Concierge）。“金钥匙”的本质内涵就是酒店的委托代办服务机构，演变到今天，已经是对具有国际金钥匙组织会员资格的饭店的礼宾部职员的特殊称谓。“金钥匙”已成为世界各国高星级酒店服务水准的形象代表。一个酒店加入了金钥匙组织，就等于在国际酒店行业获得了一席之地，就可显示不同凡响的身价。酒店的礼宾人员若获得“金钥匙”资格，他也会倍感自豪。因为，他代表着全酒店的服务质量水准，他甚至代表着酒店的整体形象。酒店星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。业主通过享受“金钥匙”物业服务，体验完善的个性化、高品质服务与生活，享受作为星河湾业主特有的尊贵服务。14社区营造/配套浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，给孩子营造一个高尚的成长氛围。广州星河湾配套有番禹执信中小学，灵格风国际幼儿园北京星河湾配套有星河实验小学，德福双语幼儿园酒店15社区营造/配套浦东星河湾酒店是其社区配套的重中之重，包含会所、公寓（客房）、健身房、宴会厅四大功能以五星级酒店配套缔造高端社交平台酒店¾将会所整合入酒店范畴，会所与酒店一样以白金五星级标准打造¾星河湾几乎没有广场规划，将社区聚会等功能转移到酒店、会所16社区营造/配套会所分为两种：泛会所及四季会•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。功能上包括会议、餐饮、康乐等常规会所项目，同时也承载各种跨界活动和交流。2008年6月3日，世界奢侈品协会中国俱乐部正式落户北京星河湾会所，同时，北京外商俱乐部也入驻到星河湾。在北京星河湾会所的门口，挂着许多机构的牌子，这里汇聚了在中国经济大潮中崛起的各代表性高端圈层、协会和机构。酒店17社区营造/配套星河湾酒店致力于打造成为政界、商界、体育界等各界知名人士的顶级休闲商务酒店，浦东星河湾配有白金五星级标准酒店北京星河湾四季会，中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质标准，囊括酒店、俱乐部等多种功能广州星河湾酒店建筑面积近70000㎡，投资超过7亿元，突破社区配套极限，目的在于缔造名流生活文化圈以及国际社交商务平台。星河湾酒店拥有329套客房和上千平米的国际宴会厅和六个多功能会议室，有红酒雪茄吧、星级食府以及私家游船，其采用地中海式的城堡设计，室内装潢弥漫欧洲宫廷贵族气息四季会楼高12层，设有30间豪华客房及37套250㎡米三房两厅服务式公寓。配有各式餐厅，酒吧，户内户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房和9洞高尔夫球生态公园。酒店18社区营造/整体感营造》整体感营造——感知价值打造星河湾在空间上包括居住、商业、学校和酒店（含会所）四大功能区域，如何在功能完整的基础上实现社区整体感？¾手法一：建筑符号反复使用¾手法二：红线外大环境改造19社区营造/整体感营造》感知价值手法一：建筑符号通过反复应用建筑符号强化项目印象星河湾所有建筑，包括住宅、酒店、会所、幼儿园都采用同样的建筑风格广州、北京、上海各地项目建筑符号反复利用，形成星河湾独特风格建筑符号从住宅建筑延伸到配套建筑，整个社区采用统一风格，塑造项目整体感，增强整体性20社区营造/整体感营造》感知价值手法二：红线外改造营造市政道路景观化解对社区的分割将市政道路纳入项目道路体系，使其成为社区道路体系的一部分，从而将几个组团街区紧密联系在一起。营造造红线外景观，注重大环境改造以提升项目整体形象，强调社区意象星河湾手法北京星河湾北京星河湾北京星河湾北京星河湾北京星河湾21社区营造》》小结广州、北京、上海三大项目一气呵成，风格、材质、工艺、手法一脉相传，使得具有很高的形象识别度，成功塑造了星河湾高端居住、生活、社交平台22星河湾感知价值体系1.社区：强调社区整体性，营造项目优越感2.规划：行列式排布、（半）围合组团、大栋距、大景观3.建筑：全球采购、精细施工，强调星河湾个性4.景观：成树移植、活水循环、立体园林5.房型：大面宽、全套房、十字轴线、3.6m层高6.装修：高档材质、豪华配置、精湛施工、天地墙塑造7.