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会所项目分析会所项目分析报告一、综述在本报告中我们对上海市的高价楼盘的会所进行市场分析，主要集中在浦东、静安、卢湾、黄浦、长宁、徐汇、虹口、闵行这些区域，分析内容主要包括会所经营方式、户均会所面积分析、会所运作方式、会所功能模块分析等几部分。另外根据会所所属的楼盘的不同档次分为顶级楼盘的会所、高档楼盘的会所以及普通楼盘的会所，因此本报告中所研究的部分都将根据这三大板块来分别讨论。说明：顶级楼盘被定义为豪宅，在此我们选择的是销售均价在每平方米3万元以上的楼盘，如汤臣一品、盛大金磐、中凯城市之光、翠湖天地、华府天地等，一共11个楼盘。高档楼盘的销售均价介于2万-3万元每平方米，如江临天下、世贸滨江花园、静安枫景、淡水湾花园等，共28个楼盘。剩下的61个为普通楼盘，销售均价低于2万元每平方米。（此处销售均价为2007年3月销售价格，清盘楼盘的销售均价为网上最新二手房成交价格。）会所项目分析二、会所经营方式对于不同档次的会所，其经营方式及会所的对外开放程度有较大的差别。（一）顶级楼盘的会所——顶级豪宅所附带的会所，几乎仅仅面向业主，设施配备比较全面，大部分由物业或开发商在管理经营。顶级豪宅所附带的私人会所，一般仅提供给业主使用。这些会所除了占地面积较大这一特征以外，所配置的项目可谓品种齐全，从室内外游泳池、网球场、高尔夫球场到健身房、桑拿、SPA中心应有俱全，甚至有些会所还有较大的中心休闲花园。在会所经营方式方面，闵行区的西郊庄园社区的会所由西郊庄园英伦酒店管理公司经营，酒店性质决定了该会所的餐饮和住宿这两个营业项目对外开放，但该会所的其他经营项目仍是谢绝非住客的使用。除此之外，属于顶级楼盘的这些会所一般都是仅对业主开放。由于仅对业主开放这一限制，从而使得业主在使用会所各项功能时更加自由与宽裕，加之顶级会所所属的楼盘价格相对偏高，因此，在享受顶级服务的同时所付的会费以及物业管理费也是相当高昂的。顶级楼盘会所经营方式90.91%9.09%只对内即对内又对外在已经确定运营公司的10个顶级会所当中，主要是由开发商旗下的物业管理公司或是由开发商直接经营管理的，这部分占到80%，这要求开发商自身实力较为雄厚，带来的好处则是便于统一管理。另外20%则是由著名的物业管理公司——第一太平戴维斯和国际高力物业管理有限公司占得席位，其中第一太平戴维斯占其中两席。会所项目分析会所经营管理公司60%20%20%开发商专业运营公司物业管理公司（二）高档楼盘的会所------分布分散、有将近一半的会所聘请了专业运营公司来管理。与顶级楼盘集中在市中心区域不同，高档楼盘的分布较为分散，在我们选定的高档楼盘的会所当中，这些高档楼盘分布在八个区域，除了市中心以外，还涉及虹口区和闵行区的某些高档楼盘。在已经确定会所经营方式的高档楼盘中，如著名的健身中心公司一兆伟德kings入驻江临天下，在小区内设有攀岩、高尔夫、室内游泳池、健身中心，设施齐全、应有尽有，彰显人生的激情与活力。一兆伟德kings对外开放，但对业主有可办家庭卡的优惠，非业主只能办年卡或是终身卡；而仁恒滨江园虽也对外开放，但对非业主采取担保制制度，以保证高档会所的营运。高档楼盘会所的会费相对顶级会所高昂的会费来说要少许多，比如汇豪天下会所的个人年卡仅需1500元，但相应的服务并没有有所减少，业主尽享尊贵生活。会所经营方式75%25%只对内即对内又对外会所项目分析同样，高档楼盘的会所吸引了一些著名的专业会所运营公司入驻，比如一兆伟德、威尔士健身公司等，比如长宁区的虹桥华庭引进威尔士健身公司来对该楼盘的会所进行经营管理。图中所涉及的物业管理公司都是开发商外聘的公司，并不隶属于开发商旗下。会所经营管理公司35.71%42.86%21.43%开发商专业运营公司物业管理公司（三）普通楼盘的会所------大部分对外开放、由将近一半的会所聘请专业运营公司来管理普通楼盘的会所大多都引进专业运营公司和酒店管理公司，因此较多会所都对外开放，除了吸引业主外，还接纳非业主，如酒店住客或是健身公司会员。