星光厂改造项目

星光厂改造项目规划及定位建议第一部分项目背景分析第二部分市场分析及定位研究第三部分产品概念及规划建议第四部分成本估算与收益分析目录市场分析及定位项目背景商业市场分析办公市场分析酒店/公寓市场分析商业市场定位办公市场定位酒店/公寓市场定位产品概念及规划建议报告框架成本估算与收益分析第一部分项目背景1.2项目四至及现状1.3项目SWOT分析1.4项目驱动力分析1.1区位发展背景分析五角场功能区金桥功能区张江功能区陆家嘴功能区保税区功能区崇明三岛未来辐射区直接辐射区直接竞争区成熟商业区1.1区位发展背景分析浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确，地块位于外环线以内，与中心城区直线交通距离不远，近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽），隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽，浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带，紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”，规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘，下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。1.1区位发展背景分析55岁以上45-55岁30-45岁20-30岁20岁以下30.6%38.4%12.4%高桥镇人口类型分布图8%10.6%消费群体研究高桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来看人口老龄化趋势明显。1.1区位发展背景分析2%当地居民动迁居民外来人口97%1%2%当地居民动迁居民外来人口97%1%当地居民动迁居民外来人口97%当地居民动迁居民外来人口97%1%1.2项目四至及现状本案北南东西高桥城区；港城路高桥中学；外高桥保税区高桥老宅M6外高桥保税区北站M10港城路站优势劣势机会威胁1.地靠6号线保税区北站，临近高桥镇公交枢纽站，交通便捷。2.周围小区密度高，人口数目众多。1.地处清溪路较不繁华一带，地段较偏。2.周边居民多为动迁户，消费档次较低。3.项目左右两侧均为老式民居，对项目整体外立面档次有一定影响。1.本项目离世纪联华卖场较近。1.整个高桥镇缺乏商业环境，大型娱乐餐饮主题性商场看好。2.经适房的开发,将导入10万多人口,整个高桥镇消费人口将达到30万。1.3项目SWOT分析位于民居旁，人流主要导入位置，商业价值高。适合的物业类型商业办公酒店/服务式公寓项目地块适应性分析1.3项目SWOT分析1.4项目地块驱动性分析1、项目位于浦东新区东北角，是否可以辐射项目以北（崇明三岛）？2、未来交通条件良好，是否可以辐射全市消费人口？两大核心问题未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会1966城镇体系：一个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村按照中心城950万人的人口规划与1100多万的现有人口，中心城区在未来5年内至少需要向外高桥地区迁出150万人；外高桥新市镇处于上海卫星城镇建设的第三阵营，未来人口将增加至16万人；外高桥新市镇的人口导入为商业发展带来机会，而且商业发展的动态过程应与人口导入的进程相匹配。