景峰项目下半年销售思路

2012瑞家·2012景峰项目部景012瑞家·景峰下半年销售思路2瑞家·景峰下半年销售思路景峰下半年销售思路景峰项目下半年工作思路报告纲要市场篇宏观市场分析区域市场分析产品入市建议销售篇库存盘点推盘思路任务分解现场执行推广篇推广诉求策略分解宏观市场分析区域市场分析产品入市建议市场篇宏观市场分析1-4月份情况5-6月份调控微调市场趋势研判2012年政府态度2012年，中央政府并没有减轻房地产调控政策，从限购限贷逐渐向控制开发商的资金链转型。1-4月份情况开发商表现2012年，各大品牌开发商迫于资金压力，纷纷大打降价促销，以价换量。1-4月份情况区域楼盘原价格销售均价降价月份降价方式降价效果金廊隆玺一号15000110003特价房周均去化15保利康桥18000-2100011000-150003精装5000元/㎡改成清水周均去化5套浑南区首创国际城700058003月特价房优惠促销周均去化20套苏家屯奥园国际城清水5300精装6600清水4500精装56002月限时降价优惠周均去化套数约30套奥园会展广场530045002月限时降价优惠周均去化套数40套碧桂园凤凰城430040003月（当月）赠送五年物业费周均去化20套铁西新湖御和园800070002月22日精装1500元/㎡改成清水周成交成交25套华润凯旋门750067002月（2周）优惠折扣幅度增大周成交10套皇姑中海寰宇天下670063002月优惠折扣幅度增大周均成交50套2012年1-4月份主要降价项目成交情况低迷的市场中，品牌开发商率先降价，获得市场良好的反馈。2012年沈阳市场表现1-4月份情况2012年沈阳市场表现目前，市场回暖的迹象不明显，为了缓解资金压力，降价趋势愈演愈烈。1-4月份情况5-6月份调控微调下调存款准备金利率、降息央行此次“出手”降息，距上一次今年6月8日降息还不足一个月，也是年内第二次降息。央行今年以来第二次下调存款准备金率，同时，至去年11月30日开始中国央行连续第三次下调存款准备金率。市场经济逐渐出现回暖迹象。CPI走势CPI走势由2011年6月之后，持续下降，6月CPI降幅为2.2，创29月新低，创29月新低，拓宽了货币政策进行预调微调的空间，随着货币政策从中性变为略微宽松，房地产市场的销售渐渐回稳。5-6月份调控微调信贷评判公积金评判沈公积金贷款由25万提至30万在银行利率不断上调的今天，住房公积金越来越受到普通市民关注，记者从沈阳市住房公积金管理中心和多个管理部得到证实，个人贷款最高限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万提高至50万。（华商晨报2.29）公积金政策频出，释放刚需，降低门槛沈公积金放贷时限减少一半为了方便大家购房，沈阳市住房公积金管理中心还大幅压缩了贷款发放的时间。商品房由15个工作日缩短到8个工作日；二手房由18个工作日缩短到10个工作日；组合贷款由20个工作日缩短到10个工作日。（时代商报4.01）沈阳公积金缴存半年即可申请贷款首付减至两成沈阳市民缴存住房公积金满半年就可以申请用公积金贷款买房了!这是记者昨天从沈阳市住房公积金管理中心了解到的。另外，沈阳市还将个人购买首套90平方米以下住房的公积金首付由原来的三成减少到两成。（东北新闻网5.4）商贷评判沈阳个别银行首套房贷利率9折或加速楼市回暖继四大行首套房房贷利率回归基准之后，现在，不少一线城市甚至出现85折房贷利率。记者昨天了解到，首套房利率折扣尚未在沈阳出现。目前，在沈阳多数银行都已有条件地将首套房房贷回归到基准利率，首付为三成，只有个别银行房贷利率9折，但条件甚为苛刻。回归基准利率，保护刚需5-6月份调控微调沈阳房产市场，刚性需求受政府支持，鼓励刚需购房。