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杭州西园市场概念简报©2008显章道地产顾问©章道地产顾问概念演进高端物业先例西园视觉西园传播语言策略规划策略规划公司视觉显章道｜杭州西园市场概念与视觉方案第2页高价物业是怎么做出来的？看一下桃花源、青山湖玫瑰园和香墅。显章道｜杭州西园市场概念与视觉方案第3页我们曾经遇到过的一个问题：房屋的物理成本总是那么些，怎么样卖出更高的价格，市场还觉得很有道理？眼前所见的这些别墅市场价在CONTENTS◢桃花源青山湖玫瑰园眼前所见的这些别墅市场价在3000-5000万一栋。项目离杭州市区25公里左右，总占地规模2700亩，纯别墅项目。香墅占地规模00亩，纯别墅项目2005年的时候，项目周边的竹海水韵别墅价格是300万一栋，瑞城的排屋是150万一套，公寓的价约在方米价格约在4000元/平方米。这些项目都赚到了利润，实现了房产本该有的物理构成的价值。桃花源开出万栋桃花源开出800万一栋。显然，它还赚到了房产物理价值之外的附加利润。北京个上市地产公司的老总说北京一个上市地产公司的老总说：这个房子并不很特别，怎么能卖这个价？我说：因为它在桃花源，这些楼移到外面随便哪个园区也就值个移到外面随便哪个园区也就值个三五百万而已。第4页显章道｜杭州西园市场概念与视觉方案这么高的价格预期，看来靠讲卖点是卖不太动的，我们觉得似乎还得有点虚的东西来做，虚的东西大概是宗教与信仰之类的精神诉求。这片地算是城市远郊了那些人怎么愿意开车二十多公CONTENTS◢桃花源青山湖玫瑰园这片地算是城市远郊了，那些人怎么愿意开车二十多公里从一路堵车的市区来到这里呢？还得掏更多的钱？得培育一点客户信仰才好。把这片地命名为“桃花源”因为陶渊明说过桃花源是人香墅把这片地命名为桃花源，因为陶渊明说过，桃花源是人类的理想居住地。我们这片地上有水塘、油菜花、有农田与菜地，还常有薄雾轻绕，确实有点农耕气息的离世感。我们做一个境界，叫隐逸。都是商场上的人，做生意累是不要说了，还不得不张扬一点，但很多人其实不喜欢张扬和出名，内心里还是有点对隐与逸的渴求，最好有时候人还可以消失一下，到一般人不愿意去找的地方去住下来，去生活。这些人就象是马云丁磊陈天桥他们去桃花源住这些人就象是马云、丁磊、陈天桥，他们去桃花源住，估计就有这些精神上的要求。所以，在报纸、杂志和户外广告之外，我们还得有本书，把这个信仰相关的价值说清楚，说透彻。，把这个信仰相关的价值说清楚，说透彻。这本书叫《隐逸生活》，一个季度出一期，80页，杂志状，业主都有，各种办法找出来的潜在业主也给。广告从来不说这是这个城市最好的房子，但市场基本上觉得它是第一名的。第5页显章道｜杭州西园市场概念与视觉方案这么高的价格预期，看来靠讲卖点是卖不太动的，我们觉得似乎还得有点虚的东西来做，虚的东西大概是宗教与信仰之类的精神诉求。CONTENTS◢桃花源青山湖玫瑰园香墅《隐逸生活》，绿城·桃花源客户通讯，2008春季刊。第6页显章道｜杭州西园市场概念与视觉方案这又是一个注定要让板块内别墅价格翻一番才开盘的项目，它是杭州未来8-10年最好的别墅。这个价值也得有现实的销售价格去撑。还是得做客户信仰CONTENTS◢桃花源青山湖玫瑰园还是得做客户信仰。我们建议绿城做“玫瑰系别墅”的产品线品牌，把九溪玫瑰园、上海玫瑰园的价值向其他项香墅海玫瑰园的价值向其他项目传递。项目原来叫“玫瑰溪谷”，我们建议把名改了，叫青山湖玫瑰园，后来我们发现，这其实算得上是绿城第十个玫瑰园了得上是绿城第十个玫瑰园了。这个是信仰点。第7页显章道｜杭州西园市场概念与视觉方案附录：《玫瑰法则——绿城玫瑰系别墅发展原则简读》全文市场以其自身信奉的原则从浩瀚的产品中遴选结果，积累成普遍价值观，对于住宅产品而言，市场看重其在地缘与文脉上的二维度观察，也将其放在时间标尺上进行三维度审视，经典性的实现程度常常就标示出价值的刻度。