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嘉德置业机密文件英茂.集美苑项目商业报告沟通稿务实.专业.高效嘉德置业机密文件第一部分集美苑商业定位第二部分分案名及推广第三部分商业业态规划及建议目录CONTENTS嘉德置业机密文件第四部分集美苑商业政策及营销建议嘉德置业机密文件PartOne第一部分集美苑商业定位嘉德置业机密文件一区域分析项目区位嘉德置业机密文件地理位置本案所处盈江北市区，临勐腊路与象城路交叉口，项目分为4个地块，地势平坦。项目属性项目地块东面：贺弄路永安小区南面：象城路盈湖公园西面：盏达河盈江现代医院北面：山坡缓丘城市绿化本案属盈江县原平原糖厂，属原盈江的工业区，坐北朝南，属盈江地势较高的地段。项目区位“两道一中心”本案勐腊路象城路频次(分钟)12:40~13:405104806014:40~15:408704306017:35~18:3574079060车流量统计勐腊路象城路频次(分钟)12:40~13:401206406014:40~15:4029013306017:35~18:35410193060人流量统计勐腊路象城路从统计数据看，车流量勐腊路大于象城路，而人流量则象城路大于勐腊路。项目周边人流车流统计本案道路商业氛围及资源勐腊路路段：以汽配为主，餐饮店为辅；商业资源缺失、商业氛围较差。象城路路段：以小型餐饮店、宾馆、家居建材市场为主，商业氛围良好。盈江商业要道商业氛围及资源永胜路路段：以手机电子消费为核心，有众多楼盘如财富中心，集百货、餐饮、图书、休闲、金融等综合性商业体。隶属盈江新型成熟商业街区密回路路段：以服装、美容美发、餐饮、宾馆、足疗等。有客运站做支撑，消费者人群众多。盈江花园商业街路段：以服装、美容美发、餐饮、百货、足疗、饰品、食品、摄影等。隶属老影院所在地，消费者消费习惯业已养成。项目周边商业氛围及资源周边建于上世纪的建筑较多，居民结构以三口之家、年长型两口之家为主)，随着城市建设的推进，以及盈江自然环境的驱使，北市区以居住为主导的城市规划定位越来越清晰，未来3-5年内，区域内居住人群将持续增长，人群的大量聚居将会使盈江北市区成为商业聚集的重要保障。附近居民有购房及二次换房需求；周边交通路网单一、生活配套设施还不完善，对刚性需求者吸引力一般；但凭借优越区位的未来升值潜力，将吸引一定的外地及本地投资客适时出手.区域内居民解构及消费需求区域内居民解构及消费需求盈江花园有老影院消费习惯！有人群！集美苑如何定位？永胜路有通讯电子消费成熟街区！新市场新模式新区位新业态新？？观点商业辐射区域研究区域：本案地处盈江县城北，距市中心盈湖公园直径距离约0.7km，距传统居住片区直径距离约2.74km；属主城区附属中心；购买力比对：目前周边项目销售价格约1万元/平米;租赁价格约25~65元/月/平米商业定位：在面临市中心第一商圈的强大竞争下，本案商业消费群体与消费力必被分流。因此，商业定位须以满足周边居民为根本，再寻求差异化的路线发展，一则巩固自身在区域内的核心价值；二则扩大影响力，吸引跨区域消费群体。基于以上，商业定位则偏向北城区区域“龙头”，与市中心商业形成互补，并提升商业氛围，并着重填补市中心商业缺失业态。区域商业发展潜力嘉德置业机密文件二项目分析及定位本项目总建筑面积为117625平方米，包含多种物业功能，酒店、商业、住宅、幼儿园等，是一个区域性城市综合建筑体。本项目经济技术指标·总商业面积：34495㎡·招商面积（含酒店）：40495㎡·1#地块商业面积：23172㎡·总车位数量（面积）：882个·1#地块车位数量（面积）：479个·主要建筑功能：商业、商务、办公·1#群楼现有商业功能定位：酒店、百货、影院、餐饮、服装、KTV、台球休闲等·4#群楼现有功能定位：超市·2#3#4#群楼现有功能定位：底商社区配套项目基本情况地理位置及交通本项目位于象城路和勐腊路交叉口，通往县政府及县中心路程8分钟，过往缅甸必经之路。交通体系较为完善，人流车流也便于抵达。