搜索
金银湖人民会议中心项目开发利用方案初步研究（讨论稿）武汉桥建集团有限公司总目录第一章项目概况第二章宏观形势与环境分析第三章金银湖区域发展规划分析第四章东方马城带来的机会分析第五章酒店及其他商业物业市场机会分析第六章项目SWOT总结及总体定位建议第七章项目规划方案构想及比较分析第八章项目的运作策略与思路第一章项目概况一、项目区位二、周边环境状况三、项目用地现状一、项目区位汉口火车站飞机场武广商圈CBD城市化推进项目处于金银湖走向城市化的前端，前往主要交通枢纽及商圈均相当方便二、周边环境耀江丽景湾湖北邮区中心局银湖翡翠常青花园万科高尔夫花园金山大道机场高速金南一路与项目邻接的东方马城与高尔夫球场，是在武汉市乃至华中地区具有唯一性和一定商务特色的休闲配套东方马城高尔夫球场三、用地现状主街面次街面预留空地商业用地临街可达性与可视度良好现有建筑保留价值不大移动租赁办公对项目启动时间有一定影响临时宿舍楼接待中心，现移动办公，租赁期至2010年9月设备用房会议中心用地面积76.7亩用地属性商业现有建筑面积24200平米移动租赁期限2010.9规划容积率2.5航空限高150米第二章宏观形势与环境分析一、宏观经济形势分析二、武汉的经济发展状况三、武汉商务及旅游发展状况四、武汉的未来重大发展契机一、宏观经济形势分析11.72007宏观经济：经济高速发展与通胀压力并存，国家从抓速度转向到抓质量行业形势：连续三年宏观调控不力，价格非理性飙升导致行业泡沫增加，消费者观望严重，行业发展走向理性宏观形势对项目短期价值实现有一定负面影响，但从长远发展依然看好二、武汉的总体经济发展状况武汉经济与人民收入水平稳步提高，娱乐休闲消费能力与热情同步上涨7305782085259567108501235914356300060009000120001500020012002200320042005200620071335146816621956223825913142010002000300040002001200220032004200520062007国民生产总值（亿元）人均可支配收入（元）三、武汉商务及旅游发展状况2007年2006年2005年接待海外旅游人数52.98万人次，增长15.5%。全年接待海外旅游者45.89万人次，比上年增长11.3%年接待海外旅游者41.23万人次，比上年增长31.1%武汉商务及旅游业的稳步高速发展，为武汉高档酒店行业带来稳定客源年份合计境外客商直接投资实际利用外资与上年比±%19991165854755010.420001302797541511.720011432017222310.0200620014315109115四、武汉的未来发展契机中部崛起、两型社会、8＋1城市圈等带来新契机，武汉逐渐从配角走向主角，将推动武汉酒店、办公等商务地产进入高速发展期武汉郑州长沙渤海湾长三角珠三角重庆成都第一次机会第二次机会第四次机会大连沈阳第三次机会地产资料大全第三章金银湖区域发展规划分析一、金银湖板块的战略地位二、泛金银湖总体功能分区规划三、区域发展阶段的规划四、区域产业发展规划五、区域交通发展规划六、区域商业配套发展规划七、区域旅游休闲发展规划一、金银湖板块的战略地位金银湖正在从内敛走向发散，从单赢走向多赢，其“彩湾”经济有可能成为武汉产业经济发展的“第四极”航空港临空经济集聚圈产业发展四极钢城车城光谷彩湾二、泛金银湖总体功能分区规划高尔夫片规划为“高尔夫俱乐部”和“赛马场”为核心的体育休闲度假区，这将在项目周边形成休闲商业商务地产开发的“扎堆效应”六大组团三大核心区泛金银湖规划体育休闲度假区高尚居住区生态工业综合区三、区域发展阶段的规划金银湖已进入从造房到造城的转型阶段，武汉市政府已接过配套建设的接力棒，配套瓶颈的打破已不再遥远，可能带来金银湖商业商务价值的“井喷”规划阶段时间板块形象与价值在分阶段升级开发阶段：卖环境，