桂林临桂土地开发项目工作建议书

桂林临桂土地开发项目工作建议书谨呈：桂林汇荣建设开发有限公司本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司世联针对临桂项目的工作建议书包括以下六个部分：世联对临桂1000亩项目的理解世联对中等城市拓展区大规模开发的观点和思考世联针对临桂项目的前期研究工作思路世联的工作方法及项目保障体系工作计划安排54321世联类似案例介绍6本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司我们初步认为，临桂1000亩土地综合开发项目属于中等城市拓展区较大规模的开发项目（1）¾桂林主城区人口不足100万，属于中等城市。¾从GDP、人口规模、人均GDP来看，桂林都处于南宁和柳州之间，居第二位，但是相应的人均消化面积桂林则落后南宁及柳州，仅为南宁的一半左右。0500100015002000GDP（亿元）人口规模（万人）人均GDP（美元）南宁柳州桂林本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司我们初步认为，临桂1000亩土地综合开发项目属于中等城市拓展区较大规模的开发项目（2）¾两幅地块总面积超过了1000亩，在桂林属于大规模的开发项目，假若按照2.0的容积率，假若每年开发销售10万平米，项目开发周期也超过13年。¾两幅地块位于临桂县的新区临桂县规划为桂林的城市拓展区，从桂林市中心到达地块至少需要30分钟的时间。本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司工作建议书包括以下六个部分：世联对临桂1000亩项目的理解世联对中等城市陌生区大规模开发的观点和思考世联针对临桂项目的前期研究工作思路世联的工作方法及项目保障体系工作计划安排54321世联类似案例介绍6本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司世联多年来参与中等城市拓展区开发的经验认为，此类开发有三点尤为需要注意1.产品覆盖面要大，做出“新城区”的气势2.大规模项目开发，现金流非常重要3.多余的动作不能做本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司区域价值问题：大规模地产项目整体定位一定要和城市相关联，面向城市和未来，挖掘区域价值大规模地产常规项目常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点区域特征区域发展阶段基于区域价值平台的营销陌生区域，认知度低区域“婴儿”期区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域发展迅速，拥有一定区域价值区域“少年”期区域“成年”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她美得与众不同”“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，为城市锦上添花VS城市边缘大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，站在城市层面，面向未来的拔高定位。关键点本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司核心竞争力即差异化竞争：大规模开发必须要给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景大规模地产常规项目定义并诠释新的生活方式，建立自身的评价体系和价值标竿依托城市价值，展示成熟生活氛围VS核心竞争力分析：核心竞争力要从多方面分析竞争项目的核心产品、外围产品和外延产品核心竞争力要达到三个目的：1.形成区域中心；2.建立区域开发标准，提高区域开发门槛；3.建立高端形象，树立价值标杆。理念形象产品附加值价格配套关键点本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司资源独享且规划太过封闭，不给城市留出共享空间，不能成为区域中心，市场影响力弱藏珑湖上国际社区圣爵菲斯¾小高层产品销售缓慢，平均4万㎡/年¾三房销售明显优于四房¾空置率较高，约40%¾小高产品均价3500元/㎡¾高层均价6000元/平米，是目前长沙市场的最高价¾开盘当天销售95%关键点1长沙：圣爵菲斯和藏珑月湖项目，位于同一片区类似地段，具有类似的景观资源，市场实现度迥异关键点2关键点3藏珑开发时间较晚，片区已经融为城市的一体藏珑有意识地走向城市化路线，主动与城市融合藏珑采用开放式的城市造景理念而非封闭的造景理念¾法国建筑风情¾山树湖的自然景观¾新风系统¾地热系统¾中央吸尘系统¾欧典家装系统¾五星级物业管理圣爵菲斯的优质产品¾封闭规划，一切资源独享，完全定位高端；被动的陷入区域竞争，区域的陌生导致主流产品消化缓慢；¾最优资源和最高端产品在启动期全部推出，大量损失物业价值；¾后期的产品结构单一，缺乏价值标杆。圣爵菲斯的错误策略误区一本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司过分强调住宅而非社区，缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，简单的住宅组合5：缺乏多样性的公共空间1：缺乏多元化的交通服务体系2：缺乏多元化的要素3：缺乏多元化的社区文化4：缺乏多样性的功能纯粹的卧城误区二本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司配套封闭集中，大而不全，居住人享受不到生活的便利社区配套社区配套未形成系统过度集中自我封闭¾将大盘的配套全部集中在一起¾社区规模太大，配套集中造成居民生活极大的不便利¾配套集中造成社区内部缺乏活力¾易造成交通堵塞¾不与外部形成良好的衔接¾新陈代谢能力不强¾发展商过多的承担政府的角色，压力和风险较大¾不能有效利用城市配套¾点式配套，未形成系统¾功能单一，即使能“安居”也不能“乐业”误区三反面案例：海口国贸片区广州华南板块连云港新区本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司过分倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力道路功能：私人汽车交通通道街区功能：社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃街区vs道路网络状道路结构线性或曲线不规则结构线性或曲线不规则结构：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往网络道路结构：更符合多功能社区要求，给居住人出行多样性的选择，方便步行和交往VS误区四本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司各功能物业比例失调，造成总体利润损失或加大后续经营难度或盈利难度，多余动作多案例：西安绿地世纪城新浦江城面积比例80万平米住宅61.5%27万平米公共办公20.8%23万平米商业17.7%里斯顿新城万平米用地百分比居住160353%市镇商业53818%开放空间、城市公共设施57920%道路/停车2759%总计2995100%淄博中润华侨城（1800亩）面积面积比例居住110万87.6%商业、学校、公共、会所13.6万12.4%一般而言，大盘适当地控制配套比例，满足社区及周边需求，规避后期经营风险经营性物业过多带来的困境¾社区内部及周边客户不足以支撑其存活；¾需求不足而导致招商困难，经营性物业空置率过高形成萧条的社区氛围；¾社区过于开放，喧闹、吵杂，安全性差；¾配套服务需求极高，环境维护成本极高。