人口因素1.4项目地块驱动性分析产业因素功能区区域产业及配套评价外高桥保税区/港区支柱产业：现代物流产业/IT产业/国际贸易业，园区内有一定的办公，周边商业缺乏面临临港新城大小洋山港的竞争，未来可能不具备明显的竞争优势金桥加工区支柱产业：电子信息业/现代家电/汽车整车及零部件/生物医药，且已有一定体量的大型商业供应有自身的配套，且更接近中心区，其产业需求难于被分流张江功能区依托高科技园区，已有一定体量的办公/商业五角场城市副中心区域，54万平米的大量商业崇明（包括崇明/长兴/横沙三岛）产业定位：休闲型旅游度假和户外运动产业/生态型现代农业/自然型现代办公服务业/清洁型工业，其中离项目最近的长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一崇明新城的建设对于本项目形成竞争：本项目对于长兴岛及横沙岛的辐射力较强本案未来增长点在于：来自外高桥的物资/贸易/IT产业来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业1.4项目地块驱动性分析小结本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基础商业的可行性,吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性及可能性,通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及办公提供更强市场竞争优势,区域周边的产业发展为本案的办公物业发展的能行性奠定基础,本案的开发进程应与人口的导入同步.第二部分市场分析2.1商业市场分析及定位2.2办公市场分析及定位2.3酒店/公寓市场分析及定位城市宏观商品经济背景2.1商业市场分析及定位商业类型主要辐射人群市中心购物中心、百货、大型超市等全市人口中外环间区域商业中心、专业特色市场周边居民、目的性消费人群外环以外社区商业、专业特色市场、其他目的性消费如休闲度假等周边居民、目的性消费人群市中心人口集中，商业发展成熟，表现为租金水平及入住率高，但未来新增商业体量受制于有限的可发展用地；上海外围商业的发展主要基于周边人口，一些大型专业特色市场及其他目的性消费则吸引全市的目的性消费人群本案的区位决定本区域的商业发展首先应考虑基于区域的人口的基础型消费，其次考虑发展目的性消费上海市商业布局现状2.1商业市场分析及定位区域商业现状分析外高桥商业碧云金桥商业五角场商业商业地位社区商业区域商业中心上海商业副中心平均租金1-6元/平米/天13-16元/平米/天25-35元/平米/天现有体量3-4万5.3万54万平米业态配比基本以购物为主购物占较高比例，达58%业态较为丰富，除购物外，餐饮及娱乐也有较大比例消费者特征由于商业的缺乏，消费以基础商业为主周边商圈的吸引力和汽车保有量，消费者接受出行时间较长现有商圈较为成熟，由于人口密度较高，周边消费所占比例较高未来供应（至2013年）区域内无大型供应，高行镇未来供应有约7.6万平方米的商业中心碧云金桥地区未来商业供应较大，预计在17万平方米左右可预见未来供应在13.5万平方米五角场基础商业以及具有相当规模，碧云金桥地区商业也已趋于成熟，受两大区域挤压包围，未来外高桥地区基础商圈辐射范围有限。2.1商业市场分析及定位外高桥商业区位——新市镇未来商业规划竞争商圈是营销基础性商业辐射范围的重要条件。五角场现在已经成为具有一定商业规模的城市副中心之一，是本案10公里半径，通过翔殷隧道可方便往来。金桥功能区与本案距离也较近，是外高桥通往陆家嘴、世博等区域的必经之地，该区域已具有一定规模的商业，与本案形成较大竞争。陆家嘴商圈是距离本案最近的市级商圈，但由于其距离及商业定位不同，对本案的影响有限。综合考虑本案所处区位，新市镇将是本案的主要竞争区域，也是外整个高桥地区商品房供应的集中地带，未来将有大批的人口导入，同时规划中的商业配套体量也呈几何数增加，2020年将达到60余万方。2.1商业市场分析及定位目标商业市场概况分析——周边现状•花山路上多为沿街店铺，以便利店，小型餐饮为主•草高支路多为小型餐饮，服务对象为本案现在的住民以及怡心苑小区居民•清溪路上集中了整个高桥镇65%的商业，以世纪联华超市为中心辐射至半径500米左右的商业，银行，教育机构，大型餐饮基本上都集中于此本区域内商业集中分布在清溪路，以沿街散铺为主，社区底铺为补充；方圆2公里范围内只有一家5000平体量的大型卖场。2.1商业市场分析及定位本案高桥镇现有商业业态分布餐饮食品银行五金医院文具服饰超市教育其他36191210654332外高桥商业仍无成型规划，当地消费力较低，商业处于发展的初级阶段。餐饮业态为主，大型超市稀缺，娱乐业态空白。