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松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789目录壹、市场部分一、上海商铺市场分析二、松江商铺市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商铺现状与发展前景分析贰、项目分析一、项目情况二、SWOT分析叁、项目定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、项目定位四、产品改进建议五、价格定位松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789壹、市场部分一、上海商铺市场分析1、市场运行概况商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步入了成熟的阶段。郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。商业进入实物消费与服务消费并重的阶段丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段，零散型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面如果没有压力，完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向城市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不足等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措施或等待各方影响因素渐渐消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式获取收益。松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317892、价量分析全市商铺供需比963402000004000006000008000001000000120000005年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度06年第二季度06年第三季度02000400060008000100001200014000需求面积供应面积均价价格方面，06年前三季度上海商业市场成交均价10430元/平方米，与去年同期9117元/平方米，上涨了13％，今年以来，上海商业价格平均以每季度2％的涨幅环比上升。从价格走势上我们可以看到，2005年至今全市商业的成交季度均价的环比波动较大，其中06年二季度在市场供需两旺的情况下，成交均价为05年来最高点，达11445元/平方米。从供求方面看，2006年三季度供应量总计约为110万平方米，月均供应36.7万平方米，较第二季度月均33.2万平方米升高11%；成交总量约为55万平方米，月均成交18万平方米，较第二季度月均成交28万平方米下跌36%。供求比约为2：1，呈供大于求态势，存量大部分主要来自一些缺乏人气和整体配套的商用物业。总体来看，今年前三季度全市的商业项目供应与去年相比都有较大幅度的提高，而对于06年来说，除第一季度外，二、三季度的势头都较为旺盛；相比较而言成交情况都表现的较为稳定，4月份接近32万平方米的成交列06年各月之首。松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317893、全市商铺成交情况分析2006年全市商铺成交量分析(平方米)683300220032388299034411496331685670500100015002000250030003500小于2020-4040-6060-100100-120120-140140-200200-250250-300大于3002006年全市商铺成交共13927套，其中，60-100平方米的商铺与20平方米以下的商铺各占21.6％与21.5％。小面积商铺成为市场的绝对主力。而在100平方米以上的商铺中，140-200平方米的商铺成交最多，占到总量的8.3％。2006年全市商铺成交总价分析(元)6969826971213113444143575871345010002000300040005000小于20万20-40万40-60万60-80万80-100万100-150万150-200万200-250万大于250万2006年全市商铺成交总价在20-40万元之间的商铺达到总量的31.7％，小于20万的商铺为第二多，有约25.7％。由于小面积商铺为市场的主力需求，使得40万以下的商铺成交达到总量的57.4％。松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317892006年全市商铺成交均价分析(元/平方米)5031962139226991210200133152585870500100015002000250030003500小于40004000-60006000-80008000-1000010000-1400014000-1800018000-2200022000-24000大于280002006年全市商铺成交均价中，由于市中心楼盘供应量有限，使得小于4000元/平方米的商铺成交位列第一，达到23.8％，此部分多为外环以外的偏远地区商铺成交构成；8000-10000元/平方米的商铺位列第二，为19.4％。松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789二、松江商铺市场分析1、价量走势松江商铺供需比666802000040000600008000010000012000014000016000018000005年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度06年第二季度06年第三季度0100020003000400050006000700080009000需求面积供应面积均价价格方面，06年三季度松江商业市场成交均价6512元/平方米，与去年同期6662元/平方米，下降了2％，今年以来，松江商业价格平均以每季度0.5％的微弱涨幅环比上升，这是由于在松江的房地产开发进程当中，商铺则逐步向环线外延伸的趋势所致。2006年第三季度，在房地产市场传统旺季的带动下，松江区商业项目成交均价达到了6668元/平方米，较上季度6314元/平方米上涨了6%。由于松江住宅市场平均入住率较低，缺乏一定的人气，故为商铺的去化带来一定的抗性，随着规划的逐步落实以及配套设施的日渐完善，松江的商业市场的价格仍存在一定的上升空间。供求方面，06年三季度松江商业市场的供应量为33万平方米，与去年同期9万平方米相比，超出了近三倍的涨幅；今年的成交量为19万平方米，去年同期的15万平方米，增加了27％的涨幅；今年松江商业市场整体的供求比为1：0.6，供大于求的情况较为严重，由于一些项目缺乏有效的整体规划，以及强有力的消费群体支撑，导致商业空置面积较大，从而拉大了市场总体的供求比例。松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317892、全区商铺成交情况分析2006年松江商铺成交量分析(平方米)5624291694114424016389138050100150200250300350小于4040-6060-100100-120120-140140-200200-250250-300300-400大于4002006年松江商铺成交共1255套，在单套面积分布中，140-200平方米的商铺成交套数最多，约占全部的23％，此类商铺主要以简餐、小型超市、美容美发等业态为主；而40-60平方米的商铺成交套数也达到19％，位居第二，此类商铺主要以服装、小饰品等零售业态为主。这两个面积段成交套数合计达到42％，成为市场供应的中坚力量。而面积在200平方米以上的商铺成交量明显减少，合计仅约占15％，多为满足一些大、中型餐饮，娱乐等业态的需求。2006年松江商铺成交总价分析(元)391144822322025914711095050100150200250300小于20万20-40万40-60万60-80万80-100万100-120万120-160万160-200万大于200万2006年松江成交总价在60-80万元的的商铺约占到总量的20％；40-60万元及20-40万元也各占到17.5％及17.8％。可见，松江商业市场与市区有明显的不同，明显偏低的单价直松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789接拉低了总价。当然，这也直接反映了当地商铺较低的租金水平。2006年松江商铺成交均价分析(元/平方米)55384927421399101260166050100150200250300小于50004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-1100011000-12000大于120002006年松江商铺成交均价因商铺所在板块不同，差异明显。其中，4000-5000元/平方米的区间最多，达到约22％，这一区间主要为新干线、华泽新苑、海立华亭公寓等位于松江老城区的楼盘，周边配套较为薄弱，缺乏良好的商业氛围；在8000-9000元/平方米的区间的商铺为第二多，达到约20％，这一区间多为位于九亭的九虹商苑成交所构成。松江新城站商业广场初步市场定位报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789三、区域市场分析1、松江新城概况地理区位：松江区位于上海西南，是上海经济比较发达的一个郊区，交通便捷，距市中心40公里，虹桥中际机场25公里，浦东国际机场70公里，沪杭高速公路和沪杭铁路贯穿新城和老城之间。新城区内的主干道——方松路将沪杭高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起，即将开工建设的申松轻轨，由上海经佘山国家旅游度假区直抵松江新城。新城规模：松江新城建设规模与范围已经确定：远期人口50万，建设用地60平方公里。近期人口30万，建设用地36平方公里。而22.4平方公里的松江新城示范区，则是近期建设的重中之重，基本布局是：以中央十字绿化带为轴，北有占地4600亩正在建设的目前全国规模最大的高等教育园区——松江大学城，以及轨道交通枢纽站。