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目录一、金海湾花园交收楼指南21、物业交收程序32、发展商向物业管理公司移交工作流程43、管理公司交楼前的准备工作流程54、交楼当日现场安排65、交楼当日流程11二、工程接管验收工作指导121、遗漏工程跟进工作流程图14附：楼宇验收记录表15公建设移交情况表16遗漏工程根据一览表172、物业公司接管时需要的资料图侧183、机电设备（设施）接管验收方案20附：机电设备（设施）接管验收整改工程进度表23机电设备（设施）验收整改通知书24机电设备（设施）验收交接记录表254、房屋接管验收标准（建设部）附：1）金海湾花园业主收楼通知书（参考版）2）广州市金海湾花园业主入伙一次性收费项目建议表金海湾花园交收楼指南楼宇交付使用，是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意，对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕，接管后交付业主时，必将引致投诉，这不但影响发展商和物业管理公司的形象，而且还影响到日后的销售业绩。因此，必须慎重对待。物业移交包括三个步骤：1．由施工单位元在工程竣工后交付发展商(房产公司)：2．由房产公司向管理公司移交；3．管理公司向业主移交使用。这个阶段的工作通常逐个单元向业主进行交楼，工作量大，要求认真细致地进行。实际上，大多数物业的交接工作是在工程基本完工，而且尚未办理竣工验收时进行的，必须注意处理好以下问题：1.会同房产公司代表、施工单位代表认真对工程质量进行检查，存在问题做好记录，三方代表签字确认，并由房产公司督促施工单位限期整改；2.整改完毕，三方代表检查确认合格，可以办理移交手续，管理公司可以接收锁匙。2楼宇交收程序：施工单位、建筑商政府部门验收合格及发出合格证发展商物业管理公司销售部业主收楼1．签订物业管理委托合同2．物业验收3．收楼时间安排4．制定收楼程序5．接管业主资料1．发出收楼通知书2．发出收楼须知开发商向物业管理公司移交工作流程：成立收楼小组审查竣工资料制订移交计划楼宇验收整改后检查办理移交手续全面接管4管理公司交楼前的准备工作流程：催收资料收楼通知书的准备交楼文件的印刷准备核实业主资料开设业主银行帐户物业开荒清洁绿化布置检查翻修与房产公司联系，要求售楼部提交业主资料。内容包括：1．前期物业管理服务协议；2．业主相关资料（房号/业主名称/面积/联系电话）；3．发展商在售楼时向业主承诺的资料，如：管理费、二次装修的优惠条件等。1．《通知书》样本及业主房款交付情况；2．由房产公司销售部通知业主收楼；3．印刷交收工作的确定。审查售楼合同、身份证等是否齐备。包括《管理公约》、《业户手册》、《装修手册》、《收楼证明》、《收楼确认书》、《业户档案表》、《遗漏工程维修单》、《装修申请表》、《装修人员出入证》等有关文件、表格及证件的印刷。代业主在银行开设存折及取款卡。一、交楼安排：交楼日期：交楼数目：二、交楼现场布置1．交楼处布置1)悬挂升气球；2)拉横幅；3)绿化布置、保洁；4)保安岗设置；5)垃圾桶设置；6)金海湾花园简介、交楼工作流程表；7)张贴有关文件：a)政府有关收费文件；b)项目竣工综合验收合格证(如有)；c)楼宇通邮地址、邮编等。2．物品1)各类标示牌(包括：收款处、接待处、交楼处、咨询处、洗手间、平面图、管理公司名称、商场名称、公共设施导示、警示语、电梯标识、楼层牌、楼宇门牌等)及通告栏、意见箱等；2)钥匙柜个；3)钥匙圈个。三、交楼各环节的说明1.楼宇交付时应该具备以下条件：1)建筑商、施工单位、发展商、设计单位、初验合格；2)政府各相关部门验收合格证，并发出竣工验收合格证；3)市政水、电、电话管线已接驳到各楼宇；4)市政规划路、主要园林绿化已完成；5)广州外围及楼宇内的施工材料、废料已清理完毕；62.财务部按销售部发出的《收楼通知书》收取应收款项，办理手续时应该先验收以下文件：1)购房贷款合同原件、认购书或原件；2)贷款抵押合同及办理该合同之有关单据(按揭客户)；3)购房付款收据(包括房款及费用收据)；4)购房契约或认购书上注明到期需缴付而尚未缴付的房款；5)本人身份证(如业主未成年请带户口簿)；6)办理入伙需交的其它费用A.