1世纪联华（中型超市）2外高桥购物中心（小型商场）3世纪联华（中型超市）4永乐生活电器（中型卖场）主要商家：商业布局：区域内商业设施较缺乏，只有两个社区商业中心，辐射周边区域。商业类型：沿街商铺为主，主力店类型是超市、家电卖场。代表了该地区商业正处于初级阶段客户定位：当地居民和动迁户，消费力有限。清溪路现有业种比例2.1商业市场分析及定位序号商铺名称开间面积(㎡)租金(￥/间/年)平均租金（㎡/天）区域平均租金（㎡/天）1新川味菜馆1间80420001.41.382河南拉面1间60400001.33怡心小吃1间60400001.34怡群烟酒行180420001.45上海物流有限公司4间2401600001.256兰州拉面1间80420001.47欣欣服装店1间65410001.358建设银行4间3202025001.459山木培训6间4802277601.310文具小店1间35153301.211农工商超市3间2401226001.412青红烟酒店1间108540001.3613陆通轮胎2间70120000.47清溪路部分沿街商铺租金一览表2.1商业市场分析及定位基础商业体量预测结论基础商业需求预测基础商业业态配比建议基础商业体量受区域人口导入及消费力所影响；根据现有规划，预计基础商业需求在住宅项目基本建成后2年左右开始释放；预计到2020年基础商业面积需求在17.3万平米左右；因满足基础商业消费，建议购物所（大卖场）占比例较大。2.1商业市场分析及定位商业级别的界定规模上来看规划上来看立地条件上来看现有商业现状来看目的性消费体量不足高桥镇中心未来60万方商业规划半辐商圈体量不足，档次偏低，业种不丰富定位：社区型商业城市远郊，地铁末端，低配套档次，陌生商务区。2.1商业市场分析及定位商业目标客户定位老人妇女儿童本地家庭消费者本案的主力消费人群定义为本地家庭，主要来自周边安置小区的导入人口。2.1商业市场分析及定位商业业态规划定位建议建议一：开发初期鉴于周边动迁户消费水平的限制，以大型娱乐、大型餐饮为早期介入主力店，吸引广大基础性商品消费人群，带动人气。建议二：通过特色商业环境的打造，增加购物的趣味性；瞄准以家庭为主的目标客户，扩大其消费要求。建议三：主题商场建设是未来运营的关键，与其是创意园区，不如是中高档主题购物商场，对周边居民可以起到改变消费习惯，留驻人气的主要作用，建议引入可以留驻人流的儿童娱乐、青年娱乐等相关业态。2.1商业市场分析及定位上海办公物业发展阶段发展时期经济及政策背景市场特征起步期1988-19901.改革开放政策的确立；2.社会主义市场经济的确立；3.外资引入；4.办公房的商业属性开始体现；5.第三产业发展。1.规模扩大；2.大部分仍属于建设自用。第一发展期1991-19981.第三产业快速发展；2.浦东大开发；3.外资、外地企业大量进驻；4.东南亚金融危机。1.办公房品质发生根本性变化；2.形成中央商务区；3.市场由过热逐渐转向低谷。第二发展期1999-至今1.上海经济稳步增长；2.世界500强企业进入上海；3.办公房市场内外销并轨。1.形成CBD多级发展格局；2.租售市场共存，品质与国际化标准靠近。2.2办公市场分析及定位上海办公物业的分布陆家嘴人民广场南京西路淮海中路徐家汇中山公园虹桥不夜城曹杨张江高科金桥漕河泾五角场2.2办公市场分析及定位上海办公楼市场发展十余年，已逐步形成相当数量的集中度较高的区域市场。按照城市圈层情况划分，这十三个市场可分为城市中心办公区、城市辅心办公区和城市边缘办公区三大区域市场，而每一区域市场内又分别包含多个板块市场。上海办公物业的分布城市中心办公区人民广场淮海中路南京西路陆家嘴城市辅心办公区虹桥开发区不夜城地区徐家汇地区中山公园地区曹杨地区城市边缘办公区金桥出口加工区漕河泾开发区张江高科技园区五角场地区2.2办公市场分析及定位上海办公物业投资情况0100200199719981999200020012002200320042005200620072008上海房地产开发投资情况(亿元)从上表投资情况我们可以看出上海办公楼市场的周期性走势规律。在经历了90年代中期的高速增长和90年代后期的衰退并在2002年达到谷底之后，上海的办公楼市场从2003年起出现反弹。从2004年至2008年