木渎地块项目定位报告

1木渎地块项目定位报告2一．吴中区概况二．吴中区房地产市场情况三．木渎地块项目定位3吴中区简介吴中区位于历史文化名城苏州南部，北与苏州古城、苏州工业园区、苏州高新区接壤，东连昆山市，南接吴江区，西衔太湖，与无锡、浙江省湖州隔湖相望。区域人口112.84万，其中常住人口89.87万人，暂住人口22.57万人，外籍人口0.4万人。下辖苏州太湖国家旅游度假区、吴中经济开发区、穹窿山风景管理区和7个镇、8个街道及6个国家4A级景区。一．吴中区概况4吴中区整体定位概况规划定位：依托西南区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州木渎建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。一．吴中区概况吴中区5用地布局与功能分区：苏州吴中区分为六大板块，从东往西分别是甪直板块、新双湖板块、城区板块、城南越溪板块、木渎板块和环太湖板块。甪直板块打造自然生态环境良好的水乡古镇。新双湖湖板块是苏州市东南部以居住和休闲功能为主的滨水新区，吸引了不少园区的客群。城南越溪是吴中城区的城市副中心。木渎板块是苏州西南片区繁华城镇中心。环太湖板块打造生态旅游度假区，太湖新城一带比较热。吴中区区域划分甪直板块、木渎板块---产业、旅游尹山湖板块---休闲、居住环太湖板块---科技、山水、创新、金融、旅游城南越溪板块---教育、创新城区板块---商贸、文体、科技、金融一．吴中区概况甪直板块新双湖板块城区板块城南越溪板块6吴中区工业产业布局一．吴中区概况2014年吴中区完成了吴中开发区经济社会各项事业迅速腾飞，形成了以苏州吴中太湖新城为龙头，城南建成区和越溪城市副中心、尹山湖·独墅湖双湖新城区为支撑的“一体两翼”城市板块和以吴中综合保税区、东太湖科技金融城、吴淞江科技产业园、河东高新工业园、东吴工业园、旺山高科技工业园、尹山国际汽车城“四园一区二城”的产业载体。吴中综合保税区吴淞江科技工业园尹山国际汽车城河东高新工业旺山高科技工业园东太湖科技金融城东吴工业园7吴中区旅游服务业—环太湖山水文化大园林一．吴中区概况苏州市吴中区旅游资源丰富，在苏州市旅游的位置举足轻重，拥有苏州太湖国家休闲度假旅游区，占太湖2/3的面积，占据江南10大水乡古镇的3席（甪直、木渎、光福），包揽苏州10大最美乡村的7个。提出以“太湖、古镇、都市”为着力点，驱动实现“国际滨湖休闲度假旅游名区”的总体目标。发展九个特色小镇，驱动吴中旅游产业的发展。远程候机楼、各种类型的旅游集散服务体系，完善吴中旅游综合服务体系。石湖景区环太湖休闲度假带太湖山水城旅游度假区西山景区东山景区甪直古镇南太湖生态休闲区东太湖景区8吴中区交通-轻轨一．吴中区概况已建成轻轨一号线：从吴中区木渎---新区狮山核心区---姑苏区市中心----园区现代大道沿线---湖东钟南街吴中区在建轻轨七号线一期：木里→苏州湾北→天鹅荡路→文溪路→越溪→石湖莫舍→蠡墅→红庄规划中轻轨五号线：太湖度假区集散中心→花墩村→石中路→育新路→茅蓬路→上供路→木渎南→金山路→金枫路南→枫瑞路→长浜桥→塔园路南→竹园路→港务路→劳动路→盘胥路→南门→南园路→莫邪路→通园路→星港街→星波街→李公堤→石莲街→星湖街→车斜路→园区体育中心→方洲公园→星塘街→沈浒路→榭雨街→葑亭大道→阳澄湖（站点未最终确定）。轻轨一号线：已经通车轻轨五号线：2020年通车轻轨七号线一期：2017年通车三条线路未来可通过换乘联通苏州各大区域。9一．吴中区概况吴中区交通-主要管道路网随着中环西线的贯通，吴中区路网得到进一步完善，30分钟内可达到苏州各大区域。10二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系2008-2015供应：吴中区市场自10年开始，供求基本稳定，13、14年新区供应大量土地，价格虽然稳重上升，但销售压力相对较大。