管理费预收：3个月×元/单元B.水电费周转金：元/单元C.专项维修资金：元/单元3.财务部在验明业主文件及收齐有关款项，开具发票并发出《收楼证明》。4.交楼处验收以下文件后交锁匙予小业主：1)收取《收楼证明》正本并存于管理公司业户档案中；2)核对购楼者的收款发票正本并把影印本存于档案中；3)校对所有购楼者的身份证正本并把影印本存于档案中；4)联名业主中如只有其中一人到场收楼，则到场业主需持未能到场业主的亲笔委托书及身份证原本收楼，委托书原件及身份证影印件须存于业户档案中；5)单位购楼者，验楼人应持单位开具的委托公函及本人身份证原件，委托公函及身份证影印本存于业户档案中。5.手续齐全后协助业主签署有关收楼文件并发放有关物品：1)签署有关收楼文件：A.楼宇移交确认书(一式两份)；B.管理公约(最后一页为签署页，一式三份)；C.遗漏工程维修单(一式三份)；D.业户档案表；E.借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。2)管理公约；3)业户手册；4)装修手册及申请装修有关材料(如需要)；5)门匙；6.业主离开前交楼处需收回填妥的以下资料：1)收楼确认书；2)管理公约签署；3)遗漏工程维修单(一式两份)；4)业户档案表；5)电话安装申请表(如有)；6)借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。四、交楼场地及人员安排：1．交楼地点：2．交楼时间：上午至下午至3．交楼间数：平均每天间。4．交楼当天安排：月日上午：交楼仪式月日下午：交楼5．交楼当天场地、人员及物品配置：总场地：M21)接待处：A.接待人员：名(负责核对业主身份证及《收楼证明》，并通知管理员领取该业主单元锁匙带业主看楼)。管理员：名(负责带业主验楼、确认电表读数及协助业主填写遗漏工程维修单)。B.物品：木台：张椅子：张报纸、杂志：若干饮水机：台纸杯：只蒸馏水：瓶垃圾桶：个8对讲机：台笔：支雨伞：把文件袋：个2)交楼处：A.接待人员：人(发放第三项第5项所列物品)。人(协助业主签署有关收楼文件，并将填妥资料收回放入该单元的业主档案袋)。B.物品：统一样式木台：张(或长木台张)椅子：张白纸：若干签字笔：支复印纸：若干复印机：台文具(订书机等)：若干文件柜：个对讲机：台3)收款处：A.财务人员：人C.物品：统一样式书台：张(或长木台张)椅子：张计算器：个收据及复写纸：若干入住交款单：若干财务进帐单：若干收楼证明：若干收费一览表：张4)咨询处：A.物业主任：人(协助处理有关业主收楼事宜，并适时解答业主的问题)。咨询人员：人(接受业主的咨询，并负责解答物业主任未能解决的业主问题)。B.物品：统一样式木台：张椅子：若干白纸：若干签字笔：支政府相关文件：若干份对讲机：台5)其它人员：物业经理：人(负责交楼之全面协调工作)。工程人员：人(协助交楼工作，配置对讲机于验楼区)。清洁工人：人(负责交楼现场清洁及更换饮用水)。保安员：人(负责交楼现场保安工作)。10五、交楼当日流程：交楼当日流程需张贴于交楼现场当眼处，以便业主明了整个收楼程序。(因应个别业主的特殊要求及发展商的实际情况稍有变动。)业主收楼程序指引二、接待处(物业管理公司)1)核实《收楼证明书》、业主身份证或被委托人身份证及《收楼委托证明》；2)签定《管理公约》；3)填写《业主档案表》、《防火协议书》等；4)发放《业户手册》、《装修手册》等有关文件。四、交楼处(物业管理公司)1)由工作人员带领看楼，业主记录遗漏工程；2)业主签署《收楼确认书》等资料；3)核对入伙费用收款发票，业主签字领锁匙及其它物品；4)若有遗漏工程跟进，业主填写《锁匙托管记录表》后留下一条钥匙。一、开发公司(销售中心)1)交验《贷款抵押借款合同》原件或《认购书》原件；2)交验《贷款抵押借款合同》及办理该合同有关单据(按揭客户)；3)核对购楼应付款的收据(包括楼款及费用收据)；4)核对业主身份证及复印件(委托收楼同时出具《收楼委托证明》、业主身份证、被委托人身份证及复印件)；5)发出《收楼证明书》。