机床厂项目投资决策报告

无锡机床厂项目投资决策汇报目录一、项目简介二、宗地概况三、高端市场分析四、项目初步方案五、操作模式分析六、资金解决方案七、项目测算一、项目简介1.1城市片区市场划分图：地块位置佳坐落于江宁区天元中路68号，南临天元中路，，北面为惠民路，东、西侧分别为绿野房地产项目及。建成后的地铁1号南延线将从小区门前经过宗地梁溪河组团宗地区域在无锡城市的位置宗地在区域组团的位置中心区中心区区域中心A.区域位于无锡市西区-河埒区域B.宗地位于河埒区域近城市中心区■□1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。■□2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。■□江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。■□2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。■□2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。宗地一、项目简介1.2、宗地与城市的关系:交通便捷、与城市联系紧密宗地距离城市中心区仅2公里，车行只需10分钟内；距离区域中心约1.5公里。明年无锡市重点工程—“开源大桥”及“学前西路”延伸段的建设将大大缩短与宗地与市中心的距离。同时运河西路的建成通车及湖滨路的道路改造拓宽将提升宗地与城市之间的联系，使宗地通往城市各个区域更为方便；与城市联系更为紧密便捷。如下图：宗地周边重点道桥工程列表1.开源大桥及学前路延伸段2.湖滨路拓宽改造成六车道3.运河西路建成通车4.盛新桥5.青祁高架及惠山隧道1.开源大桥及学前路延伸段2.湖滨路拓宽至六车道3.运河西路已建成通车■□1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。■□2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。■□江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。■□2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。■□2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。土地属性等级描述（配套共分成5个等级）配套设施教育文化1宗地处于无锡传统的文化聚集区，区域内幼儿园、中小学、大学、科研院所、博物馆、少年宫均有分布：幼儿园：滨湖实验幼儿园、河埒幼儿园（二级）；蠡桥幼儿园、华晶幼儿园（三级）。小学：蠡桥小学（三级）等。中学：青山高级中学、湖滨中学（一级）等。娱乐休闲２宗地依托市中心及湖滨路酒吧一条街发达的娱乐休闲功能，其南侧为仙蠡墩遗址公园，距市体育中心和太湖广场均在2公里范围内；同时周边2公里范围内共有5家1级酒店，娱乐及健身资源丰富。医疗配套１宗地周边有无锡协和医院（甲二级）、水秀医院（二级）、无锡市手外科医院（甲二级）、无锡四院（一级）、滨湖医院（二级）等，且处于市中心多家一级医疗配套的辐射范围内，医疗配套极为完善。商业配套１宗地能够受到市中心商业区的辐射；同时距一级商业配套天润发超市约1.5公里；周边还拥有众多中型超市和小型便利店；1.3、周边配套设施：周边配套设施齐全，居民生活方便。一、项目简介运河西路，已经通车，从宗地东侧通过凤翔快速路锡惠山隧道（07年开）宗地周边将新建三座桥梁，分别为湖滨路北端过运河连接学前高架的开源桥、建筑路延伸跨运河的盛新桥及清宁桥。三桥将加强河埒与城市中心的联系，并解决区域入城口的交通拥堵现象连接学前街与湖滨路的高架快速通路湖滨路改双向4车道为双向6车道，2年内完成河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发达；尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的修建与改造力度，随着快速内环线的建成，区域交通将发生质的飞跃，梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞现象也将得到彻底解决。1.4、交通分析•公共交通区域路网发达，交通便利。公交线路、站点较多，可直达市中心、火车站、梅园、鼋头渚风景区等；汽车西站距宗地仅500米。•私家车出行宗地紧临市区主干道湖滨路，周边共有东西向快速路4条，往西1公里即为快速内环线，私家车出行极其便利。一、项目简介二、宗地概况2.1、用地条件：容积率2.5，总建筑面积38.6万平米用地性质居住用地、商业用地总用地面积15.45万平方米容积率2.5总建筑面积38.6万平米建筑密度35%绿地率30%建筑层数无特殊要求限高满足规划要求建筑间距要点满足规范要求退红线要求沿湖滨路需退红线14M，沿运河西路需退红线约8M配套要求4000平米配套用房；公厕二座50平米/座；复建加油站一座；其他公建配套要求满足城市居住区规划设计规范交通规划要点机动车出入口方位：分别在A地块南侧规划道路，B地块沿河两个机动车出入口，及地块南侧规划道路两个机动车出入口。其他规划要点1、小区内停车汽车位不小于1.0车位/100平米，自行车按3.5平米/户设置2、地块内规划道路由及绿地开发商承担建设。3、地块内工业遗产保留措施应征求市文管部意见现状民宅：约37.5亩现状厂房：约194亩2.2景观环境分析周边环境良好，适合作住宅开发。机床厂是典型的机械加工企业，使用的原辅材料中没有持久性污染物，不会在土壤和地下水中产生蓄积。地块周围现存的企业属于污染较轻的工业企业，对本地块不产生明显影响。