杭州古墩路项目商业规划报告

杭州古墩路项目商业规划报告专业创新真诚服务1目录一、杭州宏观环境分析___________________________________________________31、城市概况________________________________________________________________31.1城市区位________________________________________________________________________31.2城市交通________________________________________________________________________31.3城市人口________________________________________________________________________32、宏观经济数据_________________________________________________________42.1GDP、人均GDP__________________________________________________________________42.2产业结构________________________________________________________________________52.3居民储蓄、人均可支配收入_______________________________________________________52.4社会消费品零售总额_____________________________________________________________63、城市总体规划____________________________________________________________73.1杭州市总体城市规划_____________________________________________________________73.2杭州市居住区发展规划___________________________________________________________73.3杭州市商业规划_________________________________________________________________8二、项目界定___________________________________________________________91、项目介绍________________________________________________________________92、项目地块自身条件分析____________________________________________________93、项目地块商圈确定_______________________________________________________11三、区域市场分析______________________________________________________131、区域商业供应分析_______________________________________________________131.1区域商业---购物中心___________________________________________________________131.2区域商业----商业街____________________________________________________________161.3区域商业供应缺失----餐饮、休闲娱乐____________________________________________312、区域人口分析___________________________________________________________322.1区域人口数量及特点____________________________________________________________322.2区域人口分析------被访者研究__________________________________________________332.3区域人口分析-----被访者餐饮习惯偏好____________________________________________352.4区域人口分析----被访者休闲娱乐习惯偏好_______________________________________412.5区域人口分析----小结________________________________________________________443、主力商家访谈___________________________________________________________443.1商家访谈方案__________________________________________________________________443.2餐饮类商家访谈________________________________________________________________453.3休闲娱乐类商家访谈____________________________________________________________483.4主力商家访谈小结______________________________________________________________54四、项目定位建议______________________________________________________541、项目SWOT分析________________________________________________________54杭州古墩路项目商业规划报告专业创新真诚服务22、针对项目特殊业态筛选（电影院/夜总会/健身SPY/酒吧/量贩KTV）____________55３、定位建议______________________________________________________________56４、项目功能分区及业态规划________________________________________________574.1项目总体功能分区______________________________________________________________574.2项目总体业态规划方案__________________________________________________________584.3项目拟定业态代表性商家对物业的要求____________________________________________624.4项目商业空间讨论______________________________________________________________644.5项目北地块物业一二层至地下一层商铺编号及业态落位明细__________________________68杭州古墩路项目商业规划报告专业创新真诚服务3一、杭州宏观环境分析1、城市概况1.1城市区位杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。1.2城市交通构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架（“十一五”计划）城市交通：加快江东大桥（九桥）、庆春路过江隧道、德胜快速路、秋石快速路、留石快速路、机场高速路拓宽等建设，逐步形成功能明确、级配合理的城市道路网络系统；加快城市快速公交线路，公共停车场、客运枢纽站场等设施建设，构建城市智能交通管理系统平台；加快地铁一期工程建设，力争到2010年前基本建成投入试运行；开展将城市轨道交通系统延伸到富阳、临安和萧山国际机场等地的前期可行性研究。城际公路：建设杭浦高速及连接线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、杭长高速、钱江十桥(钱江隧道)及接线等高速公路，形成市域及对外的“一绕、十射、二连、一通道”高速公路主骨架。铁路：完成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程；建设磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬城际快速轨道交通、加快黄千铁路前期工作；启动铁路杭州枢纽改造工程。水运：完成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等项目建设；启动京杭运河二通道一期工程、新安江、富春江航道升级改造工程，形成以500吨级航道为骨干、100-300吨级航道为基础，干支直达、与其他运输方式相衔接的现代化内河航道网；启动建设钱塘江外海码头，增强杭州水运出海通航能力。航空：加快杭州萧山国际机场二期扩建工程建设，提高客货吞吐能力；开辟新的国际航线航班，加强空港物流，发展临港产业。1.3城市人口2007年末，全市总人口达786.2万人，比上年末增加13.1万人，增长1.67％。在户籍人口中，农业人口384.6万人，非农业人口323.75万人。上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区总人口数（万人）35.9347.9486.7750.3670.8019.17136.2792.67土地面积（平方公里）1831210882637311631222人口密度（人/平方公里）199611546441325722269226261171758从年龄结构上看，杭州20岁以下的青少年和60岁以上的老年比例最高，整体呈现沙漏状；杭州古墩路项目商业规划报告专业创新真诚服务4杭州市市区人口的居住区域多集中在市中心地区，萧山区和余杭区虽然早已并入大杭州，但杭州消费者在思想上对两区域还是比较排外，认同度不高，目前还未得到很好的开发和利用，人口密度也相对比较低。2、宏观经济数据2.1GDP、人均GDP全市实现地区生产总值（GDP）4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6％，连续17年保持两位数增长。其中，第一产业增加值167.57亿元，第二产业增加值2059.15亿元，第三产业增加值1877.17亿元，比上年分别增长2.6％、14.4％和16.1％。三次产业结构由上年的4.5∶50.4∶45.1调整为4.1∶50.2∶45.7。全市按常住人口计算的人均GDP为52638元，按户籍人口计算的人均GDP为61313元，分别增长12％和13.6％，按国家公布的2007年平均汇率计算，分别达到6922美元和8063美元。杭州市2001-2007年GDP情况156817802092251529193441410413.215.017.515.016.017.919.30500100015002000250030003500400045002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年0.05.010.015.020.025.0生产总值（亿元）增长幅度杭州城市人口按年龄分布51264244407225768687307314812724136643781173928664872594987064330143283640200000400000600000800000100000012000001400000160000020以下20-2424-2828-3232-3636-4040-4444-4848-5252-5656-6060以上杭州古墩路项目商业规划报告专业创新真诚服务52.2产业结构杭州的产业结构发展一直相对平稳，第一产业比重逐步减小，第