某大学城项目经济分析

12008-10大学城DS0401/DS0801地块2008年11月6日--可行性研究公告10月24日提交报名申请和竞买保证金11月13日16:00前资格确认结果11月17日提交地块价格报价单12月2日12:00前22008-10目录•地块介绍•SWOT分析•市场情况分析•经济分析•总结•附件－两地块经济测算32008-10地块介绍—区位情况本次出让的2块地块均位于广州大学城。地块所在区域海珠区番禺区番禺区42008-10地块介绍—区位介绍出让地块位于大学城的综合发展区内。地块所在区域52008-10地块介绍—区位规划大学城规划人口为35－40万人，其中学生约20万人，教师约2万人，员工人数约5万人。高科技产业从业人口约3万人左右，村镇人口5万人，不可预测人口3－5万人。地块所在区域62008-10地块介绍—交通规划地块所在区域已开通的地铁四号线预计2013年开通的地铁七号线南沙港快速公路已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站番禺区广州城区规划中与番禺区南村连接的桥梁番禺区生物岛72008-10已开通的地铁四号线大学城南站已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站N地块介绍地块编号：DS0401性质：住宅用地占地：8,821m2总建：≤27,522m2地块编号：DS0801性质：住宅用地占地：11,875m2总建：≤37,050m22块地合计占地：20,696m2总建：64,572m2地块编号：DS16012008年10月22日政府预公告地块地块编号：DS11022008年10月22日政府预公告地块82008-10地块介绍——规划指标编号用地面积（平方米）容积率总建面积（平方米）公建面积（平方米）限高（米）户型限制DS04018,8213.1227,522385(物业管理处、警务室、居委会、社区服务站)50无DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社区老人之家、物业管理)50无92008-10竞买时间要求序号内容时间1公告2008年10月24日2提交报名申请和竞买保证金2008年10月24日—11月13日16:00报名前须须提交竞买保证金的银行进账单回执的原件，且账款已到账3资格确认结果2008年11月17日4提交地块价格报价单2008年11月17日—12月2日12:00102008-10竞买要求•地块起始价为（地块设有保留价）–DS0401，起始总价为0.8257亿元，AV3000元/m2–DS0801，起始总价为1.1115亿元，AV3000元/m2•增价幅度–DS0401为人民币200万元–DS0801为人民币300万元•申请保证金–DS0401保证金为人民币830万元–DS0801保证金为人民币1100万元2地块合计：1.9372亿元2地块合计：1930万元112008-10其它要求•土地出让金支付要求•第一期：2008年12月15日之前，支付出让价款的50%；•第二期：2009年10月15日之前，支付出让价款的余额。(在支付第二期出让金时，须按照以第一期土地出让价款之日的贷款利率为基础，再乘以须支付款项，向政府支付利息。)•建设要求：•签订合同后6个月内政府交地至受让方；•签订合同后18个月内动工（打桩）；•签订合同后48个月内竣工。122008-10SWOT分析•优势大学城环境优美，适宜居住；地块区域规划主要为大学用地和商业、办公用地，配套完善，区域内可供开发的住宅地块少；地块南向部分高层单位可望江；地铁四号线大学城南站已开通使用，交通便捷。地块付款时间与以往的土地挂牌不同，一年付清，时间宽松以往要求数十万的建筑面积也要30多个月（建议举例员村地块），现该地块工期是48个月地价总价不高，广州办目前有资金，可自行解决，不占用集团总部的资金无户型限制劣势目前周边生活配套未完善，只有零星针对大学生生活配套的商业设施。加总6地块的建筑面积，说明未来供应有多少，且是集中供应•机会大学城内尚未有商品房，可享有先机；规划住宅面积有限，资源稀缺。•威胁周边还有四宗土地即将推出市场，未来供应集中、有可能出现同质竞争。整体市场未来2年属于调整期。132008-10•2006-2007年，番禺区商品住宅供应呈大幅减少趋势。进入2008年，番禺区供应大幅增加，同比上升82%。2003-2008年番禺区商品住宅新增供应走势05010015020025003年04年05年06年07年08年1-9月面积(万m2)合富辉煌集团市场研究部市场情况—番禺区一手住宅供应142008-10•2003-2007年，番禺区商品住宅供不应求，价格大幅上涨。每年商品住宅的市场消化率均达到100%以上，最高达到153%，在此期间价格上涨了187%。•受供应的影响，08年（1-9月）出现供过于求现象，商品住宅市场消化率仅56%，价格虽未回落，但增幅明显放缓。2003-2008年番禺区商品住宅成交走势05010015020025030003年04年05年06年07年08年1-9月万平方米0200040006000800010000元/平方米成交面积成交均价合富辉煌集团市场研究部市场情况—番禺区一手住宅成交（2003年～2008年）152008-10•由于成交价格的下调，番禺区商品住宅成交量明显回升。虽然2008年番禺区商品住宅成交量较往年同期大幅下降，但从6月起，全区成交量稳定在每月8-10万平方米的水平。