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智和花园项目经营控制决策文件 上海鹏欣房地产（集团）有限公司 2011年10月 智和花园项目经营控制决策文件 智和花园项目经营控制决策文件 目 录 一、项目规划指标、总图 二、项目经济指标 三、项目总投资 四、项目建造指标 五、项目成本控制 六、项目进度管控 七、责任书 第1页 智和花园项目经营控制决策文件 一、智和花园项目规划指标、总图 序号项目名称合计07‐04 02‐01 单位备注1 用地面积62,76935,34327,426m2 总建筑面积163,06691,44771,619m2 地上计容积率面积125,46070,68054,780m2 住宅建筑面积123,24369,47653,767m2 其中公共服务设施面积2,2171,2041,013m2 地上不计容积率面积7,0403,9473,093m2 保温层面积2,7061,5221,184m2 机房层面积750420329m2 其中阳台面积3,7642,0051,759m2 地下建筑面积30,56616,82013,746m2 住宅地下室5,6813,0292,652m2 2 其中其中地下汽车库24,88513,79111,094m2 3 容积率2.002.002.00 4 建筑净密度13.9213.6314.29% 5 绿地率353535% 6 住宅总户1,8461,040806户7 机动停车位1,330749581个智和花园项目规划图第2页 智和花园项目经营控制决策文件 二、智和花园项目经济指标 内容：智和花园项目决策文件 附件：《智和花园项目成本计划》。工作要点 经营指标 1、总销售收入 11.59 亿元； 2、项目实际支出不超过 11.17亿元； 3、项目净现金流指标控制在 0.42 亿元； 4、管理费控制值为 1,261万元（不含总部管理费）；5、成本方面提示： 1）、本次测算按项目开发过程的实际行情计，总建筑面积 163,066 m2，钢筋价 5,500元/T，C30砼380 元/m3、人工：普工100元/工日、技工150元/工日；2）、财务费用为 5,898万元； 6、项目奖金按3元/m2计，总奖金金额为48.9万元。1、用地面积 62,769m2，规划总建筑面积163,066m2；其中地上面积132,500m2，地下面积30,566m2，详见《规划经济技术指标》； 2、经营周期2011年11月1日至2013年8月31日； 3、总销售收入 11.59 亿元； 销售均价： ¾住宅 9,372 元/m2(销售面积123,243 m2)； 4、支出总额为 11.17亿元，其中： ¾土地开发成本 4.151亿元 ¾前期费用： 0.153亿元¾土建、安装、装饰费用： 3.615亿元¾工程配套费用： 1.561亿元¾后期费用（含维修基金）： 0.121亿元¾预备费用： 0.217亿元¾管理费用（含奖金）： 0.126亿元¾财务费用： 0.599亿元¾销售税金、印花税、土地使用税 0.632 亿元5、项目净现金流： 0.42亿元地产集团领导： 董事长签字： 第3页 智和花园项目经营控制决策文件 智和花园项目单体建安造价指标 智和花园项目单体建安造价指标序号项目名称项目总投资（万元）住宅(元/m2）车库(元/m2）备注一土建31,3491,9942,6421土方1,47210239按地下面积分摊2桩基及围护83221514按地下面积分摊3地上/地下土建等24,9881,4681,8884外立面及门窗2,7822014.1外保温1,272924.2铝合金门窗安装1,32596面积按地上建筑面积的25%计，单位成本按400元/m2计4.3进户门18513按1846户、1000元/樘计5总体工程费1,27592按地上面积分摊二安装4,7833082111电气1,644105802给排水815593消防、喷淋48932204通风、排烟921305电梯1,3258181按25万元/台、53台计6智能化398297其他费用201三装饰141住宅公共部位装修四小计36,1462,3032,853 第4页 智和花园项目经营控制决策文件 智和花园项目单体综合造价指标 智和花园项目单体综合造价指标序号项目名称项目总投资（万元）住宅(元/m2）车库(元/m2）备注一建造成本56,6633,5624,1111前期费1,5339494按总建筑面积分摊2土建费用31,3491,9942,642含地下3设备安装工程4,7833082114装饰工程141住宅公共部位装修5工程配套费15,608957957按总建筑面积分摊6后期费用1,2077474按总建筑面积分摊7配合费8预备费2,169133133按总建筑面积分摊二三费一税13,5659024441管理费用1,2617777按总建筑面积分摊2销售费用3财务费用5,985367367按总建筑面积分摊4营业税金及附加6,3194575土地增值税6企业所得税三综合单位投资（不含土地）70,2274,4634,556 备注：住宅综合造价包含地下部分住宅造价。第5页 智和花园项目经营控制决策文件 三、智和花园项目总投资 智和花园总投资表金额（万元）项目整个项目销售住宅车库备注一、销售总收入115,947115,947二、各项支出总额111,736103,1818,5551土地费用41,50941,5092前期费用1,5331,2992343土建费用31,34927,5563,7934设备安装工程4,7834,2585255装饰工程14146工程配套费15,60813,2262,3827后期费用1,2071,0231848配合费9预备费2,1691,83833110人工补差11管理费用1,2611,06819212销售费用13财务费用5,9855,07291314销售税金6,3196,31915土地增值税三、销售部分利润总额4,210四、企业所得税五、销售部分净利润4,210六、销售毛利率4%七、销售净利润率4%八、项目净现金流4,210 第6页 智和花园项目经营控制决策文件 四、智和花园项目项目建造标准 1、层高2.8m。 