地块受湖滨路和运河西路的影响不大，需后退道路红线30米，确保住宅内噪声达标。附近最大的污染源为京杭大运河的船舶通航噪声，在距离衰减无法满足住宅区噪声达标的情况下，沿运河一侧的住宅必须安装双层隔声玻璃。综合来看，机床厂地块适宜开发商业、住宅。机床新村居民区正和轮胎商行长达汽车装璜部交通货运咨询服务部滨路健康一村商业区荷叶新村居民区蠡桥村居民区航运公司商业区广电集团加油站精密机床公司试车车间蠡桥村居民区协和医院路西无锡电炉厂梁京杭大运河运河湖滨路仙蠡墩遗址公园带化绿河沿吴大成巷居民区蠡桥村居民区泵站阳光城市花园湖溪河大元机床厂铸造车间木模车间仓库仓库机加工车间装配车间油漆车间锻造车间大件装配车间装配车间办公楼大会堂动力车间磨研所工具车间食堂浴室水产批发市场比例尺1:6000060120m附图机床厂地块周围环境图污水处理热处理二、宗地概况注：无锡市环保局环境研究所提供厂区道路一角现状湖滨路鸟瞰图京杭大运河二、宗地概况2.3、宗地现状：宗地为毛地，南部厂房及北部民宅宗地现状为毛地，由厂房及民宅组成：厂房含三处保留建筑、机床厂的铸工、木模、装配车间和仓库等，湖滨路旁加油（需异地复建）；北侧蠡新村民宅约有170户左右，多数为3层以下老式民宅。保留建筑二保留建筑一保留建筑三二、宗地概况2.４、拆迁分析：共分三期完成拆迁一期拆迁：计划于07年8月底完成二期拆迁：计划于07年12月底完成三期拆迁：计划于08年12月底完成项目获取、委托拆迁签订拆迁协议书完成厂房拆迁完成民宅拆迁二、宗地概况2.5、梁溪河改造：3.客户细分及竞品调研【客户－产品】3.1市场分析050100150200250300350400批准预售及预售登记（单位：万平方米）批准预售111.9162.3170364.37392.8479.6290预售面积172.1149.57192.5310.71300.731443002001年2002年2003年2004年2005年06年上半年预计06年全年全市总体情况(06年到11月份267.76万平米)?供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，预计06年供应量小于05年，全年以成交库存为主，成交量预计保持不变。3.客户细分及竞品调研【客户－产品】3.1市场分析全市总体情况(06年均价)?无锡全市商品住宅均值走势图257827163251337134793751401340964136414041274145415041752904315310002000300040005000均值（元/M2）2578271629043153325133713479375140134096413641404127414541504175增幅1.305.356.928.573.113.693.207.826.982.070.980.98-0.60.440.560.6003年1季2季度3季度4季度04年1季2季度3季度4季度05年1季2季度3季度4季度06年1季06年2季预计06年预计07年从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，预计06年全年均价将在波动中保持平稳，根据增长率推算，预计07年全市总体均价在4175元/㎡.3.客户细分及竞品调研【客户－产品】3.1市场分析全市总体情况客户对面积的需求逐年增加，市场主力为120-140的三房，140以上的大户型市场其次，80-100的两房需求基本稳定在10%左右0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%04年无锡市区商品住宅成交面积分析比例5.32%4.71%17.65%13.81%30.11%16.41%11.98%60以下60-8080-100100-120120-140140-160160以上客户热衷于120-140的三房产品80-100的两房与四房需求比例基本相同100-120的小三房与大两房也占了不小的比例0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%05年无锡市区商品住宅成交面积分析比例1.98%2.80%10.59%17.72%42.78%8.68%15.45%60以下60-8080-100100-120120-150150-180180以上三房需求度有所上升两房需求下降明显需求有所上升，客户对面积需求开始放大0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%06年上半年无锡市区商品住宅成交面积分析比例2.75%2.27%1.58%8.82%20%35.20%10.51%15.87%60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上两房需求保持在10%左右面积段在120-145之间的三房最受欢迎145以上的大户型市场总量稳定在25%左右比例持续上升，性价比是客户选择的最大理由3.客户细分及竞品调研【客户－产品】3.1市场分析区域内楼盘总体情况(缺总结)深圳茂业天安项目首席（预计7300元/㎡）世贸中心07年将推出项目本宗地阳光城市花园（花园洋房）6500-7000元/㎡中大颐和湾7000元/㎡嘉德中央公园6700元/㎡新梁溪人家（别墅）6500元/㎡凯燕环球中心12000元/㎡禾嘉国际酒店公寓8600元/㎡目前在售项目外贸印刷厂财政局两年内推出地块轴承厂3.客户细分及竞品调研【客户－产品】3.1市场分析竞品分析竞品项目名称：阳光城市花园二期D区距离宗地（公里）当期用地（万平米）12容积率1.8建筑面积（万平米）21.7开发现状共3期，已开发2期，3期预计年底推出项目主打地段、配套产品类型户型类型户型面积户型均价销售速度社会新锐青年之家高层