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海甸岛“换芯计划”海甸岛“换芯计划”海甸岛换芯计划海甸岛换芯计划海口海甸溪北岸景观商业带项目整体定位(精编版)海口海甸溪北岸景观商业带项目整体定位(精编版)2009.03.25致海口市城建集团有限公司易居专业之道易居专业解决之道问题界定解决问题MECE法细分问题建立初始假设HBC三维模型证实或证伪双方沟通或证伪HBC三维模型市场数据收集案例借鉴解决方案2方案项目条件与甲方资源商业立论原则本案商业定位三大原则适度超前原则借鉴案例基本以国内先进案例为主，一是考虑国情相通，二是考虑市场接受度，不能超前太多定位时既考虑当前市场需求又要具有整体性和前瞻性不符合市场实际需求与提升地块整体价值相平衡原则定位时既考虑当前市场需求，又要具有整体性和前瞻性，不过于计较一时一地的收益，而是重点考量113.4公顷土地内各地块的功能互补性和整体价值的提升自主开发与第三方资源引入相结合原则发挥企业资源整合能力，积极与社会各类专业资源合作，共同培育区域商业市场案例：东京六本木新城---日本规模最大的都市再开发项目，通过整体性、超大规模、复合式开发提升了区域价值开发缘由：六本木地区街道非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高。再开发计划2000年4月开始，2003年4月完成；开发愿景：打造“城市中的城市”，展现其艺术、景观、生活独特一面；功能组成：总占地0.116h㎡，以办公大楼森大厦为中心，包括酒店、影城、精品店主题餐厅日式庭园美术馆户外剧场集合住宅公共设施等综合功能及设3店、主题餐厅、日式庭园、美术馆、户外剧场、集合住宅、公共设施等综合功能及设施，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人次。办公立论原则本案办公目标定位：打造楼宇经济、解决社会就业、创造产业税收本案打造商打造海口新的CBD？？•满足海口现有办公需求？？务功能目的打造城市新的经济增长极！！具体方法：岛上源发性资源和城市政策性资源嫁接，寻找商务功能落地契机打造城市新的经济增长极上海市杨浦区打造楼宇经济，引进税源、增加就业，推动区域经济发展开发方式：以商务楼为载体，通过开发、销售、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展，具有依托性、聚集性和高效性等特点。成功案例：位于复旦周边的杨浦创业服务中心将原有7000平米旧厂房作价3000万元引入合作机构，6万平方米商务空间现已建成并投入运营；财富国际广场已成为五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目并有望成为杨浦区首个“税收上亿元4为五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元项目”。酒店立论原则本案酒店定位两大原则产品差异化原则与海口现有及潜在供应市场形成产品线的差异产品差异化原则客户定向性原则为本案自身商务客和因商业资源而导入的旅游客服务5核心问题与关键问题关键如何论证80万方泛商业规模的可行性进而核心问题点核心问题点键问题一如何论证80万方泛商业规模的可行性，进而确定各块的开发功能及主题定位是什么？核心问题点如何通过在土地一级开发中对核心问题点如何通过在土地级开发中对113.4公顷土地进行统一规划（尤其是商业用途地块的规划），合理如何确定项目整体的建筑规划、物业形态及关键其是商业用途地块的规划），合理确定各物业类型（商业、办公、酒店、其他）体量和配比及各块土地启动区建议？键问题二店、其他）体量和配比及各块土地的开发主题、主体、模式和进程，从而实现整体土地价值提升和城建关键海口市城建集团有限公司在项目整体开发中关键从而实现整体土地价值提升和城建集团最大收益？键问题三海口市城建集团有限公司在项目整体开发中的角色、任务和最佳开发取向是什么？