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项目整体定位及启动期建议瑾呈：大强置业柳荷温泉庄园尚筑地产2013年4月机会＆规律时间换空间——项目解读背景和困惑区位济南东北向远郊、机场路、青银/机场高速、临港园区……约10KM主城区奥体、高新约5KM本体低密度、高绿化、31万㎡大盘、自身配套；别墅、小高层……项目总占地507亩，可规划建设用地366亩；容积率1.1；建筑密度25%；绿化率38%以上（不算别墅内绿化）；项目总规划建筑面积地上31万多平方米（地下5万）；项目产品分为别墅、小高层、企业会所、温泉酒店、老年公寓等。另外还建有36班小学和18班幼儿园。现场高速公路、村庄、工厂企业、小清河、连片的农地……温泉路小清河温泉路与机场路交汇处项目北侧周边五公里内没有生活配套、公共交通系统薄弱、教育医疗等公用设施缺位、有温泉度假设施（但门可罗雀）、（民办）外国语学校……5KM仅有遥墙镇具备较低级别的教育、医疗相关配套。外国语学校仅设高中部济南40分钟生活圈大盘快速交通驱动占地约31万㎡外部景观资源地块周边利弊现状层面变数层面连接机场-龙奥板块无强势景观资源距二环东路车程40分钟机场路、青银高速——目前项目通达性较差临高速，降低品质+具有一定展示面机场路改建、南沿直通世纪大道（13km），经十路（15km）地铁3号线临港开发区建设多家制造业企业进驻区域，带来产业人口的同时，带来污染别墅——远郊、无景观资源；小高层——区位差、配套匮乏，可期待地铁；主要产品属性判定本体背景总结区位差、周边整体居住品质较低、无配套，远郊大盘。本体背景总结客群推导别墅：主动郊区化人群——支付能力较强——第二居所小高层：被动郊区化人群——支付能力较差——第一居所城市外溢人群别墅：改善居住坏境——相对支付能力极强——第一居所小高层：改善居住环境——具备一定支付能力——第一居所项目周边人群别墅：具备特殊目的——相对支付能力极强——第二居所小高层：具备特殊目的——具备一定支付能力——第二居所其他偶得人群项目操作困惑区域的风险？大盘的故事？做什么资源？做什么配套？如何控制成本？项目整体开发思路？启动期产品设计建议？报告思路框架PART1对大盘的思考机会寻找开发规律对大盘的思考——看规律看机会城市发展的机会市场发展的机会城市化城市发展规律郊区化逆城市化纽约、伦敦、东京、德国鲁尔……二战开始、20世纪60年代时间城市特征20世纪70年代20世纪80年代二战开始、20世纪60年代交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势人口迁移城市经济高度集中，二次产业比重大，各阶层都趋向城市集中高收入阶层趋向郊区中低收入者趋向城市二次产业外迁高收入阶层部分产生回流，占据城市核心资源中低收入者趋向城市边缘或郊区都市人口59%40%郊区人口41%60%济南所处阶段城市发展阶段城市发展规律：城市化—郊区化—逆城市化城市发展的机会城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化—郊区化—逆城市化按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，济南的城市化水平已经超过50％；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2012年，济南人均GDP达到11120.82美元，按照城市发展理论，济南城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速催生第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；被动式郊区化主动式郊区化完全主动式郊区化郊区化发展阶段济南所处阶段主动郊区化的趋势已经在济南形成城市发展阶段济南所处阶段重心东移伴随城市东扩、东部总部办公基地形成，后全运时期济南城市发展重心在东部路网的改造地铁的规划建设基础设施的投入政府的东迁……人口密度向东扩散基础设施向东发展各类配套奠定东部的高层次城市化水平东部城区，房地产市场逐步扩容城市发展的机会：城市发展空间巨大•城市发展规律角度：主动郊区化已成为济南当前的主流趋势；•济南城市重心东移：伴随城市东扩、东部总部办公基地形成，后全运时期济南城市发展重心在东部市场发展的机会：从需求角度看机会机会存在性分析从供给角度看机会价格平台在售的远郊楼盘市场盘点圣井片区大学城片区本案典型项目单价、面积区间、总价区间？？？？？？？？？？济南远郊别墅类产品（第二居所为主）总价集中在300万元以上，300万及以下的产品出现市场供应缺口；济南远郊普宅类产品（第一、二居所均涵盖）总价集中在30万元左右，置业目的出现较大差异；济南远郊楼盘目前主要集中于经十东路章丘圣井片区和长清大学城片区两个片区•远郊别墅类物业总价集中在300万元以上，较富裕阶层主动外溢；•远郊普宅以其低总价优势，中低端吸引投资客和刚需人群，属于被动外溢。为大济南范围的郊区别墅及普宅市场提供了发展机会从供给角度看机会：存在价格和产品形式的双重外溢现象市场发展的机会：从需求角度看机会机会存在性分析从供给角度看机会1.地理位置：距济南主城区边缘车程40分钟车程半径的远郊区域区域（东部）2.客群：以济南市人口为主力消费人群4.总价：总价200万-300万之间，别墅类产品，近期项目3.