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1目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.62成都零售商业发展历程说明：在此部分，我们主要根据近20年来，成都三环内零售物业市场主要项目（含未来供应项目）的供应量及特点，结合城市总体发展，对整个成都市零售商业进行分析研究。第三阶段2004—2009年单一中心传统百货第二阶段1998－2003年第一阶段1997年以前百货扩张百货品牌升级形成三大商圈购物中心发展形成多区域生活中心第四阶段2010—2015年商圈多核发展购物中心升级品牌/业态细分主题式零售商业体验式零售商业原成都百货大楼太平洋百货万达广场来福士广场成都零售商业发展历程可归纳为四个发展阶段3成都零售商业发展趋势•早期的成都百货大楼和人民商场为成都仅有的大型零售商业;•太平洋百货、伊藤洋华堂等国外百货的进入使成都百货进入了激烈竞争阶段，百货的品牌、购物环境、服务等均得到了较大的提升。•仁和春天提升了成都百货的品牌档次，以及后期的美美力诚、仁恒置地广场均使众多国际一线大牌进入成都;•宜家家居、红星美凯龙等则进一步细分了成都的零售市场，也形成了一定成都的体验式和主题式消费模式。•万达广场作为成都真正意义上的第一个购物中心，带来了一站式的消费模式，带动了东南区域整体商业氛围;•来福士广场的品牌、档次、服务、购物环境等均代表了现阶段成都购物中心的领先水平;•兰桂坊则为成都现代街区型零售商业的代表。原成都百货大楼太平洋百货伊藤洋华堂春熙店仁和春天光华店宜家家居红星美凯龙万达广场兰桂坊来福士广场成都市零售商业的阶段性发展代表项目是龙泉驿区未来零售商业发展的参照物，随着城市间融合不断加剧，区域间商圈发展逐渐明显，未来龙泉驿区零售商业发展空白将逐渐被填补。成都零售商业发展阶段性代表项目4龙泉驿现有零售商业较为散乱，业态构成缺乏完整性，档次偏低•目前龙泉驿大型百货店仅有3家，分别为成都人民商场龙泉店、成都百货大楼龙泉店、摩尔百盛、均位于龙泉旧城商业区，其营业面积共21,373㎡。•现有百货项目其开业年份均较早，其内部硬件设施及软装档次均难以满足现时消费者购物需求，。大型商业数量较少街铺单店面积偏小•受到旧城区物业限制，龙泉驿现有街铺物业多为住宅底商，单店面积及物业内部构造较为落后；•龙泉驿区各类街铺单店面积在500㎡以上商家数量仅71家，其中便利店7家、餐饮29家、休闲娱乐16家、服饰专卖店11家、家具家电通讯专业卖场8家。5高新技术开发区潜在消费人口众多，但园区内现无商业配套供应本项目逾400家国内外知名企业潜在消费人口近10万人园区内大型商业配套：0龙泉驿国家级成都经济技术开发区目前有380多家国内外知名企业入驻，直接导入潜在消费人口近10万人；开发区潜在消费人口众多在开发区初期规划设想中，区域主要发展目标为集中聚拢各类汽车制造业相关企业、促进企业间项目交流融通，但规划缺乏商业考量，园区内办公人员日常消费不便，商业配套缺口较大。区域商业配套缺口巨大6龙泉驿现有零售商业案例研究成都人民商场龙泉店7硬件设施老旧、人气低迷的成都人民商场龙泉店项目地址龙泉驿区永安路102号运营商成商集团开业时间2009年9月29日营业面积8,373㎡主要业态百货、街铺楼层3层、4层以上为写字楼业态组合1F：鞋、包、化妆品、手表、饰品、珠宝2F：服装、雨伞、食品、儿童游乐区、快餐。3F：日用品、电器、电玩城（面积约300平方米）、美容馆。成都人民商场龙泉店8成都人民商场龙泉店入驻品牌档次不高自动扶梯主要消费动线•成都人民商场龙泉店大部分为中低档品牌，小部分中档品牌，整体档次较低；•成都人民商场龙泉店于2009年9月29日开业至今，其营业状况始终一般，其位于龙泉市中心城区但偏离核心商圈；•成都人民商场龙泉店靠近永安路建材一条街，但由于其客源消费目的偏差较大，无法充分共享。