键问题三6问题树模型本案的问题树模型核心问题点：如何通过在土地一级开发中对113.4公顷土地进行统一规划（尤其是商业用途地块的规划），核心问题点：如何通过在土地级开发中对113.4公顷土地进行统规划（尤其是商业用途地块的规划），合理确定各物业类型（商业、办公、酒店、其他）的体量和配比及各块土地的开发主题、主体、模式和进程，从而实现整体土地价值的提升和城发集团的最大收益？关键问题点：关键问题点二：关键问题点一：如何论证80万方泛商业规模的可行性,进而确定各块的开发功能及主题定位是什么？分解问题一：细分问题一：海甸岛内的消费需求对于本案商业定位的支持有哪些？关键问题点二：如何确定项目整体的建筑规划、物业形态及启动区建议？分解问题一：分解问题二：项目体内办公定位的分解问题：项目体内商业定位的方向是什么？细分问题二：海口市的消费需求对于本案商业定位的支持有哪些？细分问题三：外来旅游人口给予本案的消费支持的方向、内容和可行性如何？分解问题：东、中、西三块地块的开发功能主题各是什么？分解问题二:项目体内办公定位的可行性和方向如何？分解问题三：项目体内类酒店产品的定位方向和可行性如何？如何确定各功能区块开发主题和功能规划?分解问题三:启动区开发建议?细分问题一：海口市整体商务办公市场的发展格局对本案发展办公的影响如何？细分问题二：海甸岛有无发展办公功能的特殊资源？细分问题一：海口市整体酒店市场的发展定位方向和可行性如何？分解问题四：常规类商业地产（商业、办公、酒店）能否支撑本案的体量以及是否足以启动区开发建议?分题海市体酒店市场发展格局对于本案发展酒店的影响如何？细分问题二：本案能否引入一些新型酒店产品？细分问题一：大型泛商业地产项目的驱动方式有哪些？细分问题二如何通过引入第三方资源构成7本案的体量以及是否足以驱动本案的大规模分阶段开发？细分问题二：如何通过引入第三方资源构成本案的驱动引擎，从而将本案的主题定位上升到足以驱动如此大规模高难度旧城改造工程的高度？项目愿景我们期待》》》一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔8项目核心解码4大引擎物业2个城市触媒精神架构物质架构5个功能核3套定位模型项目核心解码9项目核心解码城市触媒1：海南国际文化艺术中心城市触媒一---海南国际文化艺术中心精神架构城市触媒精神架构引擎物业文化商城民族文化馆旅游超市艺术展示馆海南国际文化艺术中心地方企业展馆传统特色美食街10城市触媒2：国际影视娱乐城精神架构城市触媒精神架构引擎物业电影娱乐中心主题美食夜总会国际影视娱乐城主题美食夜总会娱乐城主题活动广场主题百货11城市触媒二—国际影视娱乐城引擎物业精神架构城市触媒引擎物业邻里中心生活馆亲子广场市民文化广场引擎物业都市生活引擎会所体验馆水岸风情街Outlet购物Text引擎物业高尔夫主题引擎城市客厅引擎民俗经济婚庆经济高尔夫主题引擎精品街办公酒店引擎企业会所孵化园Soho主题酒店12企业会所孵化园Soho主题酒店功能核物质架构功能核定位模型市民文化广场水岸风情街定位模型城市核Outlet购物亲子广场邻里中心海南国际文化艺术中心生活核文化核特色主题经济区生活馆娱乐核商务核办公高尔夫主题引擎13酒店国际影视娱乐城定位模型1：商业定位模型商业定位模型内向型商业（主力客群：原住人群）内外混合型（主力客群：内外兼顾）外向型商业（主力客群：外来人口）方向社区商业业态邻里中心亲子广场基础型综合型主题型功能休闲餐饮类主题体验类特色购物类水岸风情餐饮街婚庆广场outlets休闲类娱乐类高球精品街海南国际文化艺术中心国际影视娱乐城社商业态邻中城市生活馆亲子广场市民文化广场水岸风情餐饮街异国海鲜走廊婚庆广场情人墙渔人码头民俗文化街婚纱影楼高球精品街高尔夫主题会所文化艺术中心娱乐城庙会街各国海鲜香料店创意市集住宅底商集中商业组团商业香料店广场、街道商业街、商场形态商业街商铺大型集中商业商业街、独栋便利店/理发店卖场/餐饮/专卖店业种剧院/儿童服饰/咖啡/中西餐/花车/场地租借折扣店/创意小店高尔夫用品文化商城大型集中商业电影娱乐中心14便利店/理发店卖场/餐饮/专卖店业种早教/展示自助海鲜馆花车/场地租借/民