三、收款处(物业管理公司)1)核对存折持有人的身份证原件；2)签署《自动转帐授权书》，领取管理公司代开设的存折、取款卡；3)交纳预收管理费、装修保证金(如装修)等入伙一次性缴交费用。工程接管验收工作指引一、接管验收的准备1.物业公司接到发展商竣工验收的通知后，物业经理委派物业部、工程部主任组织成立接管验收小组，根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工的要求编制验收计划(见附件表格)。2.接管验收的计划应包含以下的内容：1)接管验收的方式和具体日程安排；2)验收小组按专业进行分工：包括有物业管理小组、土建工程级和机电设施小组。各专业小组按照委托单位提供的有关资料确定验收的项目，负责接收图纸(包括设计及竣工图纸)资料的人员要进行签收手续。3.接管验收标准执行建设部《房屋接管验收标准》。二、验收的实施1.验收小组根据接管验收标准和验收计划发工进行预验收。2.在预验收过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知发展商进行整改，待整改后重新验收，合格后方可正式验收和接管。3.设备、设施的实物验收应符合如下几点：1)设计图纸与设备的型号、规格相符；2)主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；3)配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；4)整个系统的技术性能应与设计要求相符。三、物业验收后的处理1.各专业验收小组按分工一式两份填写“标准单元验收记录表”、“公建设施验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交物业经理审核后，送一份予发展商。2.在验收结果符合接管要求时，物业经理代表管理公司与物业的移交单位办理有关手续，须由发展商、施工单位及物业管理公司三方签字生效。3.对单元内对象无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理公司接收钥匙，并做好标识及保护。124.物业接管验收过程中的所有有关资料、记录应分类及分专业全部存盘。物业部组织编制“楼宇接管文件资料一览表”作为楼宇验收记录附件。5.从发展商处接管的新楼宇，物业还应楼宇保修事宜与发展商签订“楼宇交付保修协议书”，以明确维修责任和保修期限。相关文件及表格1.开发商向物业管理公司移交工作流程2.遗漏工程跟进工作流程图3.楼宇验收记录表4.公建设施移交情况表5.遗漏工程跟进一览表6.物业公司接管时需要的资料图则7.机电设备(设施)接管验收方案8.物业管理收楼标准指引9.房屋接管验收标准(建设部)遗漏工程跟进工作流程图交楼前与发展商协议遗漏工程完成时间业户收楼时，如发现楼宇质量问题物业部填写一式三联遗漏工程单其中：一联管理处存一联送发展商一联租户留底物业部每天汇总遗漏工程单送发展商工程部通知管理处验收物业部准备需要验收单元的资料通知工程部参与验收验收合格不合格通知物业部，由物业部书面或电话通知业户验收物业部业户验收后交回留底的一联遗漏工程单并签名确认不确认物业部每周进行遗漏工程统计送：物业公司物业经理物业公司工程部发展商工程部14楼宇验收记录表位置设备楼层：单元：检查情况墙身天花地面墙脚线窗户玻璃幕墙大门门锁门铰楼宇门牌灯盘照明开关电器插座电视插座电话插座电源盘盘管风机温度控制器消防喷淋烟感器广播喇叭排气扇其它发展商签名：建筑单位签名：验收人签名：日期：符号标记：合格√不合格×没有Ö不适用△ColliersJardine15公建设施移交情况表楼层：日期：年月日项目移交情况遗留问题公共走道地面墙柱墙纸天花电器、照明门窗商场男女卫生间地面墙身贴面门窗天花电器、照明给排水管道小便器坐厕洗手盆强弱电井土建门电器空调管井土建电器、照明门走火楼梯及消防前室地面墙身天花梯级地脚线楼梯扶手防火门发展商签名：建筑单位签名：验收人签名：日期：符号标记：合格√不合格×没有Ö不适用△16遗漏工程跟进一览表序号内容跟进部门预计完工完工日期加签12345678910111213141516ColliersJardine17物业公司接管时需要的资料图则(一)、测绘所测绘的图则1.建筑平面图2.户型