•商场内部硬件设施陈旧，店面软装缺乏质感，已不能满足龙泉驿消费客群的需要。1F伊纳芙、Beasume、Nakzen、Rossini、belle、花花公子、中国联通；2F拉夏贝尔、欧文卡斯顿、Lagoo、SamuelKevin、Cabana、红蜻蜓、班尼路、麦肯基3F拉莎贝儿（美容）、旺龙动漫电玩各楼层品牌列举9龙泉驿现有零售商业案例研究龙泉摩尔华盛10摩尔华盛位于中街商圈，区位优势明显，营业状况较好项目地址龙泉驿区中街开业时间2007年10月18日营业面积4,000㎡主要业态百货、街铺、超市楼层3层业态组合1F：流行女装。外围街铺：席殊书屋、卫视眼镜行、香港爱恋珠宝、三福、广州百圆服饰全国连锁第1837部、龙翔通讯旗舰店、七匹狼2F：男士服装、流行女服饰、鞋、箱包。3F：家居、日用百货、化妆品、食品。摩尔华盛11摩尔华盛招商品牌档次较低，硬件条件不佳•摩尔华盛内部品牌大多仍为中低档次，且内部与另一服饰批发零售市场相连，整体档次偏低。•凭借较好的区位条件，摩尔华盛通过共享核心商圈的密集消费人流，其营业情况较好，日均客流量较高；•摩尔华盛百货其内部动线较为特殊，有南北两个主要出入口，北出入口连接建设路，南侧出入口连接中街。很多消费者在过街时顺带在摩尔华盛1F消费；•受制于物业硬件条件限制，在层高、柱距、电梯等指标均较为落后，店内照明明显偏暗，货品陈列不够鲜明。12龙泉驿现有零售商业案例研究龙泉驿区百货大楼13成都百货大楼位于中街商圈，是龙泉驿现有零售商业代表项目项目地址龙泉驿区中街130号开业时间2007年10月18日营业面积总面积约9,000㎡，百货约3,500㎡，超市约5,500㎡主要业态百货、超市楼层3层业态组合1F：通讯商城、德克士、珠宝首饰、童装玩具。2F：化妆品、钟表珠宝、超市（生食区）3F：服饰、家居、小电器、日化用品。龙泉驿区百货大楼14成都百货大楼招商品牌档次高于其他百货项目1F川光通讯、德克士、恋银首饰、李宁、城市宝贝、balabala、孕婴生活馆、花样屋。2F欧莱雅、自然堂、完美、美宝莲、爱恋珠宝。3Fonly、耐克、阿迪达斯、杰克琼斯。各楼层品牌列举•成都百货大楼是目前龙泉驿区档次最高的零售商业物业，其内部的招商品牌档次较高，业态组合也较为完整；•其内部的生活超市商品较为齐全，陈列形象也较好。由于内部生活超市对周边消费人群吸引力较强，有效带动了成都百货大楼日均消费客流；•受限于物业硬件结构，龙泉百货大楼内部动线较为特殊，其一层为外围街铺，二至三层为百货及生活超市，百货及生活超市在内部串联。如要到达3楼百货区，则必须经过超市生鲜熟食区，消费者购物体验不佳。15龙泉驿区现有商业市场的小结高新技术开发区潜在消费人口众多，但区内无零售商业供应老城商圈主要以老旧物业的街铺为主各商圈间档次差异不明显，主要以业态区分现有百货物业档次较低、硬件水平与成都百货有较大差距龙泉驿现有商业市场主要由音乐广场商圈、省团校商圈和世纪广场商务政务商圈、世纪广场商业生活商圈构成1234516目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.617龙泉驿区零售商业市场整体发展正在提速第三阶段单一中心传统百货第二阶段第一阶段百货扩张百货品牌升级购物中心发展形成多区域生活中心第四阶段商圈多核发展购物中心升级品牌/业态细分主题式零售商业体验式零售商业根据商业市场发展的一般规律，城市商业市场的发展一般遵循以下四个阶段：•北京、上海、广州等一线城市，其在90年末期均已进入第四阶段，目前零售商业市场已相当成熟；•杭州、成都、重庆等二线城市，在2008年后亦开始进入第四阶段，目前发展势头强劲；•对于川内二线城市，绵阳、德阳、南充等城市，虽商业起步较晚，但也已进入第三阶段。龙泉驿商业市场目前进程龙泉驿区作为成都周边的重要县城，其商业发展则相对滞后，现处于从第二阶段到第三阶段的进程中。