2、外墙部分采用外墙砖。 3、进户门全部采用钢质防盗门，有防火要求的为钢木防火门。 4、景观单方造价控制为250元/m2，包括设计费、土方、硬景、种植等。 5、铝合金门窗造价控制为400元/m2。 6、本项目具体建设标准详见附件4：《智和小区建筑设计标准》 详见附件1： 智和小区建造标准.doc 第7页 智和花园项目经营控制决策文件 五、智和花园项目成本计划 现金总流出：11.17亿元：土地开发成本： 4.151亿元、前期费用0.153亿元、建安、装饰费用： 3.615亿元、工程配套费用： 1.561亿元、后期费用： 0.121亿元、预备费0.217亿元、管理费用： 0.126亿元、财务费用： 0.599亿元、销售税金及附加： 0.632亿元。详见附件2： 智和花园项目目标成本.xls 第8页 智和花园项目经营控制决策文件 六、智和花园项目管控计划详见附3： 智和小区四证手续计划表.xls 第9页 智和花园项目经营控制决策文件 七、智和花园项目责任书（含项目奖金发放方案） 鹏欣地产集团项目管理目标责任书 甲方：上海鹏欣房地产（集团）有限公司乙方：上海智和房地产开发有限公司 第一章总则 第一条为强化地产集团建设项目的管理，明确地产集团与各项目公司之间的权利义务关系，切实将项目责任制落实到实处，订立本责任书。 第二条甲方将智和小区项目交由乙方实施全面项目管理，乙方按照责任书的相关要求，在项目开发过程中贯彻落实责任书的内容。 第二章项目的管理目标 第三条项目进度管理。项目公司要按时保证项目进度计划及重要节点目标的实现，具体进度计划及重要节点的时间安排，已由甲、乙双方根据销售（招商）的需要和实际可能充分协商订立，详见合同附件一。第四条安全质量管理。项目公司要严格按集团“精细化，舒适化”的管理要求，从细节入手，使本项目在景观、外立面、精装修及总体施工的精细化方面有所突破。项目公司要加强对总承包方在项目安全质量、文明施工等方面的监督管理，以保证整个项目施工的顺利实施。第五条项目优化降造。项目部应该树立成本意识，在策划定位、设计及配套等节点上进行优化，降低成本。 第六条项目创新增值。项目公司应该充分发挥创新的主动性，整合各种资源，努力提升项目价值。项目公司要以销售（招商）为中心，一切围绕销售（招商），全力做好配合工作，确保销售（招商）目标的完成。 第七条团队协作。项目公司要督促总师室、合约采购部、工程部、成本核算部、开发配套部等相关部门做好技术、采购、质量安全、成本控制和配套等保障服务工作。项目结束时项目公司要对各相关部门的配合服务情况进第10页 智和花园项目经营控制决策文件 行详细评估并出具评估报告。根据评估情况给予各相关部分一定比例的奖励，奖励比例一般不超过项目奖励金额的20%，实际奖励金额有项目公司总经理确定，报地产集团备案。 第三章考核与奖励第八条根据鹏欣地产集团项目管理激励办法，经核定，本项目的激励总金额为48.9万元。项目的考核与奖励按地产集团项目管理考核办法执行，详见附件4。第四章双方的责任第九条奖励与处罚的对象是项目公司相关人员及地产集团各相关部门，项目总经理提出方案后，报地产集团审批。第十条该项目建设过程中出现的影响工程进度和成本等方面的不确定因素（非项目公司原因），由乙方提供书面证明材料，经甲方确认后，可适当调整相关目标。第十一条经阶段性考核达到奖励标准的，甲方应及时兑现阶段性奖金。项目全部完成并交付使用或开业后，由集团公司组成考核小组进行全面考核，根据考核结果甲方将及时兑现项目激励奖金。第五章附则第十二条本责任书未尽事宜，由双方协商解决。第十三条本责任书一式三份，甲、乙双方各执一份，报鹏欣集团办公室备案一份。甲方：上海鹏欣房地产有限公司乙方：上海智和房地产开发有限公司总经理：总经理：日期：年月日日期：年月日附件4：鹏欣地产集团项目管理激励办法 鹏欣地产集团项目管理激励办法.docx 第11页 智和花园项目经营控制决策文件 附件部分第12页 附件一智和花园产品设计标准2011年9月28日1目录第一章、总则第二章、规划设计第三章、建筑设计第四章、景观设计第五章、建筑材料、构造节点、电梯第六章、结构设计第七章、设备设计2第一章、总则在公司已有住宅开发标准的基础上，结合各项目的特点，贯彻2011年的“程序年、标准年”的方针、政策，对“安居房”项目制定《产品设计标准》（以下简称《标准》）。对该项目的产品设计进行指导，对开发过程中《标准》的执行、修订作了程序上的变更约定。第一节、方案设计阶段的《标准》准备1.编制《标准》的依据：1）《项目可行性研究报告》（委托相关单位或部门编制）；2）《建筑材料和部品目录》（合约采购部编制）；3）《成本控制计划》（总经办编制）。2.《标准》的编制：1）《方案设计任务书》（总师室编制）；2）《景观方案设计任务书》（总师室编制）；4）《材料和部品标准初稿》（相关单位、部门合编）。3.审核、汇编、签发1）各部门对各自编制的文件进行审核；2）由总师室进行汇编；3）汇编后的《标准》初稿由“标准小组”评定，通过后各部门领导会签，由小组领导签发。4.此《标准》将作为方案设计阶段的设计标准和任务的指导文件。并作为下一步在初步设计阶段各部门修订《标准》的基础和依据。第二节、标准的制定依据方案的报建情况和市场实际情况，对项目进行的研究，在初稿的基