半径1KM内社区永盛路各组团、密回路组团、盈江花园广场步行街、有大量老城区小区及新项目围绕，周边常住人口有一定的消费支撑。商业展示性及可见性主入口处在交通枢纽中心区域，且有广场开阔宽敞，便于形象、活动推广展示，两条主要道路各角度可见度高，视觉停留时间足以记忆或感知。项目立地条件分析盈湖广场商圈永胜路商圈密回路商圈本项目毗邻盈湖广场商圈，有批发玉石、餐饮、酒吧娱乐休闲业态；加之临县政府及医院，流动人群较多；且自身有双语幼儿园，周边学区等文化氛围烘托，形成了集影院、酒店、百货、餐饮、休闲、娱乐、运动、教育、购物于一体的城市消费圈，周边商业氛围浓。但因区域商业成因致使消费者习惯未养成，本地块需时间来预热拉动。本案项目商业氛围及资源优势机会威胁1、交通便利；2、商业停车车位较为充足；3、外观展示效果明显，便于商家宣传；4、毗邻医院、政府，自带幼儿园，带动流动人群；5、自带酒店、商务功能可形成互动；6、已有影院、超市商家可支持升级预热。1、人流量较低，仍不足以形成热购氛围；2、与区域两商圈的距离，受其影响大于带动；3、项目超市布局欠合理；影院面积需加大4、现有构筑结构如何引导人群上流；5、在昆明及盈江本地招商中存在商家档次参差不齐的可能性，定位不一定会统一。1、已有业态可继续深度挖掘；2、通过布局、结构调整，可引入新型业态的商家；3、新业态的收益率可对原有业态的培养和后续发展提供机会；4、入住率不断升高带来的未来消费潜力。1、区域两大商圈客流吸附；2、商家扎堆经营、趋热避冷心态；3、商家对项目炒作支撑力度的信心；4、商家对周边新地产项目的预期心理；5、现谈判商家对新入商家的负面信息传递。劣项目SWOT分析基地权市场权开发权开发权市场权基地权条件开发权市场权基地权对运营、融资、政府博弈不提出超高要求；周边未有竞争性项目出现；区域内缺乏中高端定位体验式购物中心；竞争项目招商资源条件难以保证各项目商业价值真实兑现；城市次中心；临城市主干道及盈湖公园；适合开发城市次中心商业综合体；寻找市场间隙，物业形态、开发模式以高差异化为竞争基调；开发方向为销售与运营通用型商业体；三权平衡项目属性界定现有商业业态状况低商业档次消费人群中高18—25岁26—35岁36—45岁45岁以上餐饮百货、珠宝服装、美容美发娱乐项目定位建议业态建议低商业档次消费人群中高18—25岁26—35岁36—45岁45岁以上服装百货、珠宝娱乐1、保留、深挖服装、百货、娱乐、部分品牌珠宝。项目定位建议低商业档次消费人群中高18—25岁26—35岁36—45岁45岁以上餐饮、超市、影院、KTV量贩娱乐2、引入教育培训及配套、童装及游乐场、量贩式KTV、大众化餐饮（特色中餐、快餐）品牌、4000㎡大型超市、品牌影院、品牌商务酒店、台球娱乐等。教育、培训及配套项目定位建议项目定位侧重点核心定位点集中式商业体验式商业城市豪宅定位主张①：以区域型购物中心作为项目核心物业特征定位主张②：以综合体的功能为核心资源价值，打造盈江首席体验式商业定位主张③：以集美苑高端住宅为核心体，营建商业、商务、住区的区域型综合体项目定位盈江中心盈江首席豪宅商圈以高端商业定位提升整盘定位，拉动项目从属物业档次及市场兴奋；利用定位差占据区域市场空隙赢得认可;人为放大商业影响力向集美苑别墅区借势，展开差异化竞争;盈江城市升级代表作盈江财富投资新标杆PartTwo第二部分集美苑商业分案名定位及推广形象建议嘉德置业机密文件一案名建议项目开发理念导入项目开发理念通过主题化开发打造极具艺术美感的建筑和景观，注重诗意生活氛围的营造，建设拥有完善配套设施且富有东南亚风情的大型居住主题社区，引领城市生活品质复兴；品质建筑艺术景观人文底蕴诗意生活城市标杆城市标杆不仅是建筑的标杆，更是人气的聚集、财富的聚集才能体现。要诗意的生活，必须建立在强大的物质气场和精神境界上盈江的传统，平原糖厂的历史积淀，无不透露着盈江财富的来龙去脉。艺术，向来是财富风向标，财富积累到一定程度才能成为艺术的追求者。