有房气没人气配套阶段：打破配套瓶颈完全城市化阶段：卖成熟生活8～10年3～5年四、区域产业发展规划空港经济、总部经济与旅游休闲经济等新产业，将给金银湖高档酒店、办公等带来新的配套需求与商务消费群体依托环境和区位优势——打造高品质的生态居住区依托产业支撑——发展“总部经济”依托优势资源——推动旅游休闲产业依托机场建设——服务“空港经济”地产资料大全五、区域交通发展规划随着交通升级的加速，金银湖的多层次外向辐射网络即将形成，为项目商业商务设施全面辐射武汉提供了条件配合马城交通疏导，周界交通近期将大量整改，交通便利大大提升，中远期快速交通也存在多个利好2号线机场高速路中环线快速道马池路国际航空港六、区域公共配套发展规划规划了“一主一辅多心”的公共服务配套格局，本项目虽然不是板块商业规划的主力，但却具有对来自市区消费者截流的地理优势截流生态商务城：四星级以上酒店2座展览馆1座商务建筑2座大型购物商场1座文化娱乐中心一座综合医院一座社区型商业中心社区型商业中心社区型商业中心社区型商业中心金银潭商务副中心七、区域旅游休闲发展规划金银湖的旅游休闲产业链正在形成，而马城周边将成为金银湖旅游休闲产业的核心与领跑者产业观光国家级湿地公园柏泉农场观光特色小区观光游马城旅游极地海洋世界水上竞技中心高尔夫球场第四章东方马城带来的机会分析一、马城的总体规划二、“马彩”效应对区域影响预期三、马城带来的商业机会分析四、马城发展局限规避一、马城的总体规划华中地区唯一的国际标准马场也是一个以赛马为核心的集旅游、酒店、办公、商业娱乐、居住等为一体的大型综合性项目马场设施28万方6万观众总容量1500亩规划用地酒店、办公及商业12万方住宅10万方二、“马彩”效应对区域影响预期马城经济将成为金银湖基础配套、板块人气与产业经济发展的加速器，成为带动金银湖旅游休闲产业发展的巨大引擎马城基础设施改善板块人气增加商业价值提升旅游休闲服务业发展地方财政收入就业板块招商引资与居住魅力地产资料大全三、马城带来的商业机会分析从香港及国外马城运作经验看，以赛马为核心将导致该区域商业要素的集聚和公共服务职能的重组，并带来对金银湖高档酒店物业的最直接需求马城0.5km3.5km休闲、餐饮业商务办公、酒店、金融业四、马城发展局限规避服务马城，又不局限于马城，将是我们项目价值最大化必然的选择马城的人气具有季节性、时段性、流动性，其对本土配套的支撑具有不稳定性马城有个逐步开放、逐步增加比赛频次的规过程，未来发展还将受到日后操作管理的规范程度、社会舆论的影响马城的自身商业配套形成了自己的经济小循环，可能对外来竞争者带来一定的市场阻隔第五章酒店及其他商业物业市场机会分析一、武汉酒店业发展现状二、武汉酒店业总体经营状况三、武汉高档酒店客源特点四、国内高档酒店盈利模式分析五、沿海发达城市近郊型高档酒店特点六、金银湖酒店物业潜在竞争分析七、金银湖其他商业物业开发机会分析一、武汉酒店业发展现状同其他大城市相比，武汉高档酒店数量仍然偏少星级酒店主要集中在二环线以内，近郊城市副中心存在市场空白项目上海北京重庆武汉536300左右正在建设及规划待建22家星级酒店121家44434.31234五星酒店总数3510平均客房数454客房平均面积37.4携程预订均价1446二、武汉酒店业总体经营状况高档酒店入住率已从盈利平衡点进入盈利增长区域酒店经营状况上出现了“两头热中间凉”的情况统计局资料：2006年武汉市星级酒店105家，亏损55家戴德梁行统计：武汉4、5星级酒店的入住率已从2004年的60％上升到70％，60％是盈利平衡点大家顾问资料：武汉酒店行业的入住率出现了“两头热中间凉”的状况，3星级酒店客房出租率不足30％，而5星级酒店淡季在50％左右，旺季普遍在80％以上三、武汉高档酒店客源特点高档酒店大多形成稳定客源国内商务客户依然是主力四星级及五星级酒店中有相当部分经营收入来自会议室、多功能厅的消费使用武汉