这样一来，非业主也可使用这些会所设施，没有了严格的限制，会费自然大幅下降。例如位于闵行区的万科华尔兹花园会所的会费定为金卡:480元/年、银卡:380元/年。同样，较为低端的价格决定了会所内部的设施相应较少，一般为健身房、室内游泳池等，但专业的健身公司会提供多种健身课程供会员选择，如瑜伽、国标、拉丁、普拉提等。会所项目分析会所经营方式38.1%61.9%只对内即对内又对外普通楼盘会所的经营管理公司较为多元化，分布也较均匀。虽分为三类比较，但实际应当算有五类性质的公司，其中某些专业运营公司以及物业管理公司是隶属于开发商旗下的。比如上海知音小区、达安花园、古北上城以及名仕苑这四个楼盘的会所均是由其开发商上海腹地集团旗下的“星之健”健身俱乐部统一经营管理的，不同于其他的专业运营公司。另外，物业管理公司，如经营管理东方城市花园的上海由由物业管理有限公司第二分公司也是与开发商有母子公司的关系。具体情况如下图：会所经营管理公司27.59%41.38%27.59%开发商专业运营公司物业管理公司会所项目分析三、户均会所面积分析户均会所面积一般与楼盘的售价和品质相匹配，是每个业主生活中实际使用会所的舒适程度的一个重要指标，可以作为楼盘的卖点来对外宣传，一定程度上或可左右消费者的消费取向。本文已将沪上住宅按其价位分为顶级住宅、高档住宅和普通住宅三类进行比较，文中所指的会所面积表示室内会所的面积，不包括室外花园、球场等。三类住宅户均会所面积分布图（㎡/户）7.16.557.5866.577.58顶级住宅高档住宅普通住宅数据来源：易居研究院从三类住宅户均会所面积分布图中可以看出，目前沪上住宅户均会所面积基本上在6.5~7.5㎡之间浮动，普通住宅的户均会所面积最大，高档住宅则最小。但是由于不同类建筑的具体情况各不相同，广义上的户均会所面积分布并不能很好地反映个体情况，所以在下文中，将对这三类住宅的户均会所面积进行细化研究，从中选取部分实例进行相关分析。（一）顶级楼盘——两类会所功能取向导致两极分化的会所面积分布从现有数据来看，顶级豪宅的户均会所面积情况呈两极化分布，部分为2㎡/户左右（如中凯城市之光和华府天地等），也有部分位于10㎡/户左右（如汤臣一品、盛大金磐和翠湖天地等）。这于区分楼盘品质联系不大，但一定程度上体现了当前顶级楼盘会所设置的两种取向，即功能部分外嫁和功能全面化。1.功能外嫁型会所——小面积取向中凯城市之光和华府天地分别处于静安、卢湾区的传统黄金区域，依托人民广场周边高密度、完备的配套服务设施，来满足住户的大部分需要——既然所处区域应有尽有，会所项目分析那么就让它们来取代大面积、多功能的会所吧！故案内会所设置相对简约，同时也得了更多的可出售面积。其成为“顶级”的卖点更多地集中于区位优势。具体楼盘分析：华府天地的会所面积仅有1000㎡，户均会所面积为1.33㎡，功能主要为健身设施和室内游泳池。但其在案内5栋建筑中有分别设置了5个面积相对较小的服务场所，提供简单的日常性服务，如基本SPA护理、多功能影音室等，所有服务仅对业主开放，目前免费，这些场所实质上分担了会所的职能，可以将其视作分会所。由于北靠延安东路-人民广场-南京路商圈、南临淮海路商圈、毗邻新天地，距上海顶级的多功能会所亚历山大也就咫尺之遥，华府天地将会所功能外嫁的目的较为明显，户均会所面积较小也就可以理解。2.功能全面型会所——大面积取向汤臣一品、盛大金磐和翠湖天地则是决定将大面积、多功能的豪华会所作为成就其顶级品质的重要构成之一，虽然周边配套未必不能满足住户需要，但还是实行全面顶级化战略，保证住户在物质和心理上的最大满足，成为其主要买点或品牌象征。相对于住户数量而言，会所面积显得较大，功能较全面。具体楼盘分析：以超级豪华为卖点的汤臣一品，其会所是独栋的近3000㎡建筑，使户均会所面积达到近13㎡，和高达11万元人民币的售价及8千美金的租金相匹配。