地缘、文脉与时间正是绿城玫瑰系别墅三大发展原则，本文简读“玫瑰法则”可望有助于认知别墅价值形成的基本链路。丰盛感。杭州中泰乡那片2700亩的坡地上下长着果树、油菜花，野草丰美，水塘遍布，薄雾轻绕，具有浓郁的农耕气质。未来的社会精英为什么会驱车20多公里住到这片远离城市的土地上来呢？因为他们有隐逸之心，商场不免张扬，生活却刻求安宁。许多人心中深藏着一个私有的空间一个纯净的桃花源滨海地理叠加历史演变后创造并累积成独特的文化，仿佛是对西方文明的历史影射，新华路、思南路、湖南路等地的老洋房交织着上海的繁华旧梦与当下的新鲜想象，多元融合是上海的文化气度。上海的城市特征给了上海玫瑰园如此的启示：多元建筑风格的融合及基于本土化的折衷可以创造与城市文脉相生相长的社区。玫瑰系营造的一大根本原则。玫瑰系别墅只选择具有经典特征的建筑风格，这是对人类关于优秀作品普遍审美观念的认同，也是希望将时间浓缩到一栋经典建筑上以便给单一个人以更丰富的人群共同经验，经典正反映了人群经验的集成。九溪玫瑰园和杭州桃花源东区的北美别墅、杭州桃花源南区、上海玫瑰园与长沙青竹园的则，可望有助于认知别墅价值形成的基本链路。玫瑰法则绿城玫瑰系别墅发展原则简读人心中深藏着个私有的空间，个纯净的桃花源，隐逸就是这片土地与未来住户之间深切的共同气质，桃花源别墅是一个隐者。这种地缘所传递给营造者的气度是如此强烈，谁都不愿意去更改这些土地的本源属性，新建的独立别墅匍匐于水塘边、半坡上，像个传说中的村落一样，暗暗透析着藏匿起来的诗意。规划师、建筑师在踩踏青山湖玫瑰园这片1600相生相长的社区。法式、意大利式、地中海式、西班牙式、英式风格别墅在上海玫瑰园各组团内的集成与混搭，完成了对上海近百年历史的象征。上海老洋房的特征表现出因业主个人偏好、自然地理、水土气候及建筑材料因素影响下的变异，上海玫瑰园充分理解这种变异的折衷主义精神，并在运用各种建筑风格之时进行调和统一在庄重典雅的意蕴之中并通过墅、杭州桃花源南区、上海玫瑰园与长沙青竹园的多元欧式别墅、杭州桃花源十锦园古典中式别墅等，融合于当地的自然条件之中，虽是短期建成的建筑群，却传达着历史与经典的意蕴，总体建筑印象和建筑与景观的局部总能给人一定的时间感，给人以遇到多年故交般的亲切感受，呈现可传至百年的神态。传承人类经典艺术成果反映了玫瑰系重视过绿城对别墅营造艺术的探索一直未有停滞，十年前的九溪玫瑰园现今已成为全国知名别墅园，首个列入“福布斯中国十大豪宅榜”的杭州社区，二手市场挂价居高不下且成交迅速，不少名人的入住更使其成为经久的话题。加上杭州桃花源、新疆玫瑰园长沙青竹园上海绿城玫瑰园南京玫瑰园规划师、建筑师在踩踏青山湖玫瑰园这片1600亩的山地时，仿佛面对着一套庞大无比的巨著，深感研读其内容与禀赋是一件异常复杂的浩瀚工程。这是十大玫瑰系别墅园中地形起伏昀大的项目，同时也是自然条件昀为丰富但复杂的山地。推掉树木，平整土地，建造住宅，当然比较容易，设计与工程进度均很快，但绿城对地缘的基本态度决定了这种项目将缓缓地推进，准备用十年时间完成建设。总时进行调和，统在庄重典雅的意蕴之中，并通过在细部运用装饰主义的手法创造时代感，使社区和谐相生，传达海派建筑的开放和融合特征。研读文脉让建筑商从城市精神的角度理解未来该有的创作，上海玫瑰园成为业界的高端话题本质上是历史文化的又一次胜利，历史文化为当下的时代创造了新的价值。当然，绿城在杭州桃花源、广州桃花源都对城市所承载文化或普遍的人类梦想进传承人类经典艺术成果，反映了玫瑰系重视过去这一反向时间轴的态度，对于未来这一正向时间轴，绿城通过调用与整合全球优秀资源实现对园区与人的关系发展符合人性需求的预设与规划。建筑在功能、审美、空间、路径、边界等等方面对人具有强制性影响，甚至对人的生活方式进行了预先安排与约定，在一定程度上还决定了一个家庭的人际关系。九溪玫瑰园与桃花源的居住者是不瑰园、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园、南京玫瑰园、广州桃花源、桐庐玫瑰园、新昌玫瑰园，十年在全国的九个别墅园区，使绿城玫瑰系别墅成为全国行业研究的昀大范本之一。