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建设业主项目管理指南一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：（1）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。（2）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨询服务代管模式。（3）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。前言不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验……………一、工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段竣工验收及交付使用阶段立项决策阶段设计及准备阶段实施阶段二、工程项目建设程序工程项目建设程序投资估算长期计划五年计划年度投资计划项目建议书可行性研究可行性研究报告设计工作建设准备建设实施生产准备竣工验收交付使用设计总概算施工预算施工决算预备项目计划建设程序简图项目建设书委托咨询投资前期项目意向项目策划项目评估和审批决策可行性研究报告初步可行性究可行性研究委托咨询（续下表）工程项目建设程序投资时期投产时期委托监理编制设计文件初步设计技术设计施工图设计物资采购设备订货开工报告施工安装生产准备试运行建设（施工前）准备施工招标试运行竣工验收后评价投产经营（接上表）三、四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书初步可行性研究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁四、立项决策阶段项目建议书初步可行性研究详细可行性研究项目决策主项申请、批复立项决策阶段编制项目建议书初步可行性研究可行性研究可行性研究报告立项批文项目决策选址上报立项决策阶段项目建议书项目建议书应包括以下内容：（1）总论；（2）项目建设的必要性；（3）功能定位与需求分析；（4）场馆现状及改扩建内容；（5）项目实施方案；（6）组织机构与人员配置；（7）项目实施进度规划；（8）投资估算与资金筹措；（9）结论与建议。初步可行性研究：（1）项目建设的必要性和依据；（2）市场分析与预测；（3）产品方案、拟建规模和厂址环境；（4）生产技术和主要设备；（5）主要原材料的来源和其他建设条件；（6）项目建设与运营的实施方案；（7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；（8）财务效益和经济效益的初步分析；（9）环境影响和社会影响的初步评价；（10）投资风险的初步分析。详细可行性研究：（1）项目建设的必要性；（2）市场分析；（3）建设方案；（4）投资估算；（5）融资方案；（6）财务分析；（7）经济分析；（8）资源利用效率分析；（9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；（10）环境影响；（11）社会评价；（12）风险分析与不确定性分析；（13）提出研究结论与建议。项目决策投资机会研究初步可行性研究可行性研究决定建设，转入项目实施准备阶段终止研究、寻求新的投资机会项目是否有生命力？是否存在投资机会？否否否是是是项目在技术、经济等方面是否可行？企业投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序项目决策行业、部门或区域规划项目建议书审批可行性研究报告审批批准建设，转入项目实施准备阶段终止研究、寻求新的项目项目是否有必要建设？项目是否符合行业或区域规划？项目在技术、经济等方面是否可行？否否否是是是独立咨询机构评估独立咨询机构评估企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：（1）项目申报单位情况；（2）拟建项目情况；（3）建设用地与相关规划；（4）资源利用和能源好用分析；（5）生态环境影响分析；（6）经济和社会效果分析。报送企业投资项目申请报告应附以下文件：（1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；（2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件（4）根据有关法律法规应提交的其他文件。项目申请企业投资项目核准的程序可行性研究编制并递交项目申请报告政府核准审查核准建设，转入项目实施准备阶段终止研究、寻求新的项目核准通过？项目在技术、经济等方面是否可行？否否是是独立咨询机构评估项目核准五、设计及准备阶段1、选址及征地、拆迁土地使用/转让/购买/投标拆迁、平整办理土地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语设计及准备阶段该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。设计管理工作初步设计、设计概算编写总体设计大纲组织国际/国内建筑方案的招标/竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查设计工程设计管理•设计招标、竞赛•设计合同谈判、签订•方案优化、报批、施工图审查•限额设计、出图计划管理•设计交底、技术协调咨询勘察设计管理•勘察单位的招标•初探、详探、物探•勘察成果报告质量评估建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：（1）厂（场）址的自然资源；（2）地形地貌及占地面积；（3）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；（4）征地拆迁情况；（5）环境保护；（6）地区经济技术条件；（7）交通运输条件；（8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。