酒店：白金五星级配套，生活空间奢华延伸23规划价值体系最大化社区功能和尺度，体现对资源的占有•A、B、C三大组团•组团内围合和半围合排布•形成大尺度中央景观•组团内人车分流•道路经过景观处理增加实际景观面积和绿化率•教育（小学及幼儿园）、商业街、会所及酒店、居住区五大功能区•通过其他功能体现和提升居住价值•五大区域以建筑、景观符号来统一，又以道路为区隔布局方式路网系统功能划分行列式排列，围合/半围合布局，形成大景观格局24规划/项目基础信息23.2万㎡住宅占地面积18.3万㎡占地面积：配套公建占地面积4.9万㎡容积率：1.3847.1万㎡（其中计容积率32万㎡）住宅总建面积41.8万㎡（其中计容积率29万㎡）小学建筑面积8300㎡，幼儿园建筑面积5546㎡总建面积：商业街总建面积2.1万㎡（其中计容积率10907㎡）会所总建面积17081㎡(其中计容积率5793㎡)车位配比：1：1.45规划户数2063上海浦东星河湾25规划/经济技术指标解析住宅面积290000㎡商业面积（商业街）21560㎡总户数2063车位数2983（其中地下2905，地面78）地上面积：10907㎡地下面积：10653㎡商业街基底面积：5640㎡地上面积：5793㎡地下面积：11288㎡会所基底面积：2956㎡道路面积25000㎡平均栋距约70m建筑密度12.94%（住宅区域）车位配比1：1.45住宅商业配比：13.45：1商业街为地上2层+地下形式，户均面积10.45㎡会所形式为地上2层+地下部分，户均面积8.28㎡路网占比：10.76%建筑密度低，视野开阔上海浦东星河湾26规划/功能划分小学及幼儿园商业街酒店居住区居住酒店商业街位于项目西侧，分为三期开发，形成三大组团，相对独立位于东南角，既拥有河道景观满足高尚会所对景观的需求，又临锦绣路具有较好的昭示性上海浦东星河湾主要分为教育（小学及幼儿园）、商业街、会所及酒店、居住区五大功能区居住区与其他功能区，形成相对独立而配套又充分满足居住需求的格局位于锦绣路临街面，以地上商业与地下商业相结合，商业外街与商业内街相结合的形式教育位于地块东北角突出位置，距离居住和会所区域较远，有效规避学校早操等事件可能对居住和会所带来的干扰和影响27规划/布局方式布局浦东星河湾项目整体上采用行列式排布，各组团以围合和半围合形式布局，以较为规整的建筑排布（住宅区域建筑密度约12.9%）为社区景观预留相当大的用地面积通过加大景观面积增强视觉冲击力，同时也增加豪宅景观资源价值通过围合、半围合，形成70m以上宅间宽景，以大尺度打造全中央景观效果ABC组团分为A、B、C三大组团，每个组团以围合和半围合排布，通过大尺度中央景观、绿化带、水景等达到均好：宅间以70m以上的景观宽度形成景观带；北面后排住宅拥有20m左右的北向绿化带；南面前排住宅拥有浪水浜水景景观。行列式排布，三大组团，大尺度景观带28规划/布局方式点评：9北京、上海和广州的维度差异较大，导致北京的日光充足度和日照角度都大大小于广州。因此北京和上海浦东星河湾的楼栋排列以行列为主，南北走向；而广州的楼栋排布更加的随意，无须过多考虑南北朝向的通透采光性。9无论楼栋排列的朝向如何，星河湾项目的楼栋排列偏向于围合式或半围合式。北京星河湾广州星河湾（一期）一期北京北纬39°广州北纬23°楼栋朝向围合式景观29规划/布局方式建筑天际线错落有致。相邻两个单元楼皆采用不相同的高度，使得最终表现为建筑高低错落有致的空中形态。错落天际线避免建筑规整、呆板。13层11层13层12层10层14层15层15层15层13层15层15层13层相邻楼宇高度不同，形成错落的天际线30规划/路网系统车行道路人行道路地面停车场地下车库出入口星河湾在路网规划上采用人车分流形式，项目内部车辆不通行上海浦东项目车行路网围绕三个组团而行，内部全人行系统，路网占比10.76%车行系统车行道围绕组团而行，连接居住区三个组团以及商业街和会所，组团内部人车人流停车组织每个组团设置2-3个车行出入口，会所及商业街出入口与临近居住区共用会所旁设有地面停车，满足外向型活动需要步行系统小区内部消防通道与步行系统相结合，通过景观处理增加实际景观面积和绿化率各组团内部人车分流，内部道路通过景观处理扩大组团实际景观面积31星河湾感知价值体系1.社区：强调社区整体性，营造项目优越感2.规划：行列式排布、（半）围合组团、大栋距、大景观3.建筑：全球采购、精细施工，强调星河湾个性4.景观：成树移植、活水循环、立体园林5.房型：大面宽、全套房、十字轴线、3.6m层高6.装修：高档材质、豪华配置、精湛施工、天地墙塑造7.酒店：白金五星