需求：09年受政策利好影响出现一定的需求井喷，自11年开始需求开始出现阶梯式上升，至2015年出现成交井喷效应。价格：自11年以后价格波动相对较小，自2013年开始价格进入平稳上升通道，年涨幅在3-5%。20082009201020112012201320142015商品住宅供应（万平米）69.41130.37130.34166.43142.69283.33304.51246.49商品住宅成交（万平米）32.36177.46124.1988.30157.93225.38251.31369.75成交价环比增长05.4628.205.18-9.404.565.183.49成交价格（元/平米）78308257105851113410087105471109311481存库量(万平米)187.8040008000120001600020000-50.000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002008-2015吴中区年度供求走势以上2015年数据仅截止12月21日。11二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系---2015年月度数据供应：2015年供应量主要集中上半年3-6月及下半年8、9月份。需求：全年成交呈现上升事态，房源供不应求状态。价格：6月后，房价进入快速上升期，成交均价在10月后维持在12000元以上，对比上半年价格增幅达到12%123456789101112商品住宅供应（万平米）6.883.0428.6314.4815.8154.134.6329.0939.2122.3418.1010.16商品住宅成交（万平米）16.3311.8822.0133.1929.6440.6636.7735.6640.8141.5337.8923.40成交价环比增长9.85-9.89-0.52-1.80-0.252.580.666.75-2.116.648.233.45成交价格（元/平米）119591077610720105271050010771108421157411330120821307713528存库量(万平米)187.80400080001200016000200000.0050.00100.00150.00吴中区月度供求走势以上2015年数据仅截止12月21日。12二、吴中区房地产市场情况吴中房地产市场板块划分情况甪直板块城区板块吴中区是苏州市面积最大的区域，总共分为六个板块：城区板块、木渎镇板块、甪直镇板块、位于园区边缘尹山湖板块、城南越溪板块、环太湖太湖新城板块。本案项目名称：正荣华府产品类型：高层、多层、小高层在售面积：88-268㎡均价14000元/㎡项目名称：永新大成郡产品类型：高层在售面积：86-180㎡均价12000元/㎡项目名称：红星国际生活广场产品类型：高层、洋房、商业在售面积：97-137㎡均价12500-13500元/㎡项目名称：诚河新旅城产品类型：高层、多层、小高层在售面积：95-133㎡均价11500元/㎡狮山区域项目名称：尼盛滨江城产品类型：高层、小高层在售面积：80-108㎡均价8500元/㎡项目名称：旭辉香格里产品类型：高层、多层、小高层在售面积：90-120㎡均价14000元/㎡木渎板块木渎板块13三、木渎地块项目定位木渎项目概况—木渎规划分区规划----苏州木渎镇打造历史文化名镇，核心住宅区较为显著，周边商业环绕，出行便捷，教育用地分布也较为集中，工厂在木渎北部的高新区。产业布局----木渎古镇第一产业不断降低，耕地在逐步减少，第二产业传统产业为主导，高新产业崛起，通讯设备，计算机及其他电子设备制造业有较大潜力。第三产业的旅游业发达居住用地----木渎板块居住用地供应较为集中，现已经基本开发完毕，未来土地供应稀缺。