十年过去了，青山湖玫瑰园作为绿城第十个玫瑰园再现杭州，之前十年的演进具有传奇色彩，之后十年的玫瑰园将可能演绎出更强的故事性。项目将缓缓地推进，准备用十年时间完成建设。总建筑师邬晓明说，他将要花大量时间一步一步去观察山地的每一个角落，以便寻找出大树之间的空隙，一栋一栋把建筑衔进去。那些大树是动不得的，整个开发团队对那片摄人心智的浓荫形成了一种敬畏与仰慕情绪，这些浓荫是大自然至高无上的成果，是属于未来的主人的的。这些浓荫也将向未来的主人传达这样的信息：自然是人的良师益友，人对自州桃花源都对城市所承载文化或普遍的人类梦想进行了分析与导入，桃花源别墅以相当纯粹的方式映照了陶渊明《桃花源记》所记述的千年前的人类理想主义居住方式。西湖对于杭州城市的功能越来越趋于公共性休闲广场，其在历史上承载的宜居功能渐被替代，绿城理解到这个城市正在寻找新的宜居湖泊，这是历史在推动一个城市人群的生活变化，相距40余公里庭的人际关系。九溪玫瑰园与桃花源的居住者是不相同的，前者重视与城市的联系，后者关切与城市的相隔。绿城在前期研究一个项目可能的客户群落，以主体客户意愿为设计蓝本，融合全球性高品质园区的规划思想，对人的未来既给予满足感，又为他们引导一个更符合人性的改变方向。现在，杭州桃花源的业主已经习惯于在湖边会所用餐，把它理解成私有别墅之外的第二餐厅，理解成为一个低密度地缘法则保留自然的本质属性，将土地的气质承续于今后园区的生命系统，这是玫瑰系别墅园发展过程中对于土地自然资源的基础态度。绿城研读土地的时人传达这样的信息：自然是人的良师益友，人对自然的友好态度将久远地造福于人类。青山湖玫瑰园是一个仁者，人与生态的和美形态将通过倡导普世的公益理想而成长为园区的氛围。无法研读土地关系的人员在绿城是不可思议的文脉法则史在推动个城市人群的生活变化，相距40余公里外的青山湖却将由度假性资源转向居住功能。绿城玫瑰系形成由九溪玫瑰园、桃花源到青山湖玫瑰园的西向开发路径，本质上是传达并满足这个城市的居民所历来渴求的在风光中居住的梦想，这就是杭州，这个昀适合人类居住的城市所普遍信奉的精神。成私有别墅之外的第餐厅，理解成为个低密度社区的邻里中心。长沙青竹园将高尔夫运动与人的日常生活建立关系，以18洞阳光球场与9洞灯光球场的组合引导业主主动承接这一日益全球化的保健运动。青山湖玫瑰园将通过多级园区道路系统、多会所、浓荫保护、湖岸游艇等资源组合，向未来业主演绎一种新的“仁者乐山”的可能。当一切都变得安宁甚至平淡，玫瑰园系园区依候有一个基本的方法，就是找到这一块土地像谁，预判未来长在这块土地上的建筑与看待迎面走来的一个人的方法类似，他是一个尊者还是隐者，抑或智者、仁者？土地有天性，关键是读懂它。北依西湖，南俯钱塘江，五云山上这片高树林立的土地散发着年长者的沉稳与尊严，这就是土地的气质，绿城让从这文脉法则绿城对自然抱有一贯的态度，对人的存在也形成了系统的原则，人的存在历史构成了城市、区域和基地的文脉，其出自内心的人文主义抱负使绿城玫瑰系在处理文脉关系时诞生出一代精品——上海绿城玫瑰园。时间法则玫瑰系坚守绿城对人、对自然的原则后，已足以创造美好生活的瞬间状态，足以定格桃花源的诗意村落、上海玫瑰园的海派意象和长沙青竹园的奢华片断。然而，人生是一个持续过程，园区更将影当切都变得安宁甚至平淡，玫瑰园系园区依然会让时间的奇妙运动陪护你发展出更丰富的未来。(吕小利，杭州日报，2008-7)片土地长出来的九溪玫瑰园像尊者，美式山地别墅深藏于大树后，强烈地暗示出深厚的阅历与生活的绿城瑰园。尽管历史上上海从没有成为都城，但它天然的华片断。然而，生是个持续过程，园区更将影响许多人的持续生活，对时间因素的处理同样构成第8页显章道｜杭州西园市场概念与视觉方案这也是一个要超越板块定价体系的案例，以相对较偏的主城位置，超过以往豪宅的价格。这个案例的客户信仰我们着手从家CONTENTS◢桃花源青山湖玫瑰园这个案例的客户信仰，我们着手从