要品质，则必须高端，符合圈层消费人群的建筑风格项目商业理念提炼品质建筑艺术景观人文底蕴诗意生活城市标杆外在形象：高端内在资本：圈层城市映像：形象升级案名定位城市升级城市映像圈层属性向上向前象城财富标杆商业VI表现嘉德置业机密文件PartThree第三部分集美苑商业业态规划建议项目商业价值界定商业价值一级商业价值二级商业价值三级商业价值四级商业街道人流动线热区次热区因项目商业只有一面临街，内街属于半封闭式的集合，因此，将两头设置成主力店，引导人流进入内街。1F影城楼规划象城金阶规划部分一托二2F教育培训3F4F珠宝、金饰影院（至少3个厅）咖啡厅、冷饮吧婚纱图书城KTV量贩小型电器卖场、百货卖场快餐影院独栋业态布局建议4楼影院售票儿童主题卖场儿童体验其他商业业态布局建议餐饮手机通讯银行1#商业业态布局初步规划1F4#生鲜超市规划底商规划商铺部分一托二、部分商住2F百货社区配套（底商）超市卖场餐饮超市商业业态布局建议底商商业业态布局建议超市配套商业超市卖场备注：1:社区配套含洗衣店、美容美发、麻将足疗、烟酒店、服装首饰等2:超市商家要求部分商业街需租给超市使用，带动其合作商家2/3/4#商业业态布局初步规划西区：酒店楼开放式广场超市购物区东区：影城楼南区：象城金阶北区：象城金阶商业布局鸟瞰图折扣展销区公共休闲区商业布局鸟瞰图项目租金收益比分析备注：因项目规划图最终定稿未出，铺面面积及大小划分未成型，基于原来的规划给出的收益比落差比较大，不是有效分析。嘉德置业机密文件PartFour第四部分集美苑商业政策及营销建议本案商业发展进度四个阶段时间轴发展程度导入期（冷）培养期（预热）成熟期（热）衰退期（替代）本项目现状现阶段工作重点项目招商营销建议定价策略建议主导思想：基于上图所处阶段及SWOT分析，本项目现阶段定价必须以“养铺”为主策略，通过长期合同约定，在前段（1/3合同期内）给予商家“低租减期”微利养铺，为商户建立经营信心；中段“高租低递”淘汰少量商户，引入高端高质商户，后段“常租高递”高质量品牌，长久稳定获利。具体建议：结合甲方投资预期及行业承受能力两方面，各招商板块基价分别为东区影城楼：均价50-——60元/㎡/月，主力店除外，具体视位置及公摊而定；西区酒店楼：均价48——55/㎡/月，具体视位置及公摊而定；南区象城金阶楼：均价45——65/㎡/月，具体视位置及公摊而定。北区象城金阶楼：均价25——45/㎡/月，具体视位置及公摊而定生鲜超市楼：均价15-20元/㎡/月项目招商营销建议宣传策略建议思路：1、通过宣传折页（目前我们策划的是8开页）进行“一对一”式宣讲；2、配合区域内少量户外广告进行形象造势；3、项目外立面商业氛围效果图渲染。项目招商营销建议客户信息归档完善、招商资料准备就绪目标客户开发，拜访、接洽客户分类、确定重点客户填写招商意向表客户资格考察、评估核准确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金与客户沟通、谈判方案修改与认可招商协议正式签定提供装修方案及效果图装修方案审核、提供装修入场许可证进行装修、备货、上柜、营业目标客户分析本项目招商业务开展流程4-5月下旬6-7月份8-9月份12月份2015年下旬前昆明主力商家筛选（确定A类意向商家6-8批）昆明新商家开发、洽谈（确定A类意向商家20批）盈江新商家筛选、洽谈（确定A类意向商家200批）招商场地规划布局敲定商户看现场、资格考察、评估核准招商政策确定双方签约、交定、进驻前准备支付租金、装修、筹备营业保山、瑞丽新商家筛选、洽谈（确定A类意向商家10批）2014年-15招商计划工作时间节点表1、主力店入驻签约问题：A、超市、影院部分的自持时间问题及层高柱距问题。B、商场电梯、扶梯及空中连廊及广场的商业优化问题。C、是否一层临街铺面都设计给排水、排污排油等问题，以节省建安成本。2、项目宣传折页的定位、策划、印刷、执行（提炼项目优势，弱化项目劣势如区位、业态配比、交通、停车位、动线等）3、深度挖掘昆明及地州如保山、瑞丽、芒市等地的品