意向地块核心住宅区商业用地商业用地14三、木渎地块项目定位木渎地块项目概况—区位本案华润万家木渎南行实验小学木渎范仲淹实验小学新区一中外国语学校木渎第五小学美罗泉屋苏州乐园木渎实验中学天虹百货木渎商城东门町大润发金枫时代广场木渎影视城木渎人民医院欧德福购物中心中环西线本项目位于中环西线沿线，地铁1号线旁，交通便利，商业繁华，周边配套较为齐全狮山区域15木渎项目概况—规划控制要点地块未挂牌，地块规划指标如下：地块面积：76405.86平米用地性质：住宅容积率：≤2.2可建面积：约168092.892平方米建筑密度：≤35%绿地率：≥37%控高：不作要求公共设施：物业用房最小不得低于100平米建筑面积，社区居委会用房最小不得低于400平米建筑面积车位：满足《苏州市建筑物配建停车位指标》要求项目民用建筑需满足节能要求三、木渎地块项目定位16木渎项目四至及周边环境情况地块东侧金枫路地块北侧河道地块西侧河道地块南侧竹园路三、木渎地块项目定位地块东南角目前为大运城售楼处，后期需要拆除，可做售楼处和示范区17三、木渎地块项目定位木渎地块项目概况—交通本案中环西线本项目位于中环西线沿线，地铁1号线旁金枫路地铁站，南面有苏福快速路，与南环快速路对接，未来中环快速路全线贯通。地铁一号线狮山区域18三、木渎地块项目定位本案华润万家木渎南行实验小学木渎范仲淹实验小学新区一中外国语学校木渎第五小学美罗泉屋苏州乐园木渎实验中学天虹百货木渎商城东门町大润发金枫时代广场木渎影视城木渎人民医院欧德福购物中心中环西线本案位于吴中区木渎板块，居住区较为集中，商业配套非常丰富，学校资源较多，但位置较远。项目概况—配套教育商业休闲医疗红星国际生活广场狮山区域19木渎项目概况—周边规划另：苏州吴中区土地储备中心出让文件明确：地块周边基础设施达到“七通”（通路、通电、供水、排污、雨水、通讯、通有线电视），但“七通”不作为土地交付时的前置条件。对地块周边基础设施情况中出让人承诺的“通电、通讯、通有线电视”是指地块具有的配套条件，具体接通工作由受让人自行与相关部门签订合同，涉及的相关费用由受让人自行承担。出让人承诺的供水、排污、雨水，距地块红线200米范围内视作到位。项目东侧：新区自来水供水服务厅；项目北侧：吴中区科技金融服务中心；项目西侧：金竹广场；项目南侧：合景领峰。另外，项目东南角侧为大运城售楼处，目前该项目在售，拆除售楼处需要一定时间。三、木渎地块项目定位20项目位于吴中区政府重点发展区域，整体规划非常完善，教育、商业、医疗配套齐全，发展潜力巨大。项目在地铁1号线金枫路站出口处，距离高新区狮山区域一站路，交通非常便捷，出行方便。区域房地产市场已经成形，周边项目已基本交付，其他项目也是即将交付，居住氛围浓厚。就木渎地块自身来讲，各项指标合理，规模适中，北边西边沿河，南向面宽较大，有利于规划布局。如该地块能以合理价格获得，将补充苏州公司项目产品线，总建面有16.8万方，两年内快速销售完毕，则能够实现资金高周转。地块小结三、木渎地块项目定位21三、木渎地块项目定位木渎区域供求关系以上2015年数据仅截止12月21日。供应：13年之前房源供应平稳，自13年开始出现较大幅度增长。该范围内所有已拍地块未全部上市，未来有48.33万方供应量，存在很大机会点。需求：13年之前整个区域成交快速上升，12、13年需求开始增加，2015年成交量暴增。。价格：13年之前收成交量影响该区域价格波动较大，但可参考性低，12、13年价格平稳上升，2014年增幅达到6.4%。20082009201020112012201320142015商品住宅供应（万平米）17.5933.4027.5045.1829.1568.0547.7367.75商品住宅成交（万平米）6.5331.4428.5621.4841.9755.3655.1668.04成交价环比增长2.5922.485.64-9.575.436.37-3.43成交价格（元/平米）86718896108961151110410109741167311273存库量(万平米)48.33040008000120001600020000-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050