18成都向东、向南发展，龙泉驿零售商业市场迎来大好机遇•根据城市发展规划，成都城市发展扩张方向初期为向南和向东发展，龙泉作为成都向东发展的主要区域，承载着城市功能分流、人口分流的重担，龙泉商业市场已经处在快速发展的最好历史机遇期；•早在2002年《成都市中心城市向东发展规划》方案中，涉及成都东部76平方公里，将整个东郊规划成为一个以生活、居住为主的生态型现代化新城区，明确提出将龙泉驿区发展为城市副中心，形成商业、办公、文化、娱乐一体的现代新城，区域潜在消费增长趋势明显；•本项目位于龙泉驿区世纪广场区域，可较好的承接成都市商业向东发展及龙泉驿老城区商圈扩张所带来的消费客流。龙泉驿本项目世纪广场商圈19龙泉驿未来将形成以世纪广场为中心的中高端商圈龙泉驿现有四个主要商圈，分别是；•音乐广场商圈：以音乐广场为中心，以建设路、中街、欧鹏大道、广场路为主的核心商圈，是目前龙泉驿最大商圈，商圈内现有成都人民商场龙泉店、摩尔华盛、成都百货大楼等百货店面，街铺开业率较高，平均租金水平为龙泉驿区最高；未来有博瑞项目等商业综合体项目；•省团校商圈：以四川省团校为中心，向外辐射青年路、建材路等多条道路，主要业态以家装建材、汽修为主；•世纪广场政务商务区：是龙泉驿区未来核心CBD，区域现有多个在开发商业项目，例如第九空间、恩德世纪广场、同飞城市等以写字楼为主的商业综合体项目；•世纪广场商业生活区：恒禾•皇冠国际社区（永辉超市）、奥克斯广场、世豪广场等以商业综合体项目。世纪广场政务商务区音乐广场商圈省团校商圈高新技术开发区世纪广场商务区将成为龙泉最具政务商务氛围的商圈，本项目的定位将以此为基础。20龙泉驿未来零售商业供应较多，大部分位于世纪广场商圈附近本项目1234576891010131112•区域范围内聚集了较多的零售商业项目，已逐渐形成区域商业中心的雏形；•未来可以预期，本区域内商业项目招商和运营的难度和压力都将逐渐增大，同质化竞争也将加剧。序号项目名称序号项目名称1奥克斯广场7世豪广场项目（伊藤洋华堂）2第九空间8世茂城市综合体项目3皇冠国际广场9同飞城市广场4恩德世纪广场10银河城市综合体5博瑞项目11恩威城市广场6百悦城商业12天立广场13大旗·聚力东方13*部分项目市场公开信息有限，后文以实际公开资料整理撰写。龙泉西站21区域内未来零售项目整体供应量较大，大型零售商业的市场竞争激烈项目名称奥克斯广场第九空间皇冠国际广场恩德世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方体量（㎡）270,00013,40045,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000合计1,008,272•区域内现有及未来零售商业项目体量差异较大，其中奥克斯广场商业体量达到27万㎡、世豪广场体量达到20万㎡，世豪广场项目已确定引入伊藤洋华堂百货，其余大部分项目零售商业体量集中在3~5万㎡；•区域内重点零售商业项目的建筑形态多为多为集中式商业，且多数为各个项目商业裙楼部分，其平均零售商业面积为77,559㎡。区域内未来零售项目整体供应量较大，各项目间体量差异明显270,00013,40045,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000050,000100,000150,000200,000250,000300,00022几乎每个项目均规划大体量的零售商业业态，未来将面临较为严重的同质化竞争项目名称奥克斯广场第九空间大厦皇冠国际广场恩德恒鼎世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方零售商业体量（㎡）270,00013,40025,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,000