05010015020025030035011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.602000400060008000106.7424.5890.42232.06111.59185.69142.30153.38325.52173.09142.6898.4857.3932.32114.78117.60158.14106.00120.29120.94130.1292.73104.37112.42120.84129.49125.92130.94102.4381.429.2865.6574.6169.1994.95109522554795664596961005728629562276045685461575878587859376009714569576736供应量成交量成交价格沈阳商品住宅上半年情况5-6月份调控微调•2012年上半年成交量为442.68万平，同比下降53.8%，降幅较大，市场出现惨淡期。•5月成交为95万平，同比去年下降9%；6月成交为109万平，同比去年下降3%，市场出现回暖的态势。•上半年成交均价为6550元，同比去年上涨15%，呈平稳上涨趋势•上半年供求比为1：0.75，出现供大于求态势；且5、6月整体供求比为1：0.77，供大于求的情况没有明显改善。土地成交情况5-6月份调控微调银行存款准备金利率的下调，沈阳市土地成交逐渐上涨，6月份土地成交高达608.8万平，46幅地块。开发商对市场回暖迹象纷纷看好。保利容积率：2.5总建：46.96万楼面价：2204元恒大容积率：2.4总建：12.1万楼面价：2109元华强容积率：10.5总建：88万楼面价：4004元华润容积率：3.6总建：55.8万楼面价：2705元保利容积率：2.5总建：6.27万楼面价：1396元品牌开发商在沈阳纷纷拿地，看好沈阳未来的房地产市场。土地成交情况5-6月份调控微调上半年供求比较去年有大幅度的下降，成交量较比去年降幅高达53.8%，上半年均价为6550元，同比去年上涨15%，上半年价格呈平稳上涨。5-6月成交量同比降幅分别为9%和3%，降幅大幅收窄，市场出现回暖的趋势。6月份，各大开发商纷纷拿地，纷纷看好市场回暖的趋势。上半年及5、6月份都呈现了较为严重的供大于求，对市场的继续回暖有一定影响。房地产市场由惨淡期逐渐向回暖期转变，量价走势与土地成交井喷预示市场回暖迹象，但不是立竿见影，需要回暖过程！沈阳上半年市场情况区域市场分析国瑞汽配城东方银座金地铂悦万科蓝山本案项目面积均价备注国瑞汽配城公寓34-905500公寓产品龙湖紫都城高层55-115预计7000未售万科蓝山高层89-1679600在售金地铂悦洋房115-220高层92-125洋房10000高层7600在售东方银座中心城高层54-1427800在售宏缘50号公馆高层65-140预计6900未售通过面积和价格的对比，万科蓝山、金地铂悦以及东方银座与本案具有一定的竞争关系，未售的宏缘50号公馆，龙湖紫都城与本案位置较近，产品类型相似，未来将与本案竞争较大。而国瑞城产品类型与本案有较大差距，竞争较小。50号公馆龙湖紫都城区域市场项目名称占地建面产品类型价格面积入市时间上半年总销金地铂悦19.8万45.6万高层住宅、洋房高层7600高层92-1252011.112.1亿洋房10000洋房115-220万科蓝山7.8万27万高层住宅M3.A5930089-1672010.102.2亿U510400东方银座6万20万高层住宅780054-1422011.111.3亿龙湖紫都城12万31万高层住宅预计700055、79、88、1152012年下半年——宏缘50号公馆5万15万高层住宅预计690065-1402012.10——区域市场价格上集中在7000-8000，面积上以55-140刚需型产品为主。从上半年总销金额上看，各项目销售业绩并不理想。