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桐庐项目首次沟通稿主要内容现状分析213客户定位及营销策略机会挖掘2现状：杭黄高铁带动的城市发展高端定位的滨江商住综合体近期活跃的房地产市场表现Ⅰ3区域视角:桐庐县处于杭州第三城市圈；与杭州的同城化趋势暂时落后于富阳、临安项目区位桐庐县位于浙江省西南部，地处钱塘江中游，东接诸暨，南连建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。杭州都市经济圈以杭州市为核心、包括市域（富阳、临安、桐庐、建德、淳安）五县（市）和海宁、桐乡、安吉、绍兴、诸暨6县（市）在内的圈层状区域，组团打造长三角“金南翼”。富春江滨江商住综合体将是融市民休闲、商贸旅游、文化娱乐、高尚住宅等为一体的城市活动空间和滨江绿色长廊。1第一城市圈第二城市圈以杭州主城区作为中心进行城市圈划分：萧山、余杭为第一城市圈富阳、临安为第二城市圈桐庐在杭州城的第三城市圈，与杭州城的同城化进程需要时间第三城市圈4区域视角:桐庐着力打造“中国知名休闲旅游目的地、长三角生态宜居城市、杭州西郊商贸物流中心”5桐庐GDP成稳定上涨态势，对杭州GDP贡献位居杭州主城区、余杭区、萧山区、富阳县、临安市之后，排名第五，仅高于建德市、淳安县。为提升城市形象与竞争力，桐庐进行产业转型大，大力招商引资，建设富春江滨江商住综合体。桐庐县GDP发展走势120.28142.75164.48176.7802040608010012014016018020006年07年08年09年GDP（亿元）区域视角:桐庐黄金T台6规划区域范围消费群体定位业态定位及功能档次定位滨江商住综合体滨江路、S20以本地消费群体为主，同时为桐庐周边区域消费者，白领阶层，商务旅游客户服务。承接老城区商贸零售业转移与升级的重要区段，集聚人气的重要区段，购物、休闲及交通集散，现阶段重点打造的商务中心中档、中档偏上商品为主商务新城中心广场南——320国道以有一定消费能力的本地消费者、企事业单位的白领阶层，以及外地来桐庐商务旅游与休闲旅游的消费者为主。现代服务业态，能够吸引住人气，又能够留住消费者的财气，让商务客户充分体验CBD级的现代商务服务。中档、高档商品为主休闲桐庐320国道——收费站白天可以接待较多的外地旅游者，夜间以吸引商务人士及当地居民中的青年人为主，渐次增加吸引外地旅游者发展休闲旅游、健康养生、生态会所、文化艺术等服务业态的极佳环境中档从杭州南入城口上杭新景高速,车行半个多小时、58公里路即到桐庐,入城道路是桐庐县城的主干道——迎春南路,一路引你驶入城区,而滨江商住综合体正是县城最核心的区块。她北依富春江,与桐君山隔江相望,南接县城中心商务区,和迎春南路一起,构成桐庐最核心、最繁华的“黄金T台”休闲桐庐商务行政滨江新区本体视角：本项目位于桐庐县“黄金T台”最核心地带---滨江新区，投资升值空间大，环境优美，周围设施能满足基本生活需求。27滨江商住综合体东西长约2900米，南北宽约250米，规划总用地1000余亩，主要规划沿江休闲绿化带和防洪堤、内侧高档商住区、沿线重要节点布设酒店及商业娱乐设施。本案滨江新区是桐庐县的核心区域，是展示桐庐县形象的第一窗口。其环境优美，交通便捷，是度假、居住的上上之选，而滨江地块的商住综合体更是核心中的核心。本体视角：毗邻滨江商住综合体及丰富的江景资源，这意味着本项目未来的消费人群将是注重生活品质的高端人群滨江区块西侧6号地块：总用地面积：39148万平米容积率：1.5-3.0楼面价：4270元/平米土地用途：普通商品住房8相关配套目前现状商业生活世纪联华超市、万好超市及周边各商务写字楼底商，上杭农贸市场娱乐休闲南国之春会所交通位于交通要道春江路上教育桐庐第一实验小学城南校区、桐庐县三合中学市场分析：9楼盘名称物业类型主力户型（平方米）销售均价（元/平米）房型总体量（平方米）顺发-一品江山江景高层189-2287000-120003-2-3200000桐江花园多层小高层110~1304000-55003-2-215000滨江花园多层小高层120~13065