俗艺术品店专卖店旅游超市民族艺术舞台地方企业展馆主题餐厅主题百货主题活动广场主题娱乐中心定位模型2：办公定位模型办公定位模型产学研结合创意产业方向企业总部资源海大优势学科海大相关学科省会地位海南优秀企业科研机构海南旅游资源景观资源政策十一五规划等中小企业促进法等文化产业园政策行业材料与化工装饰、服装设计金融、贸易、研发农业技术信息技术艺术类旅游类医药、农副产品15形态科技园、孵化大楼SOHO、老建筑独栋商务楼定位模型3：酒店定位模型酒店定位模型精品酒店方向主题酒店精品酒店方向主题海洋主题主题酒店海南文化主题蜜月主题水上小屋形态民族艺术主题多层/高层酒店别墅型酒店16系统模型海南国际文化艺术中心国际影视娱乐城城市触媒邻里中心企业会所生活核生活核城市核城市核生活馆特色主题经济会所孵化园文化核文化核亲子广场市民文化广场水岸风情街Outlet购物精品街体验馆Soho主题酒店娱乐核娱乐核商务核商务核都市生活引擎城市客厅引擎高尔夫主题引擎办公酒店引擎商务核商务核17都市生活引擎城市客厅引擎高尔夫主题引擎办公酒店引擎总体布局与地块定位东部地块中部地块西部地块¾面向海口乃至全¾打造海口都市休¾引入第三方资源，东部地块文化娱乐板块中部地块都市休闲板块西部地块商务休闲板块面向海口乃全省重点发展中高档企业会所及商务休闲配套闲新贵，满足居民文化生活需要，同时为外来旅游度假依托岛内历史文化特色，打造引擎性主题娱乐项目，吸引人气文化娱乐板块人士发展休闲旅游项目和特色商业场所引人气都市休闲板块商务休闲板块都市休闲板块18设计意向平面布局19总体鸟瞰功能区块分解市客主题娱乐区块文化休闲区块商务生活区块城市客厅二期城市客厅一期20高端商务区块高端商务区块/布局建议CACB名称功能规模业态客户A高端商务区块高端商务接待企业展示6万平米企业会所省内大中型企事业单位/省外企业企业展示平米业单位/省外企业驻海口分支机构B城市客厅一期传统文化展示、滨水休闲美食2万平米海南国际文化中心/美食街/民俗街外地游客本地居民21街/民俗街C商务生活区块社区商业社区服务2万平米邻里中心城市生活馆本地居民高端商务区块/景观建议低密度会馆商业建筑商业建筑形态以低层独栋建筑为主,会馆形式景观设想分段式处理,在建筑集中的地方以低矮绿化景观为主,突出建筑形体.并突出滨水驳岸景观22,突出建筑形体并突出滨水驳岸景观滨水景观处理滨水企业会所城市客厅二期/布局建议BcAD城市客厅二期功能规模业态客户功能规模业态客户A市民文化广场1万平米图书馆、市民舞台、运动中心、社区活动本地居民为主B亲子广场1万平米儿童体验馆儿童餐本地居民为主B亲子广场1万平米儿童体验馆、儿童餐厅、儿童剧院等本地居民为主C婚庆广场2万平米婚庆广场、摄影基地、珠宝销售婚纱销售本地乃至全国适婚人群23珠宝销售、婚纱销售适婚人群D滨水休闲8-10万平米水岸休闲街、异国海鲜走廊、渔人码头本地居民和外地游客城市客厅二期/景观建议市民文化广场建筑形态与景观设想大型广场设置，延伸至滨水区景观设想景观设想地域特色主题雕塑，作为广场的中心设置休闲区景观小品区，休闲空间提供市民交流互动空间24地域特色主题雕塑广场设置结合广场的景观小品城市客厅二期/景观建议亲子文化广场建筑形态与景观设想亲子主题广场在广场景观处理上以趣味性为主，如戏水主题的水景可延续在商业及广场周边景观设想主题的水景可延续在商业及广场周边景观设想亲子主题雕塑作为广场中心雕塑．利用滨水的特点，设置滨水休闲区25商业区内亲水主题水景营造地域特色主题雕塑广场设置文化休闲区块/布局建议BA文化休闲区块功能规模业态客户A办公、旅游购5-6万平米Soho创意企业办公物、主题住宿主题酒店外来旅游人群B文化产品销售、民俗文化展示、旅游购物5万平米民俗用品街庙会街以外来旅游人群为主26旅游购物文化休闲区块/景观建议街区式休闲娱乐主题商业建筑形态与景观设想商业建筑形态:结合老建筑改造利用，开发街区式休闲娱乐主题商业。建筑以低层为主，功能空间采用街区连接内广场形式。题商业。建筑以低层为主，功能空间采用街区连接内广场形式。景观设想街区入口设置入口广场内部设置中心景观，结合水主题形式，形成街区