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太原星河湾开盘报告太原星河湾开盘报告第一部分、项目概况第二部分、开盘情况第三部分、现场控制综述第一部分：项目概况项目概况项目概况规划总用地86.78公顷其中：规划净用地67.8公顷商业用地5.23公顷居住用地62.56公顷居住总户数5930户住宅165.58万平方米公建9.27万平方米容积率2.55绿地率48%建筑密度11.31%一期总户数1396套住宅429354平方米会所7296平方米体育馆3861平方米客房37644平方米地下部分16583平方米地上8880平方米地下5044平方米酒店商业街总体经济数据一期经济数据项目总建面166万平方米，容积率2.55一期推盘一期推盘分区一期A区一期B区交楼时间2011年9月交楼2012年7月面积区间面积区间为255㎡—530㎡面积区间为260㎡—599㎡楼层分布1、3号楼22层，2、4、5、6号楼25层，7、8号楼27层9、12、13号楼25层，其他楼栋26层单元分布1—6号楼为两个单元，7—8号楼为一个单元9号楼为3个单元，17号楼为1个单元，其余为2个单元B区南侧正对高尔夫公园，景观效果较A区更佳；对比B区楼距大于A区，最窄处也已超过100米一期B区为原规划二期产品，属临时加推，A、B区共计1396套，43万平方米户型A户型A1户型A2户型B1户型B1b户型B2530㎡378㎡323㎡293㎡297㎡255㎡13838428223838428234444429444444429454444429464444429474821518482151合计套数4848132120176762814642特A户型户型A户型A1户型A2户型B1户型B2a户型B2599㎡512㎡399㎡323㎡293㎡297㎡260㎡94488661441046464410011464644100124444429413444442941446225015462149164621491723112518462149合计套数239246134136881803124754一期A区一期B区楼座顶层复式首层复式楼座套数楼座顶层复式首层复式楼座套数一期产品一期产品A、B区产品差异不大，主力面积为290-330平方米¾293/297㎡户型共计520套，占总房源的37%；323㎡户型共计266套，占总房源的19%第二部分：开盘情况¾开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部VIP成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套；¾北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部VIP客户认购和销控的房源顶掉；¾表单价：A区均价1.87万元/㎡，B区均价2.4万元/㎡；¾实际成交价：VIP客户低至1.3万元/㎡，普通客户A区1.75万元/㎡，B区2.2万元/㎡¾销控资源较好的户型，以255㎡、530㎡和378㎡为主，用于公共关系维护；开盘情况开盘情况对外宣称43亿，700套的销售业绩，实销35亿，640套。B区销售情况汇总楼座9号楼10号楼11号楼12号楼13号楼14号楼15号楼16号楼17号楼18号楼层数25262625252626262626销售套数131093656127480户型面积（293㎡）（260㎡）（293㎡）（255㎡）（323㎡）（293㎡）（323㎡）（297㎡）（323㎡）（293㎡）323㎡399㎡512㎡599㎡512㎡备注1、13号楼位于B区中心位置，价格适中面积较小销售较好；2、B区的去化面积集中在260—330平米之间剩余房源剩余房源根据对外的销控表，A区仅剩大部分顶层复式，B区去化最好的为300左右的四居A区销售情况汇总楼座1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼层数2225222525252727未销户型顶层复式一套，东侧边户15层以上6套顶层复式全部四套和西侧边户17层以上7套顶层复式全部四套和东侧边户2套顶层全部复式顶层全部复式顶层全部复式和一单元18层中户一套全部销售顶层西侧一套未销套数711644501户型面积（293㎡）（255㎡）（293㎡）（255㎡）（323㎡）（293㎡）（323㎡）（293㎡）（323㎡）（293㎡）（293㎡）（297㎡）378㎡530㎡备注1、面积较大的顶层复式和18层库存较多；2、以上为公开的可售资源。¾开盘当天认购98折，一次性付款增加3个点折扣，老业主在增加2个点折扣；¾开盘第二天取消开盘认购98折的优惠，其他优惠持续；诚意金及优惠情况不同类型产品价格区间产品均价¾水平价差：东西边户价差2000--4000元/㎡（注：山西客户普遍喜欢购东户，买房有买东不买西之说）¾垂直价差：总价层差3-5万元，即单方层差在100元左右开盘情况开盘情况最高折扣93折，东西户最高价差4000元/㎡，层差100元/㎡¾表单均价：A区1.87万元/㎡，B区2.4万元/㎡，¾VIP客户价格弹性极大，最低价格低至1万元/㎡，认购均价在1.3万元/㎡左右；第三部分：现场控制开盘形式：排号选房，注：为掩盖VIP客户提前选房及销控房源的问题，同时对太北上广四地排号，出现同时喊太原1#、山西1#、北京1#、上海1#、广州1#的情况，引起太原客户极大不满，现场一度爆发激烈冲突。开盘现场服务：工作人员分工明确，服务人员态度热情，中午为等待排号的业主提供简单午餐。整体服务质量尚可。开盘形式开盘形式号称“北上广太四地同时排号选房”开盘现场控制：¾早上9:00，会所门口举办短暂的“世界奢侈品协会中国俱乐部•山西会所揭牌仪式”配合开盘；¾安保措施严密，现场配备300名保安，在各个出入口进行严密控制；¾现场秩序较好，虽然在开始时有短暂的冲突，但都得到有效的控制；开盘控制开盘控制客户出现小规模混乱，但场面没有失控客户等待：会所宴会大厅分隔出大半用作客户等待区，能容纳800左右，客户选房：¾选房区域相对较小，便于聚集人气；¾原计划每组客户到选房区单独选房，但进度远落后于计划，至中午11点半仅完成170组客户选房，改为5组同进。现场控制现场控制选房进度远落后于计划，被迫调整同时选房人数1、选房等候区2、选房区3、认购书发放区4、财务/签约区5、审核区6、银行工作区认购流程认购流程动线合理，选房区入口较小，客户略有拥堵太原星河湾以超过客户预期的价格开盘，高调入市，实现35亿销售额。未能达到预定目标，但仍宣传自己突破浦东奇迹，刻意的制造供不应求的虚假景象。以景观动人的打法确实打动了山西客户，如果不是价格超过预期，关系户提前选走好房源打击了客户信心，完全有机会实现800套以上的销售业绩。对于还有5290套房源的太原星河湾，在85分的开盘之后会如何动作，且听下回分解。综述综述试图续写浦东奇迹，制造虚假繁荣