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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010房地产已进入硝烟四起的年代Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010三足鼎立互相制衡经济快发展和谐加稳定房价高增长Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010同质化集聚竞争差异化引领高度Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010差异化不是盲目的求异群英争雄我执屠龙而是群英竞逐之上的巅峰Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010倚天不出谁与争锋天虹朝阳新城D03-02地块初步定位建议报告江西中原顾问部NanChang.12.2012Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010进而，真正能号令天下的是武穆遗书！天虹●自持屠龙刀，但更需要通过出倚天剑（项目定位）而执掌天下……Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010定位报告脉络一、问题界定及解决思路二、项目背景三、地块属性四、项目产品市场研究五、项目初步定位Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20101CHAPTER问题界定及解决思路关键词:因地制宜/出奇制胜Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010问题界定及解决思路核心问题的解决，需要回归到市场找到问题的本源，因此我们必须明确：Q1：经济政策大环境走向？城市居住、消费现状及发展？区域地位及规划发展？对项目发展带来的影响？Q2：深入对项目可能发展的产品市场进行研究论证，结合项目环境及自身特色，项目产品定性、初步定量。Q3：建立项目总体定位，具体产品定量（寻找利润最大化与资金回笼的平衡点）且实现可售物业1年销售周期的目标，最终通过项目在市场上建立企业商业综合体开发的品牌影响力，也为后续项目开发做有力铺垫。核心问题在这个风云骤变、生活不断革新的时代中，项目如何打造，才能线下快打快销（一年销售期），且线上建立高价值品牌影响力?快销+品牌！Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,20102CHAPTER项目背景关键词:宏观政策/地域解读Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20102.1宏观经济政策Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010国内经济持续下行，稳增长成发展主题（仍需要投资拉动）经济环境国内经济下行趋势明显，一季度GDP增速为近三年最低，但仍好过次贷危机爆发时的2009年，并且高于今年中央制定的7.5%的增长目标。随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。稳增长Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010实体经济紧缩严重，考验中央维稳能力经济环境中国2010年-2012年9月CPI、PPI走势图CPI已从2011年年中的高点6.5跌回到3附近。通胀虽然放缓，但是PPI持续下跌已至负区间，凸显制造业严重紧缩，致使原材料价格下跌迅猛。跌速迅猛Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010解读“十八大”•确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。•以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。•推进经济结构战略性调整。必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。城镇化调结构促增长城镇化和收入倍增是未来房地产市场需求的两大动力Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,20101月2月3月6月5月4月7月8月9月10月2月24日下调存款准备金率0.5%5月18日下调存款准备金率0.5%住建部、发改委、财政部、国税总局等七部委联合发布通知，鼓励和引导民间资本参与保障房建设中央政治局要求坚持楼市调控切实防止房价反弹国务院：商品房预售许可审批权下放县级政府房管部门2012年宏观经济持续下滑，中央试图HOLD住实体经济，试图HOLD住调控政策，试图HOLD住地方政府政策环境住建部：容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议纪要形式擅自修改，必须经过公开论证，公布参与论证，公布参与论证专家名单，接受社会监督6月8日下调贷款基准利率0.25%住建部：6月8日起下调个人住房公积金存贷款利率中国央行宣布7月6日起再次降息0.25个百分点国税总局:房地产税或年底深化最终在全国实施中央层面已开始逐步放松银根，但是未放松对房地产的行政调控，此外七部委鼓励民资参与保障房建设可以看出，地方政府财政已相当吃紧，既然中央对地方知根知底，那为了维持以地方财政为基础所建立的稳定，政策的天枰必然开始倾斜。