枢密院项目解析

枢密院项目解析联东集团营销策划中心2011.03.151项目概况2规划特点3产品解析4销售分析项目紧邻五环，比邻亦庄，位于京津高速及京津塘高速路之间；距离国贸15公里，亦庄核心配套区7公里，首都机场35公里，亦庄城铁4公里项目区位国贸15km亦庄核心区7km一期二期商业总占地7万一期占地4.79万一期建面3.77万容积率0.78绿地率25%一期共建29栋纯独栋，现基本都已完工，道路及园林修整中；开发商打算根据一期销售情况规划二期产品，现尚未出具体规划；项目南侧是1.1万平米的商业，开发商欲自持打造餐饮街项目概况“枢密院”本是唐、五代、宋、辽、元时代的官署，大抵主管军事；项目秉承了古枢密院思想核心，并以此为案名，以军号作LOGO，意在展示引领独栋办公产品的号召力；“枢密院”案名解析1项目概况2规划特点3产品解析4销售分析四栋异形铜建筑及万余平米下沉式水景广场，是园区精心打造的亮点，这些特色提升了园区整体品质，但采光差、空间使用率低、高成本带来的高价位等原因使铜建筑成了同时期的鸡肋；园区特色景观每栋楼前的绿地都将以高大的灌木围合起来，成为企业私属用地；园区外围（园区与道路间）由几米宽的果岭隔离开退台设计：为了使尽可能多的独栋能观赏到中央广场，广场两侧的产品基本设计成长条状，并设计了面向景观的退台；产品细节退台退台退台退台退台退台退台所有楼栋都有外挂楼梯，虽然后期会用孔板遮盖，但园区整体显凌乱；异形入口外挂楼梯产品细节玻璃罩不少建筑都在某层设置大面积外挂式“玻璃罩”，增强建筑的层次感和采光面积；部分楼栋设置成异形入口，增强了层次感、设计感1项目概况2规划特点3产品解析4销售分析园区的29栋独栋共2-6层不等，首层层高4.5米，二层以上3.9米；2、3层产品均在1000平米以下，沿路设计成低层是为了更好展示里面一排建筑的LOGO；因为小面积户型最易销售，所以好的景观都给了大面积户型2F3F2F4栋小面积异形铜建筑-----园区最具亮点的产品，位于中央景观中4F（退台3层）4F（部分退台3层）4F4F4F4层独栋产品----园区最主力产品，围绕中心广场排布3F（退台2层）6F（退台2层）三栋楼王均占资源优势，2、3层两栋楼王，广场景观观赏面及平层面积均较大；6层楼王位于两条主路拐角处，昭示性极好，而且是园区独一无二的白色建筑2F产品排布1000-2500平米4层产品是园区主力面积，占比58%，平层面积从250-600平米不等；1000平米以下产品占比24%，主要由二三层产品及铜建筑构成，小面积产品也是园区最为畅销的户型（异形铜建筑除外）；三栋楼王分别有2、3、6层三栋建筑构成，基本都占据了园区最佳位置，是最受客户青睐的户型，面积从1546-3291平米，占比18%层数面积段楼栋总面积面积占比小面积主力产品2层500-700531348%3层800-900435099%合计9664317%大面积主力产品4层1000-13004459312%1500-1600230548%1800-20003571215%2100-25004910724%合计222246658%楼王2层1546115464%3层1975119755%6层3291132919%合计3681218%异形建筑2层460-930428747%产品面积1项目概况2规划特点3产品解析4销售分析2011年3月1日开盘，目前还剩余4栋框架，报价1.7万，4栋铜建筑，报价2万，因销售情况好而暂时停盘，打算园区景观完成后，现房高价出售；剩余的四栋建筑均沿街或临广场，景观资源及昭示性均好销售情况财富传媒------------------------航美传媒------------------------红星股份------------------------国窖北京总部------------------中国品味------------------------中天开元------------------------富嘉永盛------------------------亨达麦海------------------------控制系统百星电子------------------------仪器仪表首康南海------------------------贸易中石油北京华港---------------石化有多个客户购买两栋及以上：其中有一个客户购买三栋，三个客户购买两栋；客户以传媒、酒业、建筑装饰类企业为主，企业自用为主，但投资导向明显客户分析传媒酒业建筑装饰控制系统仪表仪器贸易石化枢密院快销原因：•紧邻五环、京津高速、京津塘高速；位置&交通•纯独栋、低密度、小户型；产品•第一太平威利斯的物业管理、铜建筑带来的稀缺及品质感；服务及附加值•高层营销+分销+管委会推介，模式新颖且效果销售模式枢密院项目总结：1.区位及低密度是园区最大的卖点；2.园区整体外立面灰色墙砖不显档次，产品过于考虑异形及层次感，整体感觉凌乱；3.着重打造的铜建筑及下沉式广场提升了整个园区的品质；4.高品质的物业管理也给项目增加了不少附加值；5.“高层营销+分销”的销售模式，效果明显；谢谢