公寓投资分析

1公寓投资分析（山东师范大学人口·资源与环境学院2011级人文地理专业王新军2011020934）摘要：公寓是最近几年盛行于我国房地产市场的一种新型的房地产产品形式,主要用于投资的居住建筑。它具有提供统一的服务和管理,商居两宜的特点。由于房地产产品的市场细分和具有自身的投资优势,促进了公寓市场的形成。公寓的主要目标客户群是作为白领的年轻人、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士。公寓的发展方向是注重产品差异化、提高专业化程度和项目定位明确。由于2011年国家政策的调控，房地产市场的低迷，公寓日益成为了人们投资的热点。关键词：公寓投资分析最近一两年,全国各地的房地产市场上,关于公寓的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。公寓这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。特别是由于限购政策的提出是的众多投资者没法购买普通商品房来投资，投资公寓正在成为越来越多的人的选择。1公寓的内涵公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。[1]由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分隔成数家,各家房间格局大致相同，其特点大致有：第一，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。第二，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。2公寓的分类2.1按公寓的用途分类第一，出租型。以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二，自住型。自住型的公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而每个单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。还有一种类型，即混合型。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为自住型寓所单位。2.2按公寓公寓的自身属性分类2.2.1普通公寓（居住型公寓）普通公寓的用地性质一般为住宅。其产权类型是公寓。普通公寓的最高产权2年限为70年。普通公寓的特点：第一，户型面积小，一般为30~60平米；第二，精装修交房标准，拎包即可入住；第三，配套设施完善；第四，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；第五，销售价格一般高于区域整体水平。2.2.2商务公寓商务公寓的用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地。其产权类型为商务公寓。产权年限根据用地性质而定，一般最高为50年或40年。商务公寓的特点：第一，一般处于城市核心地段及商务中心区；第二，既可居住，又可办公；第三，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；第四，价格相对写字楼较低；第五，首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）；第六，产权性质为商务公寓，非纯写字楼。2.2.3酒店式公寓酒店式公寓的用地性质一般为商业用地。其产权类型为公寓或商务公寓。产权年限一般根据用地性质而定，一般为40年。酒店式公寓的特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。3公寓与普通住宅的区别3.1土地属性上的不同公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限一般为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限一般为70年。公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。[2]3.2建筑功能上的差异从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这3样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。3.3建筑标准和质量区别在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。4公寓投资风险的类别分析4.1总体性风险——所有房地产投资都会遇到的风险首先要说的就是市场风险，这是由于各种因素所导致的整个房地产价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失的风险。公寓投资同样存在着市场风险，并且比起普通商品房住宅，公寓的市场风险要大得多。因为只有少数人对公寓有认识，大多数人不是很了解公寓市场。其次是利率风险，这是由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而给房地产投资者带来损失的风险。公寓投资者也会存在这种风险。货币购买力风险，这是由于通货膨胀，货币贬值，购买力下降，从而给房地产经营者带来的风险。特别是2011年全年CPI增速达5.4%，给公寓投资者们带来了严重的风险。4.2个别性风险——由于种种不利的影响而给个别房地产经营者带来的风险第一，经营风险，即由于经营条件恶化，经营管理不善而招致的风险，公寓投资主要是通过经营来获得盈利，因此公寓经营管理十分重要，经营风险较大；第二，业务风险，即由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动，而影响房地产经营利润和利润大小的风险，公寓的业务风险主要是由市场的变化而产生的；第三，财务风险，即由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险；第四，信用风险，即赊销房地产商品，或采用分期付款的方式出售房地产商品时，客户不能偿付款项，或延期偿付款项所带来的风险；第五，流动性风险，即房地产经营者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，4或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险；第六，预测决策风险，即由于房地产经营者错误地预测房地产行市，以至决策失误，行为失当所带来的风险。[3]5公寓投资的原则5.1地段、地段还是地段世界华人首富李嘉诚先生，有一条关于房地产价值的投资名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律——因为房子可以改造，但地段没法改。从香港到北京，从上海到重庆，这位著名的华人地产投资家都在践行着自己的论断，中环广场、大都会、东方广场……一个个闪亮的名字见证了他的成功。地段对于公寓来说更是有着极其重要的意义，公寓的地段选择直接决定了之后的经营情况，从而决定投资的成败。5.2区位优势所谓区位优势，它是指房地产业在投资区位上所具有的选择优势。也就是说可供投资地区是否在某些方面较周围地区的优势，其构成因素主要包括：自然资源、地理位置，以及社会、经济、科技、管理、政治、政策、文化、教育、旅游等方面，区位优势是一个综合性概念，单项优势往往难以形成区位优势。区位优势是一个相对大的环境的优势。公寓的区位投资特别注重区位的优势，公寓是主要靠收取租金来收回投资，区域内的潜在客户的多少主要看这一区位优势的大小。只有明显的区位优势才是公寓投资成功的保障。5.3交通条件现在的城市公路是越修越宽、越来越多，但是堵车的时间却越来越长。非但没有减少人们出行的时间，反而增加了许多的麻烦。因此交通条件现在是被人们相当重视，公寓的投资也不能缺少这一原则。公寓的性质决定了只有其与城市内部和与城市外部的交通都方便才能所得上是真正的交通便捷。其中与火车站（特别是高铁，地铁站）一定要有良好的通达性，另外与飞机场、汽车站的通达度要好。5.4文化属性当今社会对文化的要求越来越高，作为一个公寓项目必须要有自己独特的文化，才能够去吸引潜在客户的注意力，从而增加客户群体。作为公寓其周边文化服务产品要比较丰富，文化要有其独特的主线，切忌千篇一律。只有充分发掘和培育符合公寓自身发展、适合公寓租客需求的文化产业，才能让文化为公寓的投5资增加砝码。参考文献：[1]公寓简介[EB/OL][2]公寓与普通住宅的区别[EB/OL][3]陈静,关于酒店式公寓的市场分析沈阳航空工业学院学报[J].2006,(12):67-69