003-2-2110000聆江景园多层江景高层120~1304500~55003-2-236000红楼之星多层高层70-108240-27060003-2-174000水岸华庭多层高层40~7090~1404500~55001-1-13-2-150000绿城桂花园平层官邸多层140-26080004-3-2130000海陆世贸中心酒店公寓45-809055001-1-12-1-140000桐庐主要非别墅类项目列表3市场江景项目普遍单价在7500-8500元/㎡，但最新开盘的江景项目顺发·一品江山的最高单价已达到12000万元/㎡，且去化率高达97.3%。根据本项目地块情况及桐庐未来市场发展方向，本项目产品定位建议为去化率高的经典品质江景房.2010201120122013新滨学圣路项目春江燕语红楼之星三期美凯国际一品江山约25万方二期约7万方约12万方约3万方约20万方市场供应：据不完全统计，桐庐2011、2012年的房源供应将会达到67万方；市场总量稳定的情形与浙江各三线市县类似，属于轻度供不应求的状况1067万《浙江省桐庐县十一五房地产发展规划》预测每年投放市场商品房总量为50万平方米滨江板块市场：毗邻滨江商住综合体、有着天然景观优势，拥有一线江景资源，类似这类地块在未来的供应中不多对比指标楼盘名称物业类型容积率户型（m2）价格（万元/栋）滨江花园多层，小高层1.5120-13070-90万聆江景园多层，江景高层1120-13050-70万绿城桂花园多层小高层1.19180-220400万/套红楼之星多层，高层0.8470-10840-60万顺发-一品江山江景高层3.5189-228130-280万面积主要为90-130平米总价区间主要为50-70万11顺发·一品江山竞争项目：顺发·一品江山：滨江板块内，一线江景现代简约风格、高层主打卖点：一线江景，现代简约风格，交通便利，配套设施完善，区域认知度高。12基本情况介绍项目特色水景地产总建面203682平方米容积率3.5地理位置滨江路与上杭路交叉西侧物业类型9幢32层高层全景公寓建筑风格现代简约风格主打户型3室2厅3卫228.00㎡189.00㎡主打楼盘3、7、10号楼为一线江景楼均价一线江景房12000元，其他9300元配套中小学:桐庐中学、富春高级中学、第一实验小学、新区小学、迎春小学综合商场:景文百货、大润发超市、联华超市等幼稚园:小萤星幼儿园银行:建设银行邮局:家景新城邮政局医院:桐庐县第一人民医院、友好医院会所、游泳池等竞争项目：顺发·一品江山1113户742户371户714户28户399户去化表现一线江景房中7#楼和3#楼的去化率分别为100%、77%，10#楼未上市二三线江景房1、2、5、8#楼的去化率为100%，6、9号楼未上市均价表现一线江景房从均价10000元/平→12000元/平，↑20%(2个月)二三线江景房从均价7000元/平→9300元/平，↑33%（2个月）2010-10-182010-12-102011-1-67#8#楼上市均价：7#楼10000元8#楼7000元7#,8#楼售馨1#,5#楼即将上市均价8300元3、2#楼上市3#楼均价12000元2#楼均价9300元2、4、6#楼售馨截止2011-1-1313品牌当先，风格突出关于品牌：我们十分看重这个项目的品牌影响，我们需要在桐庐打响中顺的品牌。再现中顺·上尚庭之风采。关于产品打造：豪宅可在任何地点后天打造，天然的江景无法人工再生，一线江景尤其弥足珍贵，一旦错过，再难拥有。关于项目销售：我们的要求是在将项目做好的基础上突出中顺的品牌。开发商策略：开启品牌之路，制造长远的品牌影响力414助推中顺房产精工之作：中顺·上尚庭丰富的建筑设计经验丰富的景观设计经验合作单位价值：杭州绿城东方建筑设计有限公司1516Ⅱ机会：城市进化的机会滨江商住综合体机会17桐庐提升机会:桐庐站是杭黄高铁在杭州西部四县市的4个站唯一一个融入主城区的车站，高铁的开通使桐庐迈入杭州半小时都市圈桐庐县依托杭黄旅游轴线，依托高铁带来的客流，引入大型娱乐项目，建设现代游乐主题公园，填补长三角南翼缺乏现代主题公园的空白。而其建成时间与本案周期较为接近。