交通情况：有快捷交通疏通总体需求大济南远郊区别墅市场界定典型案例：碧桂园·凤凰城【碧桂园·凤凰城】2012年~2013年销售火爆，一期别墅已被一扫而空……从需求角度看机会：济南东部郊区经济型别墅需求具备较大潜力市场发展的机会：市场发展存在机会•供给：济南远郊项目供给有限，存在价格和产品形式的双重外溢现象；•需求：东部远郊经济型别墅市场需求具备较大潜力；PART2对大盘的思考机会寻找开发规律对大盘的思考——看规律看机会城市发展的机会市场发展的机会远郊大盘开发模式研究各开发模式匹配条件引入大盘开发模式结构本项目开发模式选取远郊大盘开发模式研究思路项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求项目开发驱动模式，吸引消费群体郊区陌生区大盘开发主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务产业大盘开发模式引入主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。陌生区大盘开发，消费者心理抗性大有一定资源条件，具有打造不可复制核心竞争力潜质资金雄厚，可在前期投入体现主题的硬件设施建设。符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。基本特征适用条件开发成功因素1主题社区开发模式通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发；通过完善的社区配套、良好的社区环境消除客户心理抗性奥林匹克花园的健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。桃源居的教育主题：大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上；投入大，做一个不可复制的核心竞争力。绿地21城尊老社区主题：综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯；老年人知识讲座多形式老年教育。健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力1主题社区开发模式NEWTOWN的来源最早追溯到1898年霍华德的“花园城市”构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展,形成了今天NewTown模式主要建设措施：外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。新市镇是经过事先计划所兴建的新城市或是大型社区。新市镇通常位於大型都会的郊区，主要目的是疏散市中心较多的人口。公共配套设施基础服务设施街区、社区……加勒比新城万科城凤凰城2新市镇模式NEWTOWN建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设市镇结构组成1.道路系统——市镇四周均有区域性干道环绕；2.邻里单位——邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；3.社区中心——内设会堂、银行、邮电局、医院等；4.商业设施——市场及邻里商业中心；5.公园绿地及运动场6.其它公共设施——汽车站、停车站、加油站等。位于城市郊区，城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人口；多种物业组合，以中等密度住宅为主，多功能复合性社区；良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；丰富多元的文化形态和景观；可以持续发展的生态系统。适用条件基本特征街区的建设：人性化的步行空间社区规划：独立的社区布局公共空间的营造：打造市镇社区中心（TownCenter）成功开发关键因素2新市镇模式NEWTOWN新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区关键词：特色产业；产业经营；产业影响力；……产业驱动模式是通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。休闲产业社区发展：※第一阶段：单一大中型文化主题园※第二阶段：综合性、区域性开发※第三阶段：大型旅游休闲区的出现BusinessPark发展历程：※第一代：工业园区※第二代：商务与社区※第三代：邻里商务区※第四代：BusinessTown.深圳华侨城观澜湖大宅总部基地3产业驱动模式通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发。123适用条件大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地有强势自然资源，周边的环境破坏与工业污染少；开发企业资金雄厚、产业资源丰富，能够较长时期的持续开发。模式特征特色产业具有长期经营的生命力，能够为开发盈利；特色产业在城市中具有号召力与影响力；特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。成功开发关键因素总体规划，分步实施，先确定产业，再确定开发思路；综合开发，全面收益：通过分散开发降低风险，提高盈利能力；着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要进行总体规划，确定前后期的开发关系3产业驱动模式郊区陌生区大盘开发主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务产业关键条件：有资源但不强势\有资金\主题配套先行关键特征：主题构成核心竞争力\主题先行\多主题建设关键条件：大型都会郊区\疏散中心人口\公共设施投入关键特征：便捷、完善生活配套\私人、公共空间的适度关键条件：稀缺自然资源\有资金\有产业运营资源关键特征：长期盈利性经