大部分面积为餐厅、咖啡吧、娱乐、健身、美容保养等设施所占，除却瑜伽之类的专项康体项目外，可谓一应俱全。所有项目仅对住户开放，除了基本的使用成本外，无会费要求。翠湖天地的会所面积达7000㎡，和华府天地处于同一区位，但由于会所功能取向上的不同，其户均面积要大的多，其中设施设备也齐全得多。室内运动的面积占据相当大的比例，除了室内网球、排球、羽毛球等场地还有设有攀岩设施。盛大金磐与其相似，会所内部设施、服务相对完善，户均会所面积大。与一些顶级楼盘的有所区别的是，翠湖天地和盛大金磐的会所是对内出售会员卡的，而非免费，故其大面积会所设置也算是有的放矢。会所项目分析数据来源：易居研究院部分顶级住宅会所简介一览表区域楼盘名称总住户(户）会所面积（M2)户均会所面积会所经营公司是否对外开放浦东区汤臣一品220280012.73自营否盛大金磐405500012.35自营否静安区中凯城市之光100820001.98高力国际否卢湾区翠湖天地651700010.75自营否华府天地75410001.33启航物业否数据来源：易居研究院部分顶级住宅户均会所面积分布图（㎡/户）12.7312.351.9810.751.330.002.004.006.008.0010.0012.0014.00汤臣一品盛大金磐中凯城市之光翠湖天地华府天地会所项目分析（二）高档楼盘——户均会所面积总体稳定偏低在部分高档楼盘中，就数据来看，除却虹桥高尔夫别墅、伦敦广场和永新花苑，其余的楼盘户均会所面积基本在5㎡以下，其中大部分接近5㎡。5㎡的户均会所面积有意无意地成为了此类住宅会所设置的一个界标。1.形成原因高档楼盘分布较顶级楼盘来得分散，其情况也更为复杂。高档楼盘未必拥有顶级楼盘的绝对区位优势或设施完备、服务多样的封闭型会所，高档楼盘很有默契地将户均会所面积定在了相对折中的5㎡左右。由于高档楼盘处区位、品质及业主消费能力相对普通住宅要优越，住户可选择性也较高，又无需设置部分顶级楼盘的豪华会所，所以其会所基本上是为满足业主或租户日常服务需求而设置的，户均会所面积相对较小。当然还有一种情况，即高档楼盘的住户密度往往比顶级住宅要来得高，所以虽然拥有面积较大的会所，但一旦分摊下来，户均会所面积也就不那么可观了。在高档楼盘中，面积较大的会所往往也对外吸收会员。而且有别于绝大多数顶级楼盘会所的综合性取向，部分高档楼盘的会所也会在一定条件下外聘专项服务公司经营，例如一兆韦德健身。所以会所的户均面积和顶级楼盘相比成色不足。所以，虽然同样是5㎡左右的户均会所面积，但其形成原因各有不同。2.部分楼盘会所简析世贸滨江花园的会所面积实际上有15000㎡之大，只是由于高密度的住户分布而将其淡化了，户均会所面便降至4.29㎡，其中大部分面被游泳池和各类球室占据。仁恒滨江的会所和其较为类似，区别在于它是在较为严格的限制条件下部分对外开放的。静安豪景和静安枫景坐落、体量都很相似，会所总面积为4000左右，户均会所面积为4㎡左右，这样的分布基本上是目前上海市高档住宅会所设置的普遍倾向。伦敦广场属于个例，体量相对较小，由两栋部分相连的高层公寓组成，除了176户业主外，还有24套用作服务式住宅，但其会所占据了地下一层和地上三层的大部分区域，户均会所面积高达17㎡，和其高昂的售价及物业管理费用成正比。由于其当时的定位非常高，故此会所内部配套和部分顶级住宅接近，有咖啡、雪茄、红酒吧，各类康体设施、美容保养场所和恒温游泳室等。同时仅对业主和租户开放，使得其宽裕的户均会所面积显得更为名副其实。会所项目分析虹桥高尔夫别墅是该地区早期的别墅项目，共有76户业主，80%的绿化率和2000㎡的封闭会所极大地提高了住户舒适度，户均会所面积也由此达到了26㎡。部分高档住宅户均会所面积分布图（㎡/户）4.384.295.001.100.961.704.233.914.7117.053.398.1726.320.005.0010.0015.0020.0025.0030.00江临天下世贸滨江花园仁恒滨江园汇豪天下浦东世纪花园国际丽都城静安豪景静