杭黄高铁桐庐站设在蒋陆家自然村，距离本项目直线距离约5.5公里，7.8公里路程。1约7.8公里路程杭黄高铁预计于2013年建成直线距离5.5公里18桐庐提升机会:杭州后花园，生态旅游资源丰富，随着杭黄高铁的开通，必将带动旅游产业的快速发展桐庐金名片：中国民间艺术之乡---剪纸、中国制笔之乡---分水县中国针织之乡、中国针织名镇---横村、中国豆腐干之乡---钟山中国蜂产品之乡、中国快递之乡中国优秀旅游名县、中国绿色名县中国最佳休闲旅游县、全国综合发展百强县全国生态示范区、全国绿化模范县全国文化先进县、国家卫生县城长江三角洲最具投资价值县市2010上海世博会“世博之星”---桐庐经济开发区桐庐以富春江山水风光为核心，桐庐目前有28个知名景点，每年来桐庐游客470万。旅游产业是桐庐未来重点打造的产业之一，虽不如临安，但旅游资源对房地产的支持亦不可小觑。桐庐姚琳仙境杭黄高铁建成通车后，旅游人口将快速导入；将西湖、富春江、新安江、千岛湖、黄山等名山名江名湖连成一线，形成一条黄金旅游通道，将极大拓展沿线的旅游市场，促进沿线旅游经济整体发展，加速沿线产业转型升级和城市化步伐，为大杭州西部地区的跨越发展赢得全新机遇。桐庐旅游资源品牌号召力高于建德，落后于杭州、黄山、淳安千岛湖等，相对缺乏足够的号召力。安徽黄山19桐庐提升现状:纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业为主，以民营经济、旅游业作为重要支柱，第三产业比重上升缓慢，仅占不到30%桐庐2007-2009三产业比重8.68.17.964.463.962.6272829.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第一产业比重（%）第二产业比重（%）第三产业比重（%）第三产业比重（%）272829.5第二产业比重（%）64.463.962.6第一产业比重（%）8.68.17.9200720082009桐庐县GDP发展走势120.28142.75164.48176.7802040608010012014016018020006年07年08年09年GDP（亿元）桐庐整体经济在近几年呈现出稳定上涨的态势，以民营经济、旅游业等作为重要支柱。第三产业的比重由07年27%提升到29.5%，占比较少且上升速度缓慢；依靠高铁带来的拉动作用，服务业在未来将加速提升。20滨江综合体机会：滨江商住综合体是杭州富春江流域城市当中，目前仅存的一块未开发的城市沿江规划用地，其商业价值和投资潜力不言而喻2滨江商住综合体的打造，将凸显“四高”原则，即：高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵，使之成为名副其实的杭州乃至上海大都市的“后花园”——桐庐县副县长王金才21滨江综合体机会：环境最优美，生态最优化，市政设施配套最齐全，同时也是最具魅力和活力，最具商住、休闲价值的城市综合体规划理念：滨江商住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。从上游顺江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣路路端（结点）分别设置四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城，与水相亲。同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施，聚集人气，彰显活力。投资优势：除了便捷的交通外，当地还具有优越的人居环境、齐全的配套设施、高效的全程服务等其他地方无法比拟的投资优势。因此，桐庐县城滨江商住综合体业已成为众多客商争抢的风水宝地和投资热土目前大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目都在建设中。招商政策：秉承“你只管投资经营，其余的让我来办”的宗旨，桐庐努力减少审批项目、简化审批手续、降低收费标准，吸引外地客商投资。对用地10亩以上、投资规模较