高端酒店客户群体65%25%10%商务客户会议客户旅游过境75%25%0%20%40%60%80%国内客户国外客户武汉5星级酒店客户区域来源东部四、国内高档酒店盈利模式分析高档酒店物业的经营必须实现多种资源的整合，多种盈利模式并存经营增长盈利1、扩展固定长住客户及商务客户2、吃喝玩乐多元化经营，拓展利润增长点资本运营盈利1、拓展会展、旅游及娱乐业，实现资本组合2、规模运营，降低运营成本3、抵押融资再投资物业增值盈利1、随房价上涨，土地、建筑增值2、引进高端公司或品牌代理长期办公品牌创新盈利1、品牌合作提升形象价值集团建设盈利1、投资多个酒店2、品牌管理输出五、沿海发达城市近郊型高档酒店特点依托区域旅游度假资源定位高档商务度假、会议客户，与低档度假村相区别在酒店基础上加强美食、娱乐、休闲、会议等配套功能，形成配套特色酒店建筑与环境尽可能独具一格上海极速F1度假酒店旅游、度假、商务上海东滩国际会议中心会议、商务、度假上海松江开元名都大酒店旅游、休闲、商务上海世茂佘山艾美酒店旅游、休闲、商务昌平拉斐特城堡酒店度假、商务北京密云月亮峡谷洲际酒店商务、度假、休闲延庆北京夏都会议中心会议、商务、度假长城第一堡国际会议中心会议、商务、度假凯宾斯基饭店长城底下的公社）商务、度假六、武汉及金银湖高档酒店物业潜在竞争分析五星级酒店开发已成为武汉新时期新热点金银湖高档酒店业正蓄势待发，在共同提升区域酒店业影响力的同时，也需走外向需求拓展及适当的差异化竞争路线金银潭：规划四星以上2～3座汉口新华下路，报批5星级酒店1座（希尔顿）；王家墩CBD，报批5星级酒店1座；后湖塔子湖，5星级酒店拿地1个；盘龙城，纵横集团报5星级酒店1座；武汉天地规划五星级酒店汉阳新区博览中心，4～5星级酒店2座，23万方；武汉经济技术开发区东合中心五星级酒店1座10个亿；汉南碧桂圆报五星级酒店1座；后官湖规划五星级酒店1座；世贸锦绣长江规划五星级酒店1座武昌……生态城：五星级酒店规划2座已拿地1座100亩马城：五星级酒店5万方七、金银湖其他商业物业开发机会分析（一）金银湖办公物业开发机会分析总部办公优势、马城服务办公及二者带来的中小配套企业办公有潜可挖，但产品开发模式给我们带来一定市场门槛凌云移动联想三江航天武烟集团海事法院赛马服务办公（二）金银湖商业物业开发机会分析大型商业需求迫切，主力商业正在寻机跟进，但因目前已启动的三个商业核心特色各有偏重，我们项目有依托高档酒店，进一步发掘特色休闲娱乐商业的优势与潜力第六章项目SWOT总结及总体定位建议一、项目SWOT总结二、项目产品及档次定位三、目标客户群定位四、总体开发策略与特色营造一项目SWOT总结优势总结地块处于金银湖走向城市化的前端处于金银湖区域休闲商业规划的中心具有商业商务开发的良好可达性与可视度项目邻接马城及高尔夫两大武汉市唯一的高端商务休闲配套劣势总结无可利用的独特湖景及其他垄断性自然资源竞争对手的品牌影响力与规模影响力比我们大交通等配套瓶颈逐步打破，区域魅力与商业开发价值将大大提升产业经济发展、战略地位与外向辐射能力增强，将带来更多商业服务需求与潜在客户群体马彩效应将为项目开发高档酒店及其他休闲商业商务提供了强大需求支撑武汉市酒店业的发展特点与趋势，为项目的高档酒店发展提供了市场切入机会与超越空间房地产市场拐点预期，有一定负面影响；马城人气的局限性对项目服务目标提出新要求；东方马城本身配套及其他后来者的跟进，可能给本项目带来一定竞争压力潜在机会总结潜在威胁总结二、项目产品、档次及形象定位产品定位：以超五星级商务休闲酒店为主体，同时集高档商务办公、酒店式公寓及特色休闲娱乐于一体的综合商务中心产品档次：国际标准超五星级形象定位：金银湖地区的休闲商务地标，武汉地区独具特色的花园式商务休闲酒店酒店式公寓休闲娱乐商务会议其他商务办公超五星花园酒店三、目标客户群定位以武汉为目的或者途径武汉的商旅人士；与金银湖周边企业往来的