总建筑面积120万㎡，其中商务办公55万㎡，约占46%，包括四、五星级宾馆各一座、国际会展中心、现代办公中心、soho酒店式公寓、高档商业休闲街等有的政府出于城市发展的需要，对部分大规模项目的配套比例存在高要求误区五本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司开发节奏混乱，各阶段产品安排随意，造成整体盈利受损，产品安排直奔赚钱目标在区域陌生时，全部启动最高端产品，价值贬损且后续提升乏力。误区一：早期低价倾销，形象太差，后续高端物业价值贬损。误区二：各期产品缺乏创新，产品升级次序混乱。误区三：不结合市场消化量，盲目走量，造成价值贬损。误区四：误区六本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司不考虑自身条件，无特色的全国复制，严重标准化、一致化，形成固定的开发模式假日半岛凤凰城雅宝新城逸泉山庄夏湾拿祈福酒店假日半岛南航碧花园金碧御水山庄配套建筑与园林千篇一律欧美建千篇一律欧美建筑的筑的““翻版翻版””，，毫无特色。毫无特色。误区七本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司工作建议书包括以下六个部分：世联对临桂1000亩项目的理解世联对中等城市陌生区大规模开发的观点和思考世联针对临桂项目的前期研究工作思路世联的工作方法及项目保障体系工作计划安排54321世联类似案例介绍6本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司我们认为，本项目前期研究的完整的工作分应为三个阶段项目营销战略与策略整体定位和发展战略启动区定位及物业发展建议工作内容成果X区域宏观经济背景研究X区域房地产市场调研X相关住宅市场分析X客户访谈X专业人士访谈X城市规划背景研究X类似区域发展案例借鉴X相关项目案例借鉴X项目所在区域市场竞争研究X项目所在区域价值定位X项目整体发展战略X项目定位X各开发阶段客户分析和目标体系X前期项目成果回顾X项目整体规划的建议X案例研究：临桂拓展区的发展规律X板块的发展路径X项目整体规划建议X启动期物业发展建议X物业组合X产品创新要点X楼盘包装展示调查X楼盘营销活动调查X媒体调查X楼盘诉求研究X其他城市成功案例借鉴X推广策略研究X推售策略研究X项目现状问题解决方向X项目核心问题界定X项目营销战略体系X项目核心价值主张X推广策略体系X推售策略体系X首期营销总控图本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司工作建议书包括以下六个部分：世联对临桂1000亩项目的理解世联对中等城市陌生区大规模开发的观点和思考世联针对临桂项目的前期研究工作思路世联的工作方法及项目保障体系工作计划安排54321世联类似案例介绍6本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司世联的工作方法——严格结构化解决问题TOOLSMECE（MutuallyExclusiveCollectivelyExhaustive）——相互独立，完全穷尽MECE——结构化解决问题MECE是问题解决过程的一种过程与一种状态，要求每一问题中的议题（issue）需要彼此独立，并且将全部议题所垒加起来的状态需要是完整的（亦即不能遗漏任何议题）。MECE即是将问题拆解成许多子问题（在此子问题称为议题），并重新建构这些议题关系，使相关议题彼此间独立且完整（也就是其它议题不能再拆解成与先前议题相关，并且无法再增新的议题）本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司世联的研究工具——模型、理论和案例分析世联三个重要的研究工具是模型、理论和案例TOOLSModelCase世联模型是世联在过去7年的房地产行业咨询工作中，基于研究了诸多同类问题后，归纳总结的针对不同问题的固定分析方法和分析角度。世联模型的建立有利于同类问题的快速解决。案例分析是世联顾问的重要研究工具：借鉴成功的案例成功经验、以失败案例做前车之鉴，在最大限度内规避项目风险。高层次、多角度、宽视野的案例分析，以最佳实践说明问题。Theory理论是世联在项目操作过程中总结出的规律，对问题规律性的了解能保证我们的研究始终走在正确的路上，在正确的前提下提供有针对性的解决方案本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司界定问题的基本模型：R1、R2模型TOOLSR1：某一特定情境导致的某一特定结果，我们称之为非期望结果。它常常是客户咨询的主要动因，当然也存在客户不清楚导致R1的真正原因R2：问题是指不喜欢某一结果（比如销售下降），想得到其他结果（比如销售增长），我把其称为期望结果。它可以是具体的数字，也可以是具体的最终结果由特定情境导致的特定结果R1:非期望结果不喜欢某一结果，想得到其它的结果R2:期望结果?解决方案我们利用R1、R2的基本模型界定研究的问题：本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司世联的项目保障体系——公司资质保障QUALITYBACKUPS国家建设部核准的房地产一级评估机构中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位中国土地估价师协会注册许可机构广东省估价师学会常务理事单位广东省房地产业协会副会长单位香港测量师学会会员单位北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构上海市房地产经纪行业协会会员单位上海市房地产管理局核准的房地产评估机构深圳市房地产业协会副会长单位……Qualifications本报告是严格保密的。桂林汇荣建设开发有限公司世联的项目保障体系——人员保障X超过180位专业顾问咨询师；X14%为MBA，70%拥有硕士学位，45%为注册估价师；X60%毕业于国内名校建筑、城市规划、工程管理、房地产开发等相关专业工作组的专业配备：