景德镇新天地商业项目商业定位报告-84DOC-XXXX年

目录第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析.......................................................1一、景德镇市大型商业物业调查及分析.......................................................................1二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析.................................................11第二部分、项目市场分析与定位.........................................................................................13一、景德镇经济概况.....................................................................................................13二、项目概况.................................................................................................................15三、消费者市场调查分析.............................................................................................22四、商户市场调查及分析.............................................................................................25第三部分、项目商业主题定位.............................................................................................42一、商业定位原则.........................................................................................................42二、项目市场定位.........................................................................................................43三、项目形象定位.........................................................................................................43四、项目功能定位.........................................................................................................44第四部分、业态组合与业种规划.........................................................................................46业态组合及业种规划.....................................................................................................47导入并稳固较高层人流建议.........................................................................................55第五部分、主力铺型面积建议.............................................................................................59第六部分、各楼层平均租金的建议.....................................................................................60一、项目租金估算.........................................................................................................60二、招商策略建议.........................................................................................................63第七部分、租售比例建议.....................................................................................................65第八部分、商铺交付装修标准建议.....................................................................................66一、铺内装修标准.........................................................................................................66二、公用设备设施及装修.............................................................................................66三、外部规划设计几点建议.........................................................................................67第九部分、商业营运管理模式建议.....................................................................................70一、管理功能.................................................................................................................70二、管理模式.................................................................................................................70第十部分、租赁合同和商户管理公约建议.........................................................................72一、租赁合同.................................................................................................................72二、商户管理公约.........................................................................................................77深圳富智商业顾问景德镇市新天地项目商业定位报告1第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析一、景德镇市大型商业物业调查及分析1、开门子购物广场（表1-1）调查时间2007-5-20地段市广场南路公交线路6-8-108-203-1-103目标所在地功能划分开发区（√）开业日期预计2007年12月营业时间社区（）商业区（）管理模式自主管理（）租金水平目前只做销售，招租方案尚未出台租金支付委托管理（√）定位中高档出租率经营状况工程在建中建筑面积（㎡）17万实用率(%)进场需提交证件经营面积（㎡）12万进场费（元）合作方式合作条件保证金（元）管理费（元/㎡）税（元）电费（元）各楼层专柜数停车位数量配套经营项目人流量（人/小时）特点所处地段一般，商业规模大，经营业态多，业种全，一站式购物车流量（辆/小时）各楼层业态分布4FKTV、中式餐饮、游乐天地、电影院、特色餐饮、大型餐饮3F工艺陶瓷专卖店、文化天地书城音像城陶瓷作坊示范区茶馆、家居专卖店床上用品店家居饰品店家具展示中心百货商场2F麦当劳、酒吧咖啡厅、百货商场、电器城、女人天地、品牌咖啡厅、西式餐饮、品牌女装、女士用品、鞋帽、美容美甲、内衣、儿童用品1F麦当劳、一线品牌专卖店〔品牌男女服装、电器、珠宝、名表、化装品、箱包、鞋〕、手机城、西式餐饮、电信营业厅、百货商场-1F生活街区、小商品、美食广场、冷饮店零食店备注目前工程在建中（表1-1）数据来源：深圳富智深圳富智商业顾问景德镇市新天地项目商业定位报告2分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割虽然相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及未来几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是已经远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，无论是投资者还是经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。这样的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。深圳富智商业顾问景德镇市新天地项目商业定位报告32、景德镇商城（表1-2）（表1-2）数据来源：深圳富智分析：景德镇商城位于市区老商业中心珠山中路，其地段及建筑设计外观相对较占优势，但因其内部主通道规划没有形成有效循环，出现多处死角，而无法有效导入潜在消费人群。再加之其商铺全部小面积分割并销售于小业主经由其自行出租及管理，造成其业态无规划，形象不一，宣传不力，管理调查时间2007-5-21地段市珠山中路公交线路16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6目标所在地功能划分开发区（）开业日期2003年营业时间9：00——21：00社区（）商业区（√）管理模式自主管理（√）租金（元/㎡）4F租金支付与小业主商谈后确定委托管理（）3F10-20定位中档2F10-100经营状况差1F60-260建筑面积（㎡）3万出租率40％进场需提交证件经营面积（㎡）1.3万进场费（元）无实用率(%)50％合作条件保证金（元）无合作方式出租税（元）水电费（元）管理费（元/㎡）停车位数量配套经营项目人流量（人/小时）特点商业规模适中，地段极佳，欧式建筑风格，外立面设计和采用材料硬朗，充分利用莲社北路地势打造多首层概念提袋率各楼层业态分布5F4F3F美容、保健品、广告公司、装饰公司2F童装、品牌男装、儿童摄影、健身运动、品牌女装、快餐馆、美容院、烟酒专卖1F珠宝、眼镜、品牌男装、品牌女装、时尚女装、皮具、美甲、饰品备注深圳富智商业顾问景德镇市新天地项目商业定位报告4混乱，租金也因其缺乏有效管理而没一个统一的标准，同一楼层都会因每个业主具体情况不同而相差极大，这样的情况造成的直接后果就是现经营商家会认为有失公平而对整个商场的未来发展失去信心，从而可能退出，而对于潜在欲进驻经营者更是心存疑虑，最终因自身原因导致换租率提高而无法让消费者认可甚至可能整个商业陷入僵局。