财政部:今年房产税改革是重头戏或成财源支柱Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010政策环境经济颓靡，房地产不振，不管中央能不能HOLD住，反正地方政府是HOLD不住了Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010城市时间微调政策具体措施马鞍山2011.8.18税费优惠个人购买90平米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上学历或应职称者该买家庭唯一普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助常州2011.9.27公积金放宽家庭最高贷款额度由40万调整为50万元，个人最高贷款额度由24万元调整至30万元吉林市2011.11.9公积金放宽公积金贷款90M2以下首套房可申请二套房公积金贷款长春2011.11购房落户对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求重庆2011.11.15购房补贴重提购房退税，强调对首次置业补贴武汉2011.12.1税费优惠对普通住房的价格标准进行了调整，使得更多刚需享受到契税减半优惠合肥2011.12.1公积金放宽家庭最高贷款额度由35万调整至45万元，个人最高贷款额度由25万元调整至35万元天津2012.2住宅标准自2月1日起同时满足建筑面积144㎡以下，容积率1.0以上，成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅，二手房交易中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关武汉2012.4.23武汉市公积金管理中心单方缴存的职工购买90㎡以下一手房，最低首付由三成调低到两成；月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到45%;以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款，现在单方缴存人就可申请最高额度60万元。扬州2012.7.1购房补贴针对精装房建筑面积在90㎡以下的，对购房人给与所购房屋合同价款6%的奖励；对90㎡以上、12㎡以下的，给予所购房屋合同价款5%的奖励；对120㎡及以上、144㎡以下的，给予所购房屋合同价款4%的奖励南京2012.10。23购房补贴23日南京市出台《关于拉动内需扩大消费的若干意见》，明确加大住房公积金政策支持力度，并对入选“321”计划的人才，首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并给予补贴。城市时间微调政策具体措施佛山2011.10.11放宽限购条件宣布放宽限购条件，当日被叫停。成都2011.11资格审核成都市房管局宣布，将放松对购房者的资格审查，迫于舆论压力，该项举措最终宣告流产。重庆2011.11.15购房津贴重提购房退税，强调对首次置业补贴，将原本网上签约时对购房者的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行中山2012.1住房限价上调2012年1。12起，住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可进行网上备案芜湖2012.2购房补贴2012年买房契税全免；够90㎡以下房子，给予50至150元、㎡不等补贴；根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴购房入户政策等上海2012.2限购变化居住证3年以上可购二套房，一星期后叫停河南2012.6.24限购放宽凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准率下浮30%幅度内的优惠珠海2012.7.13松绑双限令决定全市取消限价，前山河以西取消限购，“仅仅执行252天，珠海楼市的双限令夭折。媒体刚刚从相关渠道证实，珠海市政府下午召开会议，决定全市取消限价，前山河以西取消限购！义乌2012.7.31取消楼市限购令7个月7月31日，相关媒体从浙江省义乌市房地产管理处获悉，义乌出台地方版限购令，有效期至2011年12月31日。此后并未将限购政策延期，也未出台新的限购政策。自今年开始，不管二手房还是新建商品房，已经不再限购，购房者可购买任意套数住宅。地方政府试图突破中央调控，一时“微调界”风起云涌，或被中央勒令停止（坚持限购政策底线），或被中央默许政策环境可以看出，中央政府对地方微调容忍的上限是不能触及到限购政策的根本，即坚决不能放松对多套房需求的限制，但是地方政府可以适当地出台鼓励首套刚需的政策。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010中央政府并未根本放松调控，市场回暖，但不会出现爆发式增长后市预判随着长效机制的稳步推进，特别是房产税试点的启动以及保障房的大跃进发展，为“限购”等行政性调控手段的退出奠定了一定的基础。未来市场回暖已成必然之势，但却让人联想到09年下半年整个行业的爆发式增长。未来暴涨行情绝无可能发生：一方面源于中央政府并未根本放松调控；进一步说，市场更缺乏09年地方政府全力推动的激情。流动性释放！财税改革房产税开征大势所趋温和复苏Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010我们对中短期后势的基本概况为：宏观环境房地产政策12调结构促进经济平稳增长继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善调结构背景下政策总体偏紧，房地产业进入平稳发展期大环境总结房地产走向3城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,20102.2项目城市解读Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,201021到2020年，南昌行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。——《南昌市2003-2020城市发展规划》西进城东片区瑶湖组团南延东拓象湖新城莲塘组团乐化组团昌北开发区北控新建县九龙湖市中心朝阳洲湾里组团青山湖片区城市规划南昌城市外拓；规划格局从“一江两岸”到“双城八片”，贯彻执行“东进西拓,南延北控”八字方针Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010人400450500550200320042005200620072008200920102011450.77460.79475.17483.96491.31494.73497.33500.4504.95家庭人口：南昌家庭户数及人均住房面积呈逐年增加，但增加幅度较慢，表明刚性需求（首置+首改）逐渐增多南昌人口（人）人均住房建筑面积（平米）随着经济水平的不断提高和城市面积的不断扩大，2011年南昌市户籍人口突破500万关口，达到504.95万人；南昌人均居住面积近几年不断增加，但增长幅度较缓至2011年南昌市市区人均居住面积32.68平