征地拆迁流程严格按项目征地程序办事：申请用地→受理申请并审查有关→审批用地→征地实施→签发用地证书→征地批准后的实施管理→领发土地使用证→建立征用土地档案和移交。按征地程序排列进度计划。2、设计管理工作功能需求调整，编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或直接委托初步勘察详细勘察物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计招标设计合同编制、签订限额设计管理设备的市场调研设计管理流程图设计优化方案设计初步设计施工图设计----施工图审查三个阶段造价审核设计阶段造价咨询流程图设计承发包模式规划、设计界面划分序号专业名称与工作内容分项名称工作界面划分备注主设计单位专业设计单位方案初步设计施工图方案初步设计施工图1总体规划规划设计方案■■■修建性详细规划及综合管线设计■■■2结构基坑支护■■■地基基础■■■主体结构■■■外装修工程的结构验算（包括幕墙）■■■其它□□□■■■设计工作界面确认表■负责□协助或审核序号项目标段划分主要内容选择方式备注1主设计单位DL1设计单位（1个）完成初步设计和主要部分的施工图设计招标2专业设计单位DS2幕墙工程、DS3智能化、DS4精装修、施工图的深化设计由专业分包单位负责3专项设计单位DZ1基坑支护DZ2人防、DZ3电梯、DZ4电信、DZ5信号覆盖、DZ6泛光照明、DZ7永久用水、DZ8永久用电、DZ9环保（三废治理）、DZ10煤气、DZ11环境绿化、DZ12擦窗系统、DZ13多层停车系统、DZ14交通设施工程负责专项设计以及相关报审工作通过委托方式确定4地质勘察DK勘察单位负责初探、详探设计招标设计合同编制、谈判、签订方案设计、初步设计流程了解业主建设意图用户需求书咨询团队提出审查意见，内部会审方案评审(设计、监理、业主)评审成果文件初步扩充设计初步设计成果验收介入初步设计概算工作初步设计末次审查重新组织评审不通过通过注：初步设计专项审查建议按专业(规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防)分批、分阶段审查，以尽早能争取时间，但需注意各专业之间设计人员会签。施工图设计----施工图审查初步设计审查完成，领取审核意见书评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图审查(审图机构)审图意见书施工图评审(监理单位)施工图评审成果文件介入施工图预算，施工招标工作评审审核意见，研究调整方案施工图调整施工图审图机构确认设计阶段造价咨询流程图注：①首要确定发包模式、合同包划分，明确首个招标项目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。②根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。③编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等)。投资结算、限额设计目标设置开始进场2周发包模式规划、合同包的划分2周(初步设计同步进行)招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划2周（续下表）（接上表）初步设计概算审核初步设计成果验收通过，设计提交概算4周施工图预算审核施工图设计完成(未审查)，提交预算4周标底审核招标文件完成4周办理内容办理部门具备条件做建筑模型模型公司各层平面、东、南、西、北立面图剖面图初步设计报建规划局建管处建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用地批准书消防报建市消防局初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表交通报建市公安局初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图人防报建市人防办初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表卫生防疫报建市防疫站初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表环保部门市环保部门初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表绿委报建市绿委初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表施工图纸设计审查市建委技术处各专业批复意见、建筑模型、初步设计图设计阶段的各种报批报建手续办理内容办理部门具备条件申请设计要点规划局建管处规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图规划方案报建规划局建管处设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图缴交报建费市金库收案回执缴交配套设施费配套设施收费处缴款凭证、收案回执领审核意见书规划局收发室签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、IC卡建设方案报建规划局建管处规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证4、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划（含WBS结构分解）、含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划施工承发包模式的策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）风险管理方案工程保险管理方案项目建议总策划（含WBS结构分解）代建工作WBS分解图代建主要工作WBS分解图代建工作B4合同管理B2设计管理B1项目前期工作B3招标管理C16合同包划分C17合同起草、谈判、签订C18合同履行C7设计单位招标C11设计交底、技术协调、现场服务C8设计大纲要点C9限额设计及优化管理C10设