区域市场区域市场在售竞品项目开发商：万科地产地理位置:东北大马路301号企划销售：联吉总建：27万容积率：3.5绿化率：38%在售期数：二期在售规划:9栋高层在售产品：高层（18F，25F）物业费：2.1元/㎡/月开盘日期：2010年9月交房日期：12年9月装修标准：800-1800万科蓝山在售产品楼号为10#，11#，13#，16#，17#，18#万科蓝山在售为2期产品，共规划9栋高层，3栋18F小高产品，6栋25F高层基本信息产品类型户型面积区间供应套数去化套数去化比例备注高层两房89-991317658%2012年总销面积2.3万平，总销2.2亿小三房100-11518012971%三房137-1671253931%合计\\43624456%产品价格层差栋差朝向差高层9000-1000080无100定价策略——中间贵——东向贵优惠：一次97全励基金3万定价情况M3、A5整体均价9300元/㎡(装标800-1200），U5价格10400（装标1800),计算清水的价格在8100-8500之间，但上半年的销售情况并不理想。销售情况A5101㎡2室2厅1卫115㎡3室2厅1卫户型简约方正，采光充足，南北通透，舒适度高。户型分析独立电梯、观景客厅阳台、主卧配套设施提高居住舒适度。U5167㎡3室2厅2卫户型分析产品类型面积区间客户情况高层购买目的客户关注点客户职业区域特点年龄特点认知途径付款方式购买阻力89-115以婚房、改善型为主万科品牌、物业、户型、学区配套以白领，公务员为主以大东区为主多为30-45岁老客介绍（50%）围挡（30%）短信（20%）贷款60%一次性40%价格137-167多为改善型客户万科品牌，物业，精装以私营业主，企事业单位领导为主总结项目主要客群为周围企事业单位员工，领导，以地缘性客户为主，周围医疗、学区配套比较完善也吸引了购买婚房的年轻人。客户分析由于库存量较大，短期内无加推计划万科蓝山现在售11#，13#，16#，17#，18#，上半年共推出436套房源，目前仅去化244套，剩余近200套房源。未来销售情况万科蓝山为大东区的标杆项目，以89-115产品去化为主，M3，A5的价格仅为9300元/㎡上半年去化情况较差，目前由于库存较多，短期将无产品加推。总结开发商：金地集团沈阳公司地理位置:大东东站东行300米企划销售：联合代理总建：46万平米容积率：2.3绿化率：37%在售期数：一期在售规划:34栋洋房，24栋高层及2栋公寓组成在售产品：5栋洋房，7栋高层物业费：2元/㎡/月开盘日期：2011年底交房日期：13年9月装修标准：毛坯金地铂悦图中红色为在售产品。5栋洋房，7栋高层金地铂悦，东北大马路旁，规划洋房和高层产品基本信息产品类型户型面积区间供应套数去化套数去化比例备注洋房三房115-1901024140%2012年总销面积2.5万平，总销2.1个亿四房22010440%高层两房9240024060%三房115-12540020050%合计\\91249254%产品均价层差栋差朝向差高层760050-80200-300无洋房10000-11000200-2000——100定价策略——洋房：一层、顶层贵高层：中间贵临街相对便宜东向贵优惠全款98折，贷款99折定价情况高层7600元、洋房10000元，上半年总销仅为2.1亿元，高层产品去化相对较好。销售分析92㎡两室两厅两卫115㎡三室两厅一卫125㎡三室两厅两卫125㎡三室两厅一卫高层户型图南北通透，户型设计合理，功能分区明确。户型分析产品类型面积区间客户情况高层92-125购买目的客户关注点客户职业区域特点年龄特点认知途径付款方式购买阻力以婚房、改善型为主金地品牌，户型、园区以白领，公务员为主以大东区为主，其次沈河、和平多为30-50岁围挡(60%)短信(20%)网络(20%)贷款位置洋房115-220多为改善型客户金地品牌，园区品质，产品力以私营业主，企事业单位领导为主总结项目高层产品主要针对首置，首改型客群，此类客户主要认同产品力和园区品质，年龄相对较低；对于洋房客户，主要针对私营业主，关注点主要在园区品