•与此相反，成交均价逐步下降。9月均价为7110元/平方米，较1月份下降17%。2008年1-9月番禺区商品住宅成交月度走势0246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月面积（万m2）020004000600080001000012000均价（元/m2）成交面积成交均价合富辉煌集团市场研究部市场情况—番禺区一手住宅成交（2008年1～9月）162008-10本项目市场情况——周边比较项目（住宅）2413大学城内暂无住宅供应，周边楼盘情况选取与地块距离较接近的项目。172008-10序号项目名称开发商规模售价（元/m2）1罗马家园广东珠江投资有限公司占地：21万平方米总建：63万平方米在售洋房：9,000（装修）2珠江御景湾广州市珠江湾房地产有限公司占地：16万平方米总建：36万平方米在售洋房：望江：16,000（带3000元/m2装修）不望江：12,000（带3000元/m2装修）3华南新城广州合生创展集团有限公司占地：210万平方米总建：300万平方米在售洋房：望江：13,000（精装修）4广州雅居乐花园广州番禺雅居乐房地产开发有限公司占地：320万平方米总建：434万平方米在售洋房：7,500（装修）市场情况——周边比较项目（住宅）182008-10N性质：旅馆用地占地：14195m2总建：24361m208年9月18日成交AV：2082元/m2总价：0.5072亿元竞得者：广东华盛投资集团有限公司市场情况——土地成交性质：购书中心占地：10988m2总建：36260m207年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2总价：0.68亿元性质：旅馆用地占地：28302m2总建：67925m207年7月19日成交AV：2429元/m2总价：1.65亿元竞得者：广州市凌辉房地产开发有限公司192008-10项目指标202008-10项目定位*测算基于两地块由我司以底价竞得为基础，并对DS0401地块首先进行开发，故两地块存在800元/平方米的价差。住宅起步价为毛坯交楼。212008-10经济分析*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按此价底价成交进行经济测算。容积率面积64,572平方米222008-10经济分析结果*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按此价底价成交进行经济测算。容积率面积64,572平方米232008-10现金流量242008-10•住宅起步价9000元/平方米和9800元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价12万/个。•增价幅度为500万元。敏感性分析252008-10总结•2地块地理位置优越，环境佳，区域发展潜力大。•本报告以国土局起拍价作为基础进行计算：–DS0401地块，ROE=％，IRR＝％，净利润万元。–DS0801地块，ROE=％，IRR＝％，净利润万元。•广州办目前有资金，可自行解决，不占用集团总部的资金；楼面地价以目前的市场情况略为偏高，但总价低，且支付时间及工期宽松，既可以静待市场转好，也可以让广州办持续发展，长远看，该片区发展空间巨大，因此建议公司参与挂牌……262008-10附件－项目指标（DS0401）272008-10•住宅：–起步价：9,500元/平方米（毛坯）–每年递增：5%–均价：9,896元/平方米•车位：–均价：15万元/个•整体销售周期为19个月（2010年3月~2011年9月）附件－项目价格定位（DS0401）282008-10容积率面积27,522平方米注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。附件－项目经济分析（DS0401）292008-10附件－经济分析结果（DS0401）容积率面积27,522平方米注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。302008-10附件－现金流量（DS0401）312008-10•住宅起步价9500元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价15万/个。•增价幅度为200万元。附件－敏感性分析（DS0401）322008-10附件－项目指标（DS0801）332008-10•住宅：–起步价：9,500元/平方米（毛坯）–每年递增：5%–均价：9,896元/平方米•车位：–均价：15万元/个•整体销售周期为19个月（2010年3月~2011年9月）附件－项目价格定位（DS0801）342008-10容积率面积37,050平方米附件－项目经济分析（DS0801）注：此测算基于按起始价1.11亿成交计算。352008-10附件－经济分析结果（DS0801）容积率面积37,050平方米注：此测算基于按起始价1.11亿成交计算。362008-10附件－现金流量（DS0801）372008-10附件－敏感性分析（DS0